|
Агентство эксклюзивной недвижимости "Усадьба" приняло активное участие в конференции. Спикером выступил Иван Шульков, директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании. В своем докладе на тему земель ИЖС, отведенных под коттеджные поселки и жилые комплексы, И.Шульков рассказал о рентабельности данных типов застройки, основных характеристиках форматов застройки, а также факторах, которые влияют на реализацию того или иного объекта, его динамику и удельную цену продаж.
По словам И.Шулькова, рентабельность застройки того или иного объекта – это многофакторная функция, основными составляющими которой являются объем продаж, маржа и время:
I. Объем продаж = Площадь территории * Плотность застройки * Коэффициент коммерческой площади (где плотность застройки и Коэффициент коммерческой площади зависят от типа застройки).
II. Маржа = Удельная цена продаж / Удельная себестоимость строительства (где Удельная цена продаж и удельная себестоимость строительства зависят от типа и качественных характеристик объекта).
"Эффект масштаба". Удельная себестоимость строительства также зависит от плотности застройки – чем она выше, тем меньшая часть цены земли (а также расходов на оформление и других независящих или малозависящих от объема строительства издержек) приходится на удельную себестоимость 1 кв.м. возведенной недвижимости.
III. Время (период реализации проекта)
• Полный период строительства (когда проект находится только на стадии инвестирования)
• Полный период продаж (когда проект уже застроен объектами)
По словам Ивана Шулькова, на возможность осуществления проекта, динамику и удельную цену продаж влияют ограничения и реализуемость проекта на рынке, а именно:
1. Нормативно-правовые ограничения
• Вид права
• Вид разрешающего использования
• Ограничения по этажности
2. Транспортная ситуация
• Улучшение транспортной доступности жилого комплекса в проектах среднего и крупного масштабов за счет строительства дороги, как правило, экономически целесообразно и оправдано.
3. Соответствие типа и категории объекта качеству земельного участка.
• Экологическая ситуация
• Характер преобладающей застройки
• Природно-рекреационные характеристики местности
• Инфраструктурное окружение
4. Совместимость отдельных типов застройки
При проектировании комплексной застройки объектами разных форматов необходимо учитывать аспект совместимости форматов, а именно:
• Совместимости по этажности
• Совместимости по типу застройки
• Совместимости целевых аудиторий
Примечание: Несовместимость друг с другом отдельных форматов в рамках комплексной застройки территории несет коммерческие риски реализации всего проекта в целом, связанные со снижением качественных характеристик (дисгармония в архитектуре проекта, социальная неоднородность жителей и пр.) и соответственно потребительской привлекательности и востребованности проекта.
5. Соответствие масштаба проекта потенциалу рынка.
Иван Шульков отметил: "Только по итогам исследования данных факторов, возможно сделать качественный прогноз динамики и полного периода продаж, и соответственно создать финансовую модель проекта и рассчитать его экономическую эффективность".
|
