68
COMMERCIAL REAL ESTATE
АНАЛИТИКА
CR
строительства на уровне 400–450 тыс. м² еже
годно, увеличения доли предложения гибких
офисов на 30–40% ежегодно, а в ближайшие
пять лет — сосредоточения нового предложе
ния за границами ТТК.
Директор департамента консалтинга и ана
литики Knight Frank Ольга Широкова про
гнозирует увеличение спроса на офисы в ло
кации «Садовое кольцо-МКАД» и дальнейшее
снижение вакантности в 2020 году. Вакансия
в офисах класса А оценивается на уровне 8,6%,
класса В — 6%. «Ожидается дальнейшая
централизация спроса на офисы и рост доли
сделок по предварительной аренде и продаже
офисных зданий, так как для крупных поль
зователей офисов ситуация ограниченности
предложения сохранится. На конец следующе
го года запрашиваемая ставка аренды в клас
се А будет на уровне 26800 руб. за 1 м² в год,
в классе В — 17700 руб. за 1 м² в год», — гово
рит эксперт.
ДЕЛОВЫЕ ХРАНИТЕЛИ
Высокая востребованность складов на москов
ском рынке побуждает девелоперов к более
активному завершению строительства про
ектов. Так, по словам Александра Морозова,
с начала 2019 года в Московском регионе
ввели рекордный с 2014 года объем складских
площадей — 850 тыс. м². Доля проектов built-
to-suit по итогам 2019 года составила 41%,
спекулятивных проектов — 59% всего объема.
«Традиционно наиболее востребованным на
правлением среди арендаторов/покупателей
остается юг региона. На южное, юго-восточ
ное и юго-западное направления в 2019 году
пришлось свыше 60% всего объема сделок,
или 640 тыс. м². Наименьшей популярностью
пользуется северо-запад и запад региона, здесь
реализован минимальный объем — до 25 тыс. м²
складов. Эта тенденция сохранится и в следую
щем году. В связи с развитием онлайн-каналов
продаж также востребованы внутри- и около
мкадные складские объекты, но потенциально
возможный спрос ограничен имеющимся пред
ложением таких комплексов. Средний размер
сделки в 2019 году равен 14 тыс. м²», — расска
зывает Александр Морозов.
В компании Colliers International говорят,
что общий объем предложения складских по
мещений на рынке достиг 16,3 млн м². Доля
вакантных площадей остается крайне низкой —
всего 3,5%. Средняя запрашиваемая ставка
аренды по итогам 2019 года составила 3950 руб.
за 1 м² в год. Кстати, в следующем году экспер
ты прогнозируют увеличение арендной ставки
до 4300 руб. за 1 м² в год. Любопытно, что за год
сильно изменилась структура сделок. Так,
в 2019 году из общего объема сделок 58% при
шлось на омникальный ритейл (в 2018 году —
41%), 31% — на онлайн-ритейл (в 2018 году —
24%), 11% — на ритейл (в 2018 году — 35%).
Еще одной интересной тенденцией уходя
щего года стал запуск девелоперами в ответ
на спрос новых проектов в черте города — PNK
Парк Медведково (100 тыс. м²) и PNK Парк
МКАД-М4 (120 тыс. м²) на юге Москвы.
Однако в целом, как отмечает Александр
Морозов, девелоперы по-прежнему не стремят
ся строить большие объемы складских объек
тов. «Причины все те же — высокая стоимость
строительства и кредитования, необходимость
заполнения арендаторами строящихся блоков
до момента их ввода в эксплуатацию, низкая
ставка аренды», — объясняет эксперт и до
бавляет, что в следующем году будет вестись
строительство объектов класса А, продол
жится строительство объектов built-to-suit,
но и от спекулятивных складов рынок не готов
отказаться, поскольку спонтанный спрос будет
присутствовать всегда. В ближайшие годы
продолжит также развиваться рынок складов
индивидуального хранения. Хотя предложение
растет, в рамках Москвы оно пока остается не
значительным — около 200 тыс. м², так что есть
куда стремиться.
Общий объем пред-
ложения складов
на рынке достиг
16,3 млн м². Доля
вакантных площадей
остается крайне низ-
кой — всего 3,5%
