РАСПРОСТРАНЕНИЕ ОБ ИЗДАНИИ РЕКЛАМА АРХИВ КОНТАКТЫ ПАРТНЕРЫ Classified

Логин
Войти
Пароль
Забыли пароль?

Электронная версия справочника Кто Есть Кто
на рынке недвижимости

Посетите сайт справочника
"Кто Есть Кто и Что по Чём
на рынке недвижимости 2017"






Поиск

Частичная или полная перепечатка материалов журнала осуществляется только с разрешения редакции

Кто из профессионалов рынка недвижимости пострадает сильнее

 

"У кого были деньги, тот постарался перевести их в валюту, перевел их на счета в госбанки или сложил их в арендованной ячейке. Вряд ли в 2009 г. у этих людей появится желание инвестировать в недвижимость, даже если она подешевеет в 2 раза, если не будет уверенности в том, что пик кризиса позади" - отмечает Евгений Иванов, Генеральный директор агентства элитной недвижимости "Усадьба".

Следует четко разделять объекты инвестиций на рынке недвижимости по следующим категориям:

готовые материальные активы, имеющие правовой статус собственности (квартиры, коттеджи в построенных и эксплуатируемых объектах);
права требования (объекты в строящихся или "замороженных" проектах).

Ликвидность одних от других стала отличаться в разы. Как отмечает Екатерина Батынкова, управляющий директор компании "Усадьба": "Именно первичный рынок пострадал сильнее, оставшиеся на рынке покупатели переориентировались полностью на готовые объекты, как более надежные инвестиции".
 
Практически лишившись обоих источников финансирования, многие девелоперские компании начали сокращение персонала, как способ снизить текущие издержки, и "замораживание" проектов, как способ сократить проектные расходы. Однако, если сокращение до минимума расходов на стройку и ведение хозяйственной деятельности – это дело техники, то рефинансировать долги девелоперам гораздо сложнее, поскольку в условиях спада спроса на рынке резко возрастают риски кредитора.

Таким образом, определяющим параметром финансовой устойчивости застройщиков является долговая нагрузка. Поскольку основная часть девелоперов не является публичными компаниями, то и информации об их долгах в открытом доступе нет.

Девелоперам необходимо возвращать или рефинансировать долги, чтобы остаться наплаву необходимо генерировать денежные потоки, однако, в ситуации, когда покупатели ушли с рынка, это сделать непросто.

"Не особенно помогает девелоперам, как на городском, так и загородном рынке недвижимости вынужденное снижение цен в среднем на 10-15% (в отдельных проектах отмечены скидки в размере до 50 %). Некоторые девелоперы предлагают купить доли в проектах или проект целиком, при этом цена для инвестора (оптового покупателя) в среднем на 35 – 45 % ниже розничной. Желающих приобрести такие проекты тоже мало – такими покупателями могут выступить разве что фонды прямых инвестиций (equity funds), переток средств из других секторов экономики вряд ли возможен" - отмечает Евгений Иванов.

Как долго смогут продержаться без финансирования девелоперы?

Объем предложения на первичном загородном рынке недвижимости Московского региона оценивается в более чем 15 млрд. $. Таким образом, объем кредитования данного сегмента рынка может составлять 4 – 6 млрд. $.

Как правило, предметом залога на загородном рынке недвижимости являлась земля, на городском – права на непроданные квартиры. Обеспечением по некоторым займам являются акции самих девелоперов. 

Загород – залог – земля.
Город – права на непроданные квартиры.

"В соответствии с ФЗ № 214 застройщик несет ответственность перед дольщиком за сроки ввода объекта в эксплуатацию, при перенесении сроков сдачи дома ГК застройщик обязан уплатить проценты за пользованием денежными средствами в размере одной трехсотой от ставки рефинансирования, которая составляет 12 %, за каждый день просрочки, то есть 14,6 % годовых. Таким образом, застройщику выгоднее пользоваться деньгами дольщиков стоимостью 14,6 % годовых, не финансируя стройку и задерживая срок сдачи ГК, нежели чем банковским кредитом, цена которого в данных условиях вряд ли сможет быть ниже 20 % в год. У застройщиков, в портфеле которых находятся проекты со сроком окончания строительства по договорам в конце 2009 г. и позже, могут стройку "заморозить" на полгода. Однако, в таком случае, дольщики могут расторгнуть договор и потребовать возврата инвестированных средств. Не уплата по кредиту грозит застройщику гораздо более серьезными проблемами, нежели чем недовольные дольщики" - рассказал Иван Шульков  директора департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании "Усадьба".

Незащищенность частных инвесторов

Законодательной базы, которая бы смогла защитить инвестора строительства при банкротстве компании-застройщика, до сих пор не существует.

"Дольщики являются по закону кредиторами третьей очереди, то есть при банкротстве компании-застройщика и распродаже ее активов имеют право на компенсацию самыми последними, пропустив вперед конкурсных управляющих, банки, сотрудников компании и бюджет" - отмечает Иван Шульков.

Как отмечают аналитики компании "Усадьба", основная часть проектов многоквартирных домов на первичном рынке продолжает реализовываться по "серым" схемам, в том числе крупнейшими застройщиками, несмотря на вступивший в силу еще в апреле 2005 г. ФЗ № 214 и судебный процесс над компанией "МИАН" за использование вексельных схем. В частности на первичном рынке Москвы и Московской области продолжают применяться вексельные схемы, схемы предварительные договора купли-продажи и другие, противоречащие федеральному законодательству.

Однако, договора долевого участия в строительстве, заключенные в соответствии с ФЗ № 214, также не могут полностью защитить инвестора при банкротстве компании-застройщика.

"Наиболее комфортно должны себя чувствовать покупатели объектов в проектах на завершающей стадии строительства. Некоторую уверенность в финансовой устойчивости застройщика должны добавлять низкая долговая нагрузка и/ или наличие крупных собственных финансовых ресурсов, как правило, полученных от продажи другого бизнеса в докризисное время" - рассказал Иван Шульков.

Чувствовать себя более спокойно могут покупатели квартир в крупных социально значимых проектах, в которых одновременно участвуют несколько крупных застройщиков и которые более пристально контролируются московскими или подмосковными властями.

Больше тревоги вызывает загородный рынок недвижимости, которому государство вряд ли станет помогать. Известны случаи, когда покупатели коттеджей ценой 3-5 млн. $ требуют возврата вложенных средств, в проектах, строительство которых "заморожено".

Источник: Дайджест Недвижимости

Экспертиза новостройки
10.07.2016 Экспертиза: «Родной город. Октябрьское поле» Жилой комплекс компании «РГ-Девелопмент» «Родной город. Октябрьское поле» отвечает всем требованиям жителя современного мегаполиса: отличное расположение, хорошая транспортная доступность, качественная архитектура,...
10.07.2016 Экспертиза: Мкр. «НОВОРИЖСКИЕ КВАРТАЛЫ» «Новорижские кварталы» - новый микрорайон ГК «Мортон» в Красногорском районе и первый в Подмосковье проект в концепции «умный город».
07.04.2016 ЖК «ВЛюблино» Новый проект ведущего российского застройщика ГК «Мортон», мультифункциональный комплекс «ВЛюб­лино» на юго-востоке столицы, сочетает в себе целый ряд достоинств, способных привлечь даже самого...
Другие экспертизы и проекты новостроек »
Презентация поселка
16.10.2015 Коттеджный поселок «Павловы озера» «Павловы озера» станет уникальным мультиформатным поселком, в основе его концепции — модель европейского пригорода.
02.09.2015 ЖК «ЗаМитино»: бизнес-класс с комфортными ценами К западу от столицы, всего в 11 км от МКАД по Пятницкому шоссе, ведется активное строительство загородного комплекса «ЗаМитино» — одного из ярких проектов бизнес-класса в коллекции компании «Kaskad Недвижимость».
02.09.2015 «Дубровка». Лучший жилой комплекс бизнес-класса. Калужское направление вполне можно назвать «серебряным» шоссе вслед за «золотыми» Рублевкой и Новой Ригой. Здесь мало промышленных предприятий и максимально сохранена природная среда. 
Другие презентации и проекты коттеджных поселков »

Новости недвижимости
20.10.2017 Около 60% покупателей жилья премиального сегмента уже имеют опыт приобретения недвижимости такого класса К такому выводу пришли аналитики компании «БСК-Санкт-Петербург», девелопера многофункционального комплекса «Звезды Арбата» в результате исследования, проведенного среди клиентов компании. Целью исследования было выявление...
20.10.2017 Ежегодная церемония награждения JOY 14 декабря в седьмой раз состоится ежегодная церемония награждения JOY (Journalist of the Year) для журналистов, пишущих о недвижимости. Премия проходит при поддержке Минстрой РФ. Каждый год в премии объявляется «спецноминация» для...
20.10.2017 «Региондевелопмент» завершит знаменитый долгострой в Видном Компания «Региондевелопмент» приобрела замороженный проект строительства торгово-развлекательного комплекса в подмосковном Видном. Уже во второй половине 2018 года знаменитый долгострой на въезде в город будет сдан в эксплуатацию. В...
19.10.2017 Шорт-лист номинантов URBAN AWARDS-2017 Представляем вашему вниманию долгожданный шорт-лист номинантов Премии Urban Awards 2017.
19.10.2017 Осенние акции от ГК «Рассвет» Москва, 19 октября 2017 года. Группа компаний «Рассвет» проводит сразу две акции для покупателей квартир в малоэтажных жилых комплексах «Томилино» и «Пушкарь». В рамках специального предложения действует скидка...
18.10.2017 Рынок недвижимости – 2017. Смена эпох или новый этап развития? 2017 год запомнится участникам рынка недвижимости прежде всего масштабом изменений во всех областях: правовых, финансовых, социальных. 
Мероприятия
Объявлены победители премии "Поселок года-2017" В Москве прошло самое долгожданное мероприятие года на рынке загородной недвижимости - торжественная церемония вручения премии  «Поселок года 2017» . Событие, собравшее всех...
Рынок недвижимости: взгляд с высоты 5 октября Московский Бизнес Клуб приглашает Вас и Ваших коллег принять участие в ежегодном деловом и дружеском мероприятии: "РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ: ВЗГЛЯД С ВЫСОТЫ"
Жизнь удалась! Создателем всемирно известного мема, Андреем Логвиным, и устроителями фестиваля “Серебряный Меркурий” организован конкурс плакатов “Жизнь удалась? и продолжается!”.
SHOPPING CENTER MANAGER's Congress пройдет в Москве второй раз 22-23 мая в Москве пройдет ежегодный конгресс управляющих торговыми центрами России SHOPPING CENTER MANAGER's Congress 2017. SHOPPING CENTER MANAGER’s Congress 2017 – это:
«ЗОЛОТОЕ ПЕРО-2017» в достойных руках 24 апреля 2017 года Московская Ассоциация Риэлторов провела торжественную церемонию награждения лауреатов регионального Конкурса для журналистов, пишущих о недвижимости, Средств Массовой...
«МОСКОВСКИЕ ЗВЕЗДЫ» ВНОВЬ ЗАЖГЛИСЬ! Московская Ассоциация Риэлторов провела торжественный прием, посвященный чествованию лауреатов Международного конкурса в области профессиональных достижений на рынке недвижимости –...