РАСПРОСТРАНЕНИЕ ОБ ИЗДАНИИ РЕКЛАМА АРХИВ КОНТАКТЫ ПАРТНЕРЫ Classified

Логин
Войти
Пароль
Забыли пароль?

Электронная версия журнала:
# 4 (121), Май 2017

Посетите сайт журнала
"Дайджест Российской и зарубежной недвижимости"

Электронная версия журнала:
# 3 (120), Апрель 2017

Посетите сайт журнала
"Дайджест Российской и зарубежной недвижимости"

Электронная версия журнала:
# 2 (119), Март 2017

Электронная версия справочника Кто Есть Кто
на рынке недвижимости
http://kek.ru

Посетите сайт справочника
"Кто Есть Кто и Что по Чём
на рынке недвижимости 2016"

СВЕЖИЙ НОМЕР ДН
Читать ONLINE!


Стоимость новостроек в Москве

Стоимость новостроек в Московской области

СВЕЖИЙ НОМЕР ДН
Читать ONLINE!






Поиск

Частичная или полная перепечатка материалов журнала осуществляется только с разрешения редакции

Кто из профессионалов рынка недвижимости пострадает сильнее

 

"У кого были деньги, тот постарался перевести их в валюту, перевел их на счета в госбанки или сложил их в арендованной ячейке. Вряд ли в 2009 г. у этих людей появится желание инвестировать в недвижимость, даже если она подешевеет в 2 раза, если не будет уверенности в том, что пик кризиса позади" - отмечает Евгений Иванов, Генеральный директор агентства элитной недвижимости "Усадьба".

Следует четко разделять объекты инвестиций на рынке недвижимости по следующим категориям:

готовые материальные активы, имеющие правовой статус собственности (квартиры, коттеджи в построенных и эксплуатируемых объектах);
права требования (объекты в строящихся или "замороженных" проектах).

Ликвидность одних от других стала отличаться в разы. Как отмечает Екатерина Батынкова, управляющий директор компании "Усадьба": "Именно первичный рынок пострадал сильнее, оставшиеся на рынке покупатели переориентировались полностью на готовые объекты, как более надежные инвестиции".
 
Практически лишившись обоих источников финансирования, многие девелоперские компании начали сокращение персонала, как способ снизить текущие издержки, и "замораживание" проектов, как способ сократить проектные расходы. Однако, если сокращение до минимума расходов на стройку и ведение хозяйственной деятельности – это дело техники, то рефинансировать долги девелоперам гораздо сложнее, поскольку в условиях спада спроса на рынке резко возрастают риски кредитора.

Таким образом, определяющим параметром финансовой устойчивости застройщиков является долговая нагрузка. Поскольку основная часть девелоперов не является публичными компаниями, то и информации об их долгах в открытом доступе нет.

Девелоперам необходимо возвращать или рефинансировать долги, чтобы остаться наплаву необходимо генерировать денежные потоки, однако, в ситуации, когда покупатели ушли с рынка, это сделать непросто.

"Не особенно помогает девелоперам, как на городском, так и загородном рынке недвижимости вынужденное снижение цен в среднем на 10-15% (в отдельных проектах отмечены скидки в размере до 50 %). Некоторые девелоперы предлагают купить доли в проектах или проект целиком, при этом цена для инвестора (оптового покупателя) в среднем на 35 – 45 % ниже розничной. Желающих приобрести такие проекты тоже мало – такими покупателями могут выступить разве что фонды прямых инвестиций (equity funds), переток средств из других секторов экономики вряд ли возможен" - отмечает Евгений Иванов.

Как долго смогут продержаться без финансирования девелоперы?

Объем предложения на первичном загородном рынке недвижимости Московского региона оценивается в более чем 15 млрд. $. Таким образом, объем кредитования данного сегмента рынка может составлять 4 – 6 млрд. $.

Как правило, предметом залога на загородном рынке недвижимости являлась земля, на городском – права на непроданные квартиры. Обеспечением по некоторым займам являются акции самих девелоперов. 

Загород – залог – земля.
Город – права на непроданные квартиры.

"В соответствии с ФЗ № 214 застройщик несет ответственность перед дольщиком за сроки ввода объекта в эксплуатацию, при перенесении сроков сдачи дома ГК застройщик обязан уплатить проценты за пользованием денежными средствами в размере одной трехсотой от ставки рефинансирования, которая составляет 12 %, за каждый день просрочки, то есть 14,6 % годовых. Таким образом, застройщику выгоднее пользоваться деньгами дольщиков стоимостью 14,6 % годовых, не финансируя стройку и задерживая срок сдачи ГК, нежели чем банковским кредитом, цена которого в данных условиях вряд ли сможет быть ниже 20 % в год. У застройщиков, в портфеле которых находятся проекты со сроком окончания строительства по договорам в конце 2009 г. и позже, могут стройку "заморозить" на полгода. Однако, в таком случае, дольщики могут расторгнуть договор и потребовать возврата инвестированных средств. Не уплата по кредиту грозит застройщику гораздо более серьезными проблемами, нежели чем недовольные дольщики" - рассказал Иван Шульков  директора департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании "Усадьба".

Незащищенность частных инвесторов

Законодательной базы, которая бы смогла защитить инвестора строительства при банкротстве компании-застройщика, до сих пор не существует.

"Дольщики являются по закону кредиторами третьей очереди, то есть при банкротстве компании-застройщика и распродаже ее активов имеют право на компенсацию самыми последними, пропустив вперед конкурсных управляющих, банки, сотрудников компании и бюджет" - отмечает Иван Шульков.

Как отмечают аналитики компании "Усадьба", основная часть проектов многоквартирных домов на первичном рынке продолжает реализовываться по "серым" схемам, в том числе крупнейшими застройщиками, несмотря на вступивший в силу еще в апреле 2005 г. ФЗ № 214 и судебный процесс над компанией "МИАН" за использование вексельных схем. В частности на первичном рынке Москвы и Московской области продолжают применяться вексельные схемы, схемы предварительные договора купли-продажи и другие, противоречащие федеральному законодательству.

Однако, договора долевого участия в строительстве, заключенные в соответствии с ФЗ № 214, также не могут полностью защитить инвестора при банкротстве компании-застройщика.

"Наиболее комфортно должны себя чувствовать покупатели объектов в проектах на завершающей стадии строительства. Некоторую уверенность в финансовой устойчивости застройщика должны добавлять низкая долговая нагрузка и/ или наличие крупных собственных финансовых ресурсов, как правило, полученных от продажи другого бизнеса в докризисное время" - рассказал Иван Шульков.

Чувствовать себя более спокойно могут покупатели квартир в крупных социально значимых проектах, в которых одновременно участвуют несколько крупных застройщиков и которые более пристально контролируются московскими или подмосковными властями.

Больше тревоги вызывает загородный рынок недвижимости, которому государство вряд ли станет помогать. Известны случаи, когда покупатели коттеджей ценой 3-5 млн. $ требуют возврата вложенных средств, в проектах, строительство которых "заморожено".

Источник: Дайджест Недвижимости
Добавить в закладки:

Экспертиза новостройки
10.07.2016 Экспертиза: «Родной город. Октябрьское поле» Жилой комплекс компании «РГ-Девелопмент» «Родной город. Октябрьское поле» отвечает всем требованиям жителя современного мегаполиса: отличное расположение, хорошая транспортная доступность, качественная архитектура,...
10.07.2016 Экспертиза: Мкр. «НОВОРИЖСКИЕ КВАРТАЛЫ» «Новорижские кварталы» - новый микрорайон ГК «Мортон» в Красногорском районе и первый в Подмосковье проект в концепции «умный город».
07.04.2016 ЖК «ВЛюблино» Новый проект ведущего российского застройщика ГК «Мортон», мультифункциональный комплекс «ВЛюб­лино» на юго-востоке столицы, сочетает в себе целый ряд достоинств, способных привлечь даже самого...
Другие экспертизы и проекты новостроек »
Презентация поселка
16.10.2015 Коттеджный поселок «Павловы озера» «Павловы озера» станет уникальным мультиформатным поселком, в основе его концепции — модель европейского пригорода.
02.09.2015 ЖК «ЗаМитино»: бизнес-класс с комфортными ценами К западу от столицы, всего в 11 км от МКАД по Пятницкому шоссе, ведется активное строительство загородного комплекса «ЗаМитино» — одного из ярких проектов бизнес-класса в коллекции компании «Kaskad Недвижимость».
02.09.2015 «Дубровка». Лучший жилой комплекс бизнес-класса. Калужское направление вполне можно назвать «серебряным» шоссе вслед за «золотыми» Рублевкой и Новой Ригой. Здесь мало промышленных предприятий и максимально сохранена природная среда. 
Другие презентации и проекты коттеджных поселков »

Новости недвижимости
22.06.2017 Элитный квартал Wine House – победитель FIABCI Prix d’Excellence Awards - 2017 Элитный квартал Wine House (собственник и девелопер – компания «Галс-Девелопмент») объявлен победителем XII национального этапа Всемирного конкурса в области недвижимости FIABCI Prix d’Excellence Awards - 2017 в номинации...
22.06.2017 Группа компаний «Самолет» построит в Подрезково свой десятый жилой комплекс Москва, 22 июня 2017 г. – ГК «Самолет» в ближайшее время представит проект ЖК «Химки 2018» вблизи Подрезково. Реализацией проекта займется застройщик ООО «СтройКонсалт», входящий в группу компаний.
22.06.2017 «Лидер Инвест» вывел на рынок проект комфорт-класса «Лидер на Райниса» Москва, 22 июня 2017 года. – Стартовали продажи квартир в новом жилом комплексе компании «Лидер Инвест», строящемся на бульваре Яна Райниса. «Лидер на Райниса» представляет собой монолитный 19-тиэтажный дом...
22.06.2017 KASKAD FAMILY запускает инновационный ЖК «Парк Апрель» площадью более 100 000 кв. м KASKAD Family, один из ведущих девелоперов на рынке малоэтажной загородной недвижимости, объявляет о запуске революционного продукта – малоэтажного жилого комплекса «Парк Апрель» общей площадью 100 800 кв. м. ЖК возводится в 25...
22.06.2017 Новостройки бизнес-класса Москвы раскупят через 2 года По данным консалтинговой компании Welhome, по состоянию на конец июня 2017 года первичные продажи жилья бизнес-класса ведутся на 73 площадках Москвы. Так, во 2 квартале 2017 года продажи стартовали в 5 новых проектах, таких как:...
21.06.2017 «СИМВОЛ»: выбраны материалы для фасадов квартала «Свобода» Москва, Россия. 15 июня 2017 года. – Компания «ДОНСТРОЙ» выбрала облицовочные материалы для фасадов трех корпусов проекта «СИМВОЛ». Эти корпуса относятся к кварталу «Свобода», расположенному на границе...
Мероприятия
Жизнь удалась! Создателем всемирно известного мема, Андреем Логвиным, и устроителями фестиваля “Серебряный Меркурий” организован конкурс плакатов “Жизнь удалась? и продолжается!”.
SHOPPING CENTER MANAGER's Congress пройдет в Москве второй раз 22-23 мая в Москве пройдет ежегодный конгресс управляющих торговыми центрами России SHOPPING CENTER MANAGER's Congress 2017. SHOPPING CENTER MANAGER’s Congress 2017 – это:
«ЗОЛОТОЕ ПЕРО-2017» в достойных руках 24 апреля 2017 года Московская Ассоциация Риэлторов провела торжественную церемонию награждения лауреатов регионального Конкурса для журналистов, пишущих о недвижимости, Средств Массовой...
«МОСКОВСКИЕ ЗВЕЗДЫ» ВНОВЬ ЗАЖГЛИСЬ! Московская Ассоциация Риэлторов провела торжественный прием, посвященный чествованию лауреатов Международного конкурса в области профессиональных достижений на рынке недвижимости –...
Выбери лучший проект Best Office Awards 2017! Голосование за Приз Зрительских симпатий открыто! Какие тренды корпоративного дизайна наиболее востребованы заказчиками сегодня? Что предлагает нам высокая офисная мода? Чем могут удиваить...
Пост-релиз конференции «БКР Форум 2017» в Москве 13-15 апреля 2017 года С 13 по 15 апреля 2017 в Большом Зале Дома Правительства Москвы (г. Москва, ул. Новый Арбат, 36/9) состоялось масштабное мероприятие - конференция для специалистов и руководителей агентств...

№10 (117), ДЕКАБРЬ 2016 - ЯНВАРЬ 2017
№10 (117), ДЕКАБРЬ 2016 - ЯНВАРЬ 2017

№9 (116), НОЯБРЬ 2016
№9 (116), НОЯБРЬ 2016

№8 (115), ОКТЯБРЬ 2016
№8 (115), ОКТЯБРЬ 2016