17
Мнения
«Меня часто спрашивают,
готов ли российский деве-
лоперский рынок к переходу
с долевого строительства
на банковское проектное
финансирование? Я считаю:
пока нет. Мы только сейчас
начинаем получать предва-
рительные параметры самого
процесса перехода. Но уже
очевидно, в каком бы виде
ни приняли эскроу-счета,
работать будет сложнее.
Себестоимость строительства
начнет увеличиваться, объемы
падать, и цены расти. В сто-
лице с переходом на эскро-
у-счета резких скачков цен
на жилье ожидать не стоит,
но лишь потому, что у мест-
ных девелоперов накоплен
большой объем нереализо-
ванных площадей. Но со II
квартала 2019 года сработает
«отложенный эффект», и цены
обязательно пойдут вверх.
Девелоперам придется
менять свою стратегию. Осо-
бенно сейчас, когда ведется
острая борьба за покупа-
теля. Возможно, придется
сокращать объем квартир,
реализуемых по ДДУ. Но про-
давать только квартиры
в готовых домах невозможно,
тогда сильно увеличится
срок реализации проекта,
с 4 до 8 лет. Возможно,
придется снижать качествен-
ные характеристики жилья.
Мы и так сейчас фактически
возвращаемся к хрущевским
форматам, пусть и в новом
современном виде — три-
дцатиметровым апарта-
ментам-студиям с кухнями
по шесть «квадратов».
Застройщики и так рабо-
тают сейчас с достаточ-
но маленькой маржой.
По Москве валовая маржа
около 20–24%, но она растя-
нута на шесть лет, то есть,
составляет примерно 20 тыс.
руб. с метра. На самом деле
доход на вложенные деньги
IRR (Internal Rate of Return,
что переводится на русский
язык как «внутренняя норма
доходности») приближается
к 20%. Это уже не стрессоз-
ащищенная модель. При 20%
нет большого желания инве-
стировать в строительство
жилья. Два падения — и мож-
но оказаться банкротом.
Не секрет, что все застрой-
щики находятся на грани
рентабельности. Они пока
еще зарабатывают, но не за-
щищены от рисков. При таких
условиях многие компании
не станут выходить на рынок
с новыми проектами».
Андрей
КОЛОЧИНСКИЙ,
управляющий
партнер компании
«Векторстройфинанс»
