|
Минувший год показал, что интерес россиян к зарубежным объектам сферы Real Estate не угас даже под воздействием кризиса. По подсчётам экспертов, в 2009 году россияне потратили около $11 млрд на покупку иностранной недвижимости. При этом наши соотечественники осваивают всё новые форматы и способы вложений. Какие изменения внёс кризис на рынки недвижимости зарубежных стран? Что и почём сегодня предпочитают приобретать россияне за границей? И на что прежде всего «реагирует» потенциальный российский покупатель? На эти и другие вопросы отвечают участники традиционной рубрики ДН «Люди говорят».
 Димитър ЦОНЕВ
глава московского представительства
фирмы «Солвекс»-Болгария
Веяния финансового кризиса болгарские застройщики ощутили ещё в 2007 году, когда с рынка ушли основные покупатели болгарской недвижимости 2005-2007 гг. - британцы. В начале 2008 года болгарские строители обратили свои надежды на русского покупателя. Болгария стала самым востребованным рынком для россиян. Это стало возможным благодаря гибкой политике болгарских застройщиков, которые снизили цены на 15-20 % и предоставили российскому приобретателю ряд дополнительных бонусов - таких, как сдача апартаментов под ключ и их меблировка. В течение прошедшего года реализовались апартаменты, строительство которых началось в 2008 году и было закончено в 2009 году. Несколько элитных комплексов на побережье были заморожены. При этом, сначала, в первой половине 2009 года, число сделок сократилось
на 30-40 % по сравнению с 2008 годом, а затем, во второй половине 2009 года, возросло на 15 % по сравнению с 2008 годом. В течение первых двух месяцев 2010 года интерес россиян к недвижимости Болгарии оставался высоким, что даёт основания полагать, что и в этом году Болгария будет лидером по спросу со стороны российских покупателей.
Надо отметить, что в кризис россияне переориентировались и покупали сравнительно недорогие апартаменты - до €50 000. Но были и клиенты, которые покупали апартаменты дороже €200 000. Пропал с рынка покупатель со средними возможностями - от €50 000 до €200 000. Некоторые российские клиенты, раньше купившие 2-3 квартиры, выставили их на продажу. А на вторичном рынке появились апартаменты по цене €700 000, но покупателя для них так и не удалось найти. В целом на рынке предложение остаётся очень высоким - свыше 30 000 апартаментов, и это только на побережье.
Что касается способов привлечения покупателей в нынешних условиях, то российский покупатель в основном ориентируется на «сарафанное радио» - советы близких и друзей, которые уже купили недвижимость, являются определяющими. К факторам, делающим покупку болгарской недвижимости привлекательной в глазах россиян, надо добавить и сохранившиеся спекулятивно высокие цены на недвижимость в Москве и Подмосковье, а также преимущества вхождения Болгарии в Шенгенскую зону.
 Татьяна КАРЕТНИКОВА
директор по продажам и развитию бизнеса в России московского представительства компании Lanitis Development Ltd.
Вторая половина 2009 года стала для кипрского рынка недвижимости периодом затишья в ожидании второй волны кризиса, но уже с февраля 2010 года на рынке наблюдаются первые признаки оживления: уверенный спрос со стороны российских покупателей, а также возвращение британцев. И если первые с приходом кризиса стали интересоваться более экономичными объектами - в бюджете €150 000-300 000, то вторые практически ушли с кипрского рынка.
Сейчас с уверенностью можно констатировать увеличение числа сделок по сравнению с прошлым годом, а также возобновление интереса к дорогостоящим, люксовым объектам недвижимости. Кроме того, на рынке обозначилась еще одна тенденция - российские покупатели теперь рассматривают кипрскую недвижимость не только как «второй дом» для себя, но и в качестве инвестиций с коммерческой целью.
Стоит отметить, что Кипр во время кризиса показал сильные стороны своей финансовой системы: надёжность и стабильность своих банков, а также надёжность в плане защиты интересов покупателей недвижимости. Сейчас для стимулирования спроса многие кипрские банки стали предлагать более выгодные условия ипотечного кредитования. А некоторые девелоперы предлагают скидки и различные программы для покупателей.
В целом Пафос и его окрестности сегодня переживают период бурного экономического развития. Правительство Кипра вкладывает значительные средства в строительство делового и университетского комплексов, бизнес-центра, ряда культурных и торговых объектов, большой парковой зоны, развитие международного аэропорта Пафоса. Но самый масштабный проект - это строительство к западу от Пафоса самой большой не только на Кипре, но и на всём Средиземноморском побережье яхтенной стоянки (марины) на 1 000 мест. Также планируется строительство Диснейленда в районе Ларнаки. Предполагается, что эти проекты привлекут на Кипр обеспеченных туристов.
 Мария КОНОПЛИЦКАЯ
генеральный директор
компании «Рунига Россия»
Нельзя сказать, что кризис привёл наш бизнес на чёрную полосу предпринимательской синусоиды. Да, цены упали, причём на первичное жильё - в среднем на 20 %, а на «вторичку» - на 30%. Платёжеспособный спрос падает, а строителям и риэлторам надо продавать, и низкая цена - их основное конкурентное преимущество. Стоит добавить, что на рынке Испании не так давно появилось новое направление продаж - «залоговая» недвижимость от банков. Это залоговая недвижимость, арестованная банком у не справившихся с ипотечным бременем покупателей. Обычно она идёт по цене на 10 % ниже рыночной. Доля первичной недвижимости относительно вторичной уменьшилась из-за отсутствия денег у застройщиков на запуск новых проектов. На данном этапе их основная задача заключается в продаже готовых проектов и возврате вложенных средств. Для конечного потребителя это значит только одно - пришло время заманчиво высоких скидок, время покупать.
В кризис общий спрос, безусловно, снизился. Но это никак не сказалось на предпочтениях покупателей. И в кризис к нам приходит как покупатель шикарной виллы в Мейшо Хиллс (Марбелья), так и претендент на небольшую двуспаленную квартиру на Коста-Бланке. Цена упала, появилась вышеупомянутая «залоговая» недвижимость, соответственно, покупатель с определённым бюджетом - например, в €100 000 - может позволить себе уже более интересные объекты, о которых до кризиса он мог только мечтать. Критерии выбора те же: цена, качество, ликвидность - вечные мерила, определяющие интерес покупателя.
Кризис дал российскому потребителю хороший стимул к переоценке приоритетов в потребительской корзине. И если российские застройщики медленно и неохотно адаптируются к новым веяниям на рынке недвижимости и не столь активно снижают цены, как их зарубежные коллеги, значит, покупатель постепенно будет уходить за границу к более льготным условиям покупки и кредитования. А при современном уровне развития коммуникаций и доступности информации о любом товаре или услуге в любой точке земного шара проблем не возникнет даже у ленивого. Вспоминается анекдот: «Парадокс: в Америке и Европе перед Рождеством и Новым годом в магазинах всегда скидки, а в России - повышение цен».
В последнее время сильным козырем в борьбе за покупателя стали эксклюзивные предложения, которые риэлтор может предоставить клиентам.
 Дмитрий БОГАТОВ
директор российского представительства компании VFI Europe
Итальянская Калабрия - регион, активно развивающийся, а развитие определяет тенденцию роста цен на недвижимость. Средний прирост стоимости недвижимости составляет около 12 % даже в кризисный год. Предложение новых объектов значительно ниже спроса. Причина тому - постоянно растущий интерес к региону со стороны всё новых инвесторов и наличие ограничений правительства по плотности и этажности застройки в регионе. Можно с уверенностью сказать, что спрос на недвижимость юга Италии в посткризисный период вырос. Например, в 2009 году в Калабрии россияне приобрели с помощью нашей компании более 200 объектов.
Причины и цели покупки у российских клиентов разнообразны, но в основном - это отдых на море в собственном доме, сдача жилья в наём и инвестиции в недвижимость. Привлекает россиян не только цена недвижимости - от €48 000 за квартиру среднего метража, но и перспектива дальнейшей перепродажи с возможностью заработать на росте цен. Россиянам важно сохранить вложенные средства - это гарантируется страховыми компаниями, а также правительством страны, причём страховка выпускается за счёт застройщика. Подобных условий нет ни в одном другом регионе Европы, поэтому спрос на недвижимость Калабрии растёт с каждым месяцем.
 Сергей ФИЛИППОВ
генеральный директор корпорации «Гринмар»
В кризис в Испании произошло падение цен на недвижимость, но разброс цифр по регионах очень велик. Новое строительство практически повсеместно было заморожено, и только те застройщики, которые не брали кредитов, продолжали строить. Желающих приобрести жильё в Испании стало больше, так как в связи с падением цен недвижимость стала доступнее. Так, к примеру, состоятельные люди получили возможность купить объекты, которые раньше на рынок не выставлялись, например, виллы на первой береговой линии, по относительно адекватной цене.
В основном сегодняшние клиенты ищут недвижимость для себя и зачастую хотят воспользоваться ситуацией, возникающей у многих владельцев в связи с долговыми обязательствами перед банком. Одним словом, хотят купить значительно дешевле рыночной стоимости. А также часто просят очень большую скидку с уже сниженной цены. Но, что бы торговаться, надо понимать механизм формирования цены. «Опуститься» ниже стоимости кредита владельцу неинтересно и невыгодно, ему проще отдать объект банку. Кстати, о банках. Очень распространено мнение, что выгодно покупать «банковскую» недвижимость. Но оно ошибочно. Во-первых, банк забрал недвижимость у владельца, значит, недвижимость неликвидная. Во-вторых, она, как правило, в запущенном состоянии, и на приведение её в порядок нужны средства. В-третьих, процедура отъёма недвижимости требует затрат у банка. Стоит отметить, что в кризис на рынок вышла новая категория покупателей - это те, кто хочет сохранить свои небольшие сбережения, вложив их в недвижимость.
 Татьяна ГИЕНКО
ассистент по недвижимости компании TORGEX Oy
Цены на вторичное жильё в Финляндии снизились на несколько процентов (не считая г. Хельсинки и близлежащих населённых пунктов). Цены на земельные участки остались стабильными и даже в некоторых районах Финляндии выросли, по сравнению с периодом, предшествующем кризису. Предложения на рынке недвижимости есть всегда. В Финляндии ещё очень много незастроенной территории, можно сказать, с «девственной природой».
Что касается спроса, то, например, в нашей компании в кризис число заявок и сделок увеличилось. Надо отметить, что предпочтения российского клиента по большому счёту не изменились. Россиян Финляндия по-прежнему привлекает как место, где летом можно отдохнуть на берегу озера в собственном дачном коттедже и побаловать себя финской сауной и отличной рыбалкой, а зимой - покататься на лыжах. Полагаю, что Финляндия всегда останется для россиян страной с хорошей экологией, куда можно приехать отдохнуть от городской суеты в тишине и спокойствии. К тому же, Финляндия - одна из стран, меньше всего пострадавших от кризиса, с относительно стабильной экономикой и по-прежнему являющаяся надёжной в вопросах финансовых вложений и инвестиций. Россияне сей факт хорошо понимают и ценят.
 Андрей ДЕМЧЕНКО
глава представительств в России
компании CHEDA Real Estate & Investment
К ризис отразился на рынке недвижимости Египта следующим образом. Ряд проектов был заморожен, некоторые застройщики, планировавшие строительство новых объектов, отложили стройки до лучших времён. Но есть и такие проекты, которые продолжили строиться и в условиях кризиса. Как правило, это престижные проекты на первой береговой линии. Приостановился и рост цен. Однако в целом, в отличие от большинства мировых рынков недвижимости, цены на недвижимость в Египте стабильны и не падают. А некоторые высоколиквидные проекты даже продолжили расти в цене. Сегодня рынок недвижимости Египта оценивается многими ведущими мировыми экспертами как один из лучших в мире для инвестиций. Если говорить конкретно об объектах, то сегодня чаще покупают закрытые охраняемые комплексы, расположенные на первой береговой линии, либо близко к морю. Хороший спрос отмечается и на элитное жильё в курорте Сахл Хашиш. Стоит отметить, что покупатели стали более избирательными в вопросах приобретения недвижимости и стали больше обращать внимание на месторасположение, качество строительства, ликвидность объекта. Россияне покупают недвижимость в Египте по-прежнему в основном для себя. Но, надо признать, на рынке также много инвесторов, ведь цены пока ещё низкие, а потенциал у египетской недвижимости колоссальный.
Действительно, в кризис число людей, интересующихся зарубежной недвижимостью, увеличилось. У людей пропало доверие к финансовым инвестиционным инструментам, и они пошли на рынок зарубежной недвижимости. Сейчас мы наблюдаем большой отложенный спрос, который по мере выправления ситуации в России будет реализовываться еще активнее.
№ 2 (49) | март 2010 | ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ
|
