|
Сегодняшний рынок недвижимости смело называют посткризисным, считая: самое страшное - уже позади, впереди - лишь светлое будущее... Но так ли безоблачно это завтра? С чем мы придём к показательному осеннему сезону? Какие выводы сделали из уроков кризиса игроки столичной сферы Real Estate? Где и как бизнес-сообществу и государству следует провести «работу над ошибками», дабы поставить локомотив рынка недвижимости на правильные рельсы? На эти и другие вопросы ищут ответы участники традиционной рубрики «Люди говорят».
 Елена МАКСИМЕНКОВА
заместитель генерального директора
холдинга МГСН
Точка экономического спада уже пройдена, и пришло время восстановления строительного сектора. К такому мнению склоняются аналитики рынка недвижимости, с которым мы полностью согласны. Восстановление будет происходить за счёт увеличения объёма ввода жилья. Ряд девелоперских компаний уже заявил о новых программах, цель которых - быстрый рост бизнеса, «разморозка» старых и запуск новых проектов. Кроме того, покупатели резко активизировались в конце 2009 - начале 2010 года, и число сделок на рынке возросло. Согласно данным Росреестра, за первый месяц этого года в столице было зарегистрировано 3 900 сделок, что более чем в два раза превышает показатель докризисного января 2008 года. Меньше квартир было приобретено даже в 2007 году, когда на рынке жилья царил ажиотажный спрос. Для сравнения: в январе 2008 года было зарегистрировано всего 1 900 сделок. Даже в 2007 году, когда рынок ещё находился на пике, этот показатель составил 3 200 сделок.
Во II квартале 2010 года рост цен будет сталкиваться с макроэкономическими показателями. Негативные ожидания ещё присутствуют в экономике в целом и в отдельных отраслях. Это продолжает формировать отложенный спрос. Кроме того, доходы покупателей ещё не восстановились после 2009 года. Таким образом, в ближайшие несколько месяцев цены будут меняться в пределах плюс-минус 5 %.
В прошлом году застройщики бросили все свои усилия на достраивание проектов, которые находились на стадии, близкой к завершению. А в 2010 году очень важно предупредить назревающий дефицит жилья и подумать о новых проектах. Необходимо войти в рабочий ритм и продолжить строительство. Основная задача на сегодняшний момент - привлечь новые инвестиции, вывести на рынок новые проекты и «разморозить» и завершить старые.
Надо признать, ситуация уже становится лучше. Бизнес-сообщество решает те задачи, которые ставит сегодняшняя рыночная ситуация. Сейчас необходимо предупредить назревающий дефицит на первичном рынке и обеспечить предложением отложенный спрос, включая возврат на рынок доступных ипотечных программ.
Что касается государства, то в 2009 году оно занималось спасением банковской системы. Хотелось бы, чтобы следующим шагом госструктур стала поддержка девелоперов и застройщиков и более внимательное отношение к задачам строительного сектора в целом.
 Ольга НОВИКОВА
ведущий аналитик компании «НДВ‑Недвижимость»
Весной-летом 2010 года продолжится повышение активности покупательского спроса на квартиры в строящихся домах как эконом-, так и бизнес-класса. В определённой мере это связано с реализацией отложенного спроса, который сформировался в так называемые тучные годы. Мы прогнозируем плавный рост цен на рынке недвижимости: покупательский спрос растёт, в то время как объёмы вводимого жилья запланированы на этот год невысокими. То есть к 2011 году нам придётся столкнуться с обострением дефицита предложения на рынке первичного жилья, и цены поднимутся вновь. Следует добавить, что структура спроса начинает меняться: покупатели стремятся приобрести более качественное жильё, которое сегодня можно купить по вполне доступной цене. Но это не значит, что спрос на панельные дома упадёт. У «панели» есть ряд своих плюсов: достаточно быстрое возведение и небольшая площадь квартир (за счёт чего снижается конечная стоимость предложения), что на сегодняшний день является основополагающим при покупке.
Что касается основных задач, которые предстоит решить, то в плане реализации квартир в новостройках главенствующим остаётся решение вопросов, связанных с соблюдением застройщиком графика строительных работ. А государству следует более активно заняться реализацией комплекса мер, направленных на улучшение покупательской способности населения и делающих ипотечное кредитование более доступным.
 Дмитрий КВАЧЁВ
руководитель группы координации партнёрских проектов компании «ГУТА-Девелопмент»
Нами развивается премиальный сегмент недвижимости. Перспективы развития весной-летом сдержано оптимистические. С одной стороны, имеет место явный недостаток предложения, и это связано с сокращением текущих проектов и задержкой выхода заявленных, с другой стороны, не наблюдается значительных улучшений макроэкономической ситуации как в мире, так и в России.
Главная задача, которую предстоит решить всем игрокам рынка, - сохранить стабильность. Это касается, прежде всего, стройки. Многие проекты строятся медленно, это тормозит их продажи. Но по большому счёту видимых угроз для нашего сегмента нет. Сильных потрясений нет, однако и большого числа новых проектов в обозримой перспективе тоже не намечается. Цены растут, но выиграет тот, кто не погонится за сверхприбылью, а останется в текущем тренде - небольшой рост по мере завершения проекта.
Не секрет ,что весь рынок сильно зависит от государственной политики. Как ни банально это звучит, в строительство должны прийти деньги, а это означает поддержание инвестиционного рынка на приемлемом уровне. Масштабные проекты очень зависимы от иностранных денег. Заимствования на внутреннем рынке для развития отрасли в целом маловероятны, тем более, для девелопера деньги покупателя весьма дороги. Особенно эта ситуация обострилась после введения ФЗ-214, когда покупателя защитили и сделали финансирование стройки дорогим и рискованным. Нужно признать, что делается в этом направлении немало - это и снижение ставки рефинансирования, возрождение ипотеки, поддержка программ,
нацеленных на развитие отрасли. Все понимают, что спрос на жильё огромен, и задача состоит лишь в том, чтобы сделать его платёжеспособным.
 Светлана УЛИЦКАЯ
генеральный директор компании «КВАРТИ.РУ»
С мая по август цены на рынке аренды остановятся, затем произойдёт их рост примерно на 10-15 %. Ситуация с увеличением арендных ставок в начале августа и их падением к концу осени постоянна и понятна: в это время в Москву приезжает большое число студентов, и заканчивается период «сезонных» квартир, сдаваемых по стоимости ниже рынка на короткий срок - от 3 до 6 месяцев.
Кроме того, динамика изменения арендных ставок в этом году будет зависеть от состояния экономики: положение выправится - начнётся экономический рост, бизнес будет привлекать новых сотрудников, значит, стоимость аренды будет расти ещё сильнее, а объём предложения сократится ещё ощутимее.
Основные задачи, которые предстоит решить игрокам нашего сегмента:
- восстановление привычных агентских комиссионных;
- перевод как можно большей части собственников наоплату комиссионных;
- разработка механизма, втом числе правового, позволяющего разбить или отменить страховой депозит зажильё. Несекрет, что наличие комиссионных истрахового депозита (депозита, вмоём представлении, впервую очередь) вынуждает людей отказываться отсъёма доступного имподругим параметрам жилья.
Основные задачи, которые, на мой взгляд, следует решить государству и бизнес-сообществу, чтобы улучшить ситуацию на рынке:
- разработать ивнедрить механизм, заставляющий всех собственников платить налоги, носделать оплату упрощённой идифференцированной (взависимости отдоходов, числа квартир всобственности, числа иждивенцев ит. д.; незабыть про незащищённые слои населения), что приведёт кгораздо большей прозрачности рынка аренды;
- упростить процедуру регистрации поместу жительства, что также отчасти будет способствовать легализации рынка;
- вести просветительскую работу, использовать больше социальной рекламы, формирующей положительный образ арендодателя- добросовестного налогоплательщика;
- внедрить лицензирование вриэлторской деятельности или ввести наконец соответствующий закон федерального или регионального уровня, который сможет обеспечить прозрачность сделок иработу, анедекларацию общепрофессиональных стандартов, тоесть привести нормы идоговоры кединообразию;
- создать единую, общедоступную базу «чёрных» объектов и«чёрных» риэлторов- поскольку вкризис число тех идругих выросло, аданный работающий механизм хотябы отчасти решит задачу защиты арендаторов, решивших снять жильё самостоятельно, без профессионального риэлтора.
 Алексей БОЛСАНОВ
шеф-редактор портала 1dom.ru -
Первый о новостройках
С егмент новостроек дальнего Подмосковья можно разбить на четыре подсегмента.
1. Объекты, где основными покупателями квартир являются москвичи или приезжие из регионов России, работающие в Москве. Это касается, прежде всего, городов с более низкими ценами на квартиры в новостройках (35 000-45 000 руб. за м2): Воскресенск, Дмитров, Клин, Сергиев Посад. Нередки также случаи, когда квартиры в этих городах люди покупают для родителей-пенсионеров, которых они перевозят из регионов или, наоборот, из Москвы. По этому подсегменту прогноз следующий: при увеличении числа предложений в каждом отдельно взятом городе цены немного упадут, при уменьшении - подрастут.
2. Объекты, квартиры в которых в основном покупают жители этих же городов или соседних населённых пунктов. Как правило, они работают в своём городе или неподалёку. Цены на жильё в таких городах сравнительно высокие (45 000-60 000 руб. за «квадрат»). К таким городам относятся, прежде всего, те, где хорошо развит рынок труда (Коломна), а также наукограды: Дубна, Черноголовка (цены на квартиры в новостройках экономкласса здесь достигают 65 000 руб. за м2) и некоторые другие наукограды дальнего пояса Подмосковья.
Наукограды - вообще ипостась довольно специфическая: многие, кто имел желание и возможность уехать, уехали в Москву или за границу ещё в 1990‑е годы. Остались только патриоты своих городов, которые не променяют их не то что на Люберцы или Балашиху, но даже и на Москву. Значительную часть таких «оседлых» людей также составляют пенсионеры, но есть люди и среднего возраста, сделавшие карьеру в небольших компаниях, организованных в наукоградах после 1991 года. Сделки на вторичном рынке жилья в наукоградах часто происходят по знакомству. Правда, в последнее время и до них добрался поток мигрантов. В городах второй группы число предложений в первом приближении перманентно, застройщиками являются одни и те же компании: один дом сдают, начинают строить новый и т. д. Цены здесь не претерпят существенных изменений.
3. Очень дальние небольшие города (Зарайск, Электрогорск, Талдом). Как правило, это населённые пункты со слаборазвитым рынком труда, но вследствие транспортной удалённости немногие жители способны ездить каждый день на работу в Москву или ближнее Подмосковье. Квартиры в новостройках здесь покупают в основном по ходу альтернативных сделок с объектами вторичного рынка худшего качества: маленькими хрущёвками или квартирами старого фонда. Цены на жильё в таких городах низкие (30 000-35 000 руб. за м2), в продаже имеется по 1-2 дому-новостройке. Здесь, я полагаю, также не ожидается существенных ценовых колебаний.
4. Быстроразвивающийся сегмент малоэтажных новостроек. Они появляются, как правило, в небольших сельских поселениях или на окраинах городов. Стоимость м2 здесь начинается от 28 000 руб., «однушки» площадью 30-35 м2 продаются от 900 000-950 000 руб., причём подобные предложения есть не только в дальнем, но и в среднем поясе Подмосковья. Предвижу увеличение числа таких объектов на рынке.
Что касается основных задач, которые необходимо решить, самое главное - дороги надо строить. Строить быстро, много и дёшево. На днях, наконец, объявили об утверждении проектов строительства Северного обхода Одинцова (он же - дублёр Рублёвки, длина - всего около 20 км) и новой трассы Москва-Санкт-Петербург. После пяти лет неторопливых проектирований, согласований, утверждений, пересогласований к 2013 году нам обещают построить участок аж до Солнечногорска (43 км). Касаемо столь же необходимой Московскому региону ЦКАД, речь идёт о сроках ввода в 2023-2025 гг. О магистрали Москва-Ногинск разговоры вообще утихли.
 Дмитрий ТАГАНОВ
руководитель аналитического центра
корпорации «ИНКОМ»
К ак известно, основное влияние на изменение показателей рынка аренды оказывает фактор сезонности. Именно на весну и лето приходится традиционное затишье. В связи с этим ожидать существенных колебаний размера арендной платы и объёмов предложения не приходится. По нашим прогнозам, в последующие месяцы рынок аренды жилья будет демонстрировать развитие. В первой половине года основные показатели изменятся несущественно. По предварительным оценкам, роста арендных ставок стоит ожидать лишь во второй половине 2010 года.
Если же говорить конкретно, то наибольшее число сдаваемых в аренду квартир сосредоточенно в ценовом диапазоне 30 000-45 000 руб. в месяц. По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», доля предложений в данной ценовой категории составляет 25 %. Чуть меньшую долю предлагаемых к аренде квартир составляют предложения в ценовой категории 25 000-30 000 руб. в месяц и 45 000-60 000 руб. в месяц - их в общем объёме предложения 15 % и 14 % соответственно. Квартир низшей ценовой категории (до 25 000 руб. в месяц) в объёме предложения всего 10 %.
Максимальным спросом по-прежнему пользуются одно- и двухкомнатные квартиры стоимостью от 25 000 до 45 000 руб. в месяц. Самая низкая стоимость арендной платы за «однушку» экономкласса зафиксирована в ВАО и составляет около 24 500 руб. в месяц.
Следует отметить, что в целом рынок аренды в меньшей степени пострадал от влияния кризиса. Поэтому ситуация в данном сегменте сложилась благоприятная и не требующая существенных вмешательств со стороны государства или бизнес-сообщества.
 Алексей СИДОРОВ
директор по развитию
компании «Калинка-Риэлти»
Ближайшие перспективы рынка высококачественной столичной недвижимости вкратце можно охарактеризовать следующим образом: формирование дефицита предложения квартир на первичном рынке и постепенный рост стоимости м2 практически по всем объектам. Причём это взаимосвязанные тенденции. Как показывает статистика последних трёх месяцев, уровень средних цен предложения на рынке элитного жилья ежемесячно растёт в среднем на 1-2 %. Среди основных причин роста - возросшая активность покупателей на фоне увеличения строительной готовности проектов и сокращения объёма предложения.
Спрос на рынке элитной недвижимости начал восстанавливаться ещё в середине лета прошлого года. Именно тогда с рынка начали вымываться лучшие по качеству и характеристикам предложения в готовых домах. В результате кризиса цена на них скорректировалась до приемлемого уровня, и на рынок вернулись покупатели, ищущие по-настоящему качественные предложения. К концу 2009 года стал возвращаться интерес и доверие к строящимся объектам. В итоге в количественном выражении активность покупателей сегодня вплотную приближается к докризисным показателям, а объём предложения на этом фоне стремительно сокращается.
Дефицит предложения уже в самое ближайшее время может стать основным фактором, влияющим на общую картину рынка элитного жилья Москвы. Число объектов, выставленных на продажу в I квартале 2010 года, составляет около 40 адресов, что на 20 % меньше, чем в аналогичный период 2009 года. По некоторым объектам на реализации осталось всего по несколько квартир.
Чего мы, к сожалению, точно не ожидаем в ближайшее время, так это появления новых объектов на реализации. Целый ряд интересных проектов был анонсирован в этом году на выставке MIPIM в Каннах, но говорить о сроках начала их продаж пока преждевременно.
 Юлия КУПКО
генеральный директор компании «Кредитмарт»
Перспективы сегмента кредитного брокериджа на период весна-лето мы, прежде всего, связываем с активным развитием ипотечного кредитования. Все без исключения возлагают большие надежды на II и III кварталы текущего года, именно это время должно стать периодом показательного движения на рынке ипотечного кредитования. Все участники рынка недвижимости ожидают, что именно период весна-лето станет отправной точкой движения ипотеки на прежний, докризисный уровень. Положительные тренды свидетельствуют о том, что это весьма оправданные ожидания: в настоящий момент возвращаются многие хорошие ипотечные продукты, очевидны тенденции оздоровления рынка первичного жилья. Основные вопросы, которые следует решить для более быстрого восстановления рынка кредитования, связаны, прежде всего, с перспективами появления хороших ипотечных кредитов, то есть с доступными ставками, расширением возможностей на рынке первичного жилья, появлением большего числа объектов недвижимости экономкласса, которые будут доступны для большинства заёмщиков. Основная задача, которая стоит как перед банками, так и перед брокерами, - сделать доступным сам процесс ипотечного кредитования в части требований, предъявляемых к заёмщику. Безусловно, в нынешней ситуации необходима помощь государства и бизнес-сообщества. Роль государства можно связать с надеждой, что достаточно быстро и успешно стабилизируется общая экономическая ситуация в стране. Возможности кредитора напрямую связаны с потребностями заёмщика, а потребности заёмщика в свою очередь проявляются тогда, когда он чувствует больше уверенности в завтрашнем дне.
С точки зрения государственной поддержки стоит говорить о необходимых дополнительных вливаниях в программу АИЖК. Сегодня программа ипотечного кредитования АИЖК носит заградительный характер, потому что связана с определёнными запретами и ограничениями по максимальной сумме кредита, по региону предоставления кредита, по типу жилья, приобретаемого заёмщиком.
Со стороны бизнес-сообщества, прежде всего со стороны банков‑кредиторов необходимо сделать навстречу заёмщику шаг по снижению процентной ставки, а также относительно предъявляемых требований.
 Денис КОЛОКОЛЬНИКОВ
генеральный директор
консалтинговой компании RRG
В начале года наблюдается определённая активизация во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости. Однако это связано по большей части не с позитивными сдвигами, а с позитивными ожиданиями. Второй волны кризиса не наблюдается, наоборот, многие говорят о том, что кризис закончился, и вот-вот начнётся подъём. Рынок стабилен, падение цен закончилось. Осенью действительно наблюдалось повышение активности на рынке, в том числе оживление спроса на аренду площадей в самом пострадавшем от кризиса офисном сегменте. Наблюдался и высокий для кризисного периода интерес инвесторов к отдельным категориям недвижимости, в частности, к «топовым» объектам стрит-ритейла.
Тем не менее поскольку сегодняшняя активность связана с ожиданиями, а не с реальными изменениями, каких-то позитивных движений вперёд на период весна-лето я не предполагаю. По крайней мере, если не появится какой-либо новой для рынка глобальной инвестиционной идеи. А сейчас её нет по многим сегментам.
На сегодняшний день рынок стабилен, основные тренды понятны, цены прошли своё «дно». То есть на рынке обстановка «рабочая кризисная», и всем игрокам предстоит решать свои повседневные задачи, направленные на улучшение денежных потоков.
У каждого эти задачи свои: заполнение арендаторами, продажа объекта, оптимизация концепции и т. д.
Относительно государственного влияния скажу следующее: основная проблема, подкосившая рынок в начале кризиса, - недоступность кредитов и связанное с этим отсутствие финансирования - никуда не делась. А это сильно ограничивает возможности развития проектов. Поэтому главное, что сейчас необходимо, чтобы улучшить ситуацию на рынке коммерческой недвижимости, - долгосрочное проектное финансирование по низким ставкам. Существенную помощь развитию новых проектов государство может оказать при подведении коммуникаций: зачастую этот этап оказывается непреодолимым из-за цен, которые назначают естественные монополии. Ещё один важный аспект, который поможет развитию новых проектов, - упрощение процедуры согласований, снятие бюрократических барьеров.
№ 3 (50) | апрель 2010 | ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ
|
