|
В ходе форума ведущие эксперты рассмотрели ряд актуальных для рынка вопросов. Так живые дискуссии развернулись на тему новых рынков СНГ, эффективных стратегий работы в регионах, стратегий привлечения капитала, выбора надежного партнера.
Организатор форума – IM Events при поддержке журнала Commercial Real Estate
Партнер – Nagatino I-land
Партнеры дискуссии – Knight Frank, Архитек
На офисном рынке Москвы насыщение произойдет не ранее чем через 2-3 года. Такое мнение высказали участники дискуссии "Российский рынок недвижимости: тенденции, риски, ожидания, возможные сценарии развития".
Как отметил Олег Мышкин, управляющий партнер Fleming Family & Partners, рынок приближается к точке кульминации и на этой точке "11 часов" находится уже несколько лет. По мнению Сергея Рябокобылко, партнера Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, офисный рынок минимум до 2010 г. не будет насыщен. "В Москве объем рынка сравним с Парижем, но объем предложения в 10 раз меньше. Потенциал московского офисного рынка огромен", - добавил Владимир Пинаев, управляющий директор Jones Lang LaSalle, услуги корпоративным клиентам и собственникам, Россия и СНГ
Еще одной темой дискуссии стали спекулятивные проекты. "Ни на одном рынке нет такого количества спекулятивных проектов, на стадии строительства не имеющих конечного потребителя", - заметил Олег Мышкин. Кроме того, на российском и в частности, московском рынках девелопментом занимаются непрофильные компании: добывающие, сталелитейные, нефтеперерабатывающие и т.д., так называемый first time development. Российские особенности осложняют привлечение западных финансовых ресурсов. По словам Сергея Гутника, руководителя департамента по вопросам собственности и туризма Европейского банка реконструкции и развития (EBRD), "если мы финансируем коммерческий объект, мы хотим, чтобы спекулятивный момент был минимальным". Снизить риски, по его мнению, можно с помощью предварительных договоров аренды.
В прошлом году на российском рынке было совершено сделок западными игроками на $4,5 млрд., что в 10 раз выше объема 2005 г. В этом отношении тенденции российского рынка недвижимости, по словам Даррелла Станафорда, управляющего директора CB Richard Ellis Noble Gibbons, те же, что и в Восточной Европе. "Ставки капитализации увеличились и там", - добавил он. Но сегодня все говорят о снижении ставок капитализации на рынке и снижении интереса в связи с этим западных инвесторов. По мнению Владимира Пинаева, снижение ставок капитализации для Москвы, например, сказывается благоприятно: "Уходят инвесторы, которые ожидали высоких доходов, и на их место приходят новые игроки, западные инвесторы с высоким уровнем требований к проектам. Соответственно, повышается качество объектов". Рынок кардинально поменяется в ближайшие годы, полагает он.
Еще одна тенденция последнего времени - все чаще российские игроки рынка коммерческой недвижимости стали прибегать к помощи зарубежных партнеров для реализации своих проектов, создавая совместные предприятия (СП). Зачастую, СП создается для реализации единичного проекта, реже – для серии. Специалисты говорят, что создание СП привлекательно для обеих сторон. О преимуществах совместных предприятий рассказывали игроки отечественного и зарубежного рынков на конференции "Выбор надежного партнера".
По словам Томаса Дукала, заместителя директора отдела финансовых рынков и инвестиций компании Jones Lang LaSalle, преимущества создания СП для российского девелопера – привлечение на ранних этапах средств для реализации своего проекта. Для зарубежного партнера – это возможность выхода на российский рынок, во многом сложный для самостоятельного выхода. Западный инвестор, - говорит г-н Дукала, создавая альянс с российским партнером, избегает финансовых рисков. Потому как, зачастую партнеры инвестируют в проект равными долями, тем самым минимизируя риски финансовых потерь. "Партнеры на паритетных условиях вкладывают в проект и делят риски пополам", - говорит Томас Дукала. В числе преимуществ СП, г-н Дукала выделил возможность для девелопера, в случае сильного финансового партнера, одновременно браться за несколько проектов. Кроме того, сотрудничество с зарубежным партнером усиливает доверие к проекту со стороны как российских участников рынка, так и международных. А у девелоперской компании есть шанс выйти на IPO.
Однако, для создания СП есть ряд требований к российским партнерам, одно из которых – прозрачность компании девелопера, а также наличие опыта. "Отсутствие опыта девелопера зачастую является камнем преткновения в переговорах по созданию СП", - говорит Томас Дукала.
Исполнительный директор компании "Архитек Инжиниринг" Сегрей Припутнев рассказал о рисках партнеров при реализации проектов, возникающие особенно в регионах. По его словам, риски связаны и как с администрацией города, так и с выбором грамотного генподрядчика. Но наиболее важной проблемой, по его словам, является попытка реализовать проект по западным технологиям. "Очень много проектов в региональных городах так и не были реализованы только лишь потому, что их пытались реализовать по технологиям и стандартам принятым на Западе. Но эти технологии еще не применимы к российским реалиям", - отметил г-н Припутнев. К каждому проекту, продолжает он, нужно подходить индивидуально, адаптируя его к рынку того или иного города.
Также Сергей Припутнев затронул кадровую проблему. По его словам, данная проблема относительно решена в Центральном Федеральном Округе, в то время как в регионах ситуация с профессионалами, способных грамотно реализовать проекты, катастрофическая. Однако, по мнению генерального директора ADM Group Германа Крашенинникова, в регионах довольно много профессионалов, способных качественно реализовать проект.
Резюмируя дискуссию, Томас Дукала еще раз напомнил присутствующим о том, что привлечению хорошего международного партнера будет способствовать надежность и прозрачность компании, а также наличие хороших площадок под строительство.
|
