|
В последние годы рост рынка частного домостроения неизменно превышает объемы строительства городского жилья. Возросшие темпы ИЖС выявили слабые места и фактическую незащищенность потребителя на этом рынке. Основатель крупнейшей ежегодной выставки загородной жизни Open Village Владислав Копица поднимает актуальные вопросы госрегулирования рынка загородного жилья.
Долгое время локомотивом рынка индивидуального жилья были исключительно потребители - приверженцы загородной жизни, которых с каждым годом становится все больше. В отличие от городского строительства государство далеко не сразу обратило внимание на сегмент частного домостроения. Между тем за последнее десятилетие рынок ИЖС развивается взрывными темпами, а запросы и насмотренность потребителей сильно выросли. В 2017 году, когда проходила наша первая выставка Open Village, половина посетителей думали, что проект дома - это нарисованная в тетрадке планировка первого и второго этажа, а 80% людей на предложение сделать геологическое исследование участка для выбора фундамента либо спрашивали, что это такое, либо отвечали: «А зачем её делать? Посмотрим, какой фундамент у соседа и сделаем такой же». Сейчас я не знаю ни одного человека, который бы строил дом без проекта, а «геологию» перед началом строительства делают минимум 50% заказчиков. То, что рынок ИЖС прошел за эти 8 лет - период пандемии, льготных ипотек, приход банковских продуктов, активное привлечение технадзоров, множество прорывных технологий строительства - это огромный путь, бОльшую часть которого рынок прошел практически без госрегулирования.
Государство постепенно обращало внимание на ИЖС, достаточно осторожно включаясь в регулирование. И с моей точки зрения - это очень правильно, потому в данном случае государство - это очень большой слон, и если он начнёт резкие движения, то в нашей «посудной лавке» может произойти катастрофа. К счастью, регулятор в нашем случае стал наводить порядок постепенно и планомерно. Сначала Реестр начал собирать землю. Если раньше, ещё 8-10 лет назад возможно было камеральным способом, сидя в офисе, вывести землю в собственность - то сейчас такое стало невозможно. В процессах учёта и перевода земли госрегулирование вводит новые, прозрачные и одинаковые для всех правила. Конечно, не все идёт гладко, тем не менее порядок наводится. Главное - чтобы такой осторожный подход сохранился, чтобы не было перегибов. Например, сейчас стал неоправданно дорогим перевод земли в другую категорию, что, соответственно, затрудняет и делает нерентабельным организацию новых коттеджных посёлков.
Чтобы действительно эффективно регулировать рынок ИЖС необходим системный подход к разным категориям игроков. Так сложилось, что весь загородный рынок делится на два больших сегмента - относительно крупные девелоперы, которые предлагают готовый продукт - участок с домом в коттеджном поселке. С ними все более или менее понятно, деятельность таких застройщиков достаточно полно регулируется действующим законодательством. Второй сегмент - огромный массив компаний, которые занимаются строительством по договору подряда, и деятельность этих компаний вызывает много вопросов. Причем нужно сказать, что эти две категории игроков между собой в принципе не конкурируют - это разная целевая аудитория, которая практически не пересекается, потому что покупатель на рынке загородного жилья, как правило, знает, чего хочет - купить готовое или строить самостоятельно. И на данный момент рынок настолько большой, что клиентов хватает на всех. Сейчас в России очень много земли, которая выкуплена частными собственниками. Долю рынка участков без подряда я оцениваю как 50-60% от общего объема рынка загородного жилья. И это как раз аудитория тех компаний, которые продают подряды. Но повторюсь - регулировать сегмент рынка, который принято называть УБП - участки без подряда - достаточно сложно. В последние годы регулятор обратил внимание на таких застройщиков и пытается внедрить инструменты, которые до этого успешно апробированы в городском строительстве. С 1 марта текущего года частные дома в России можно строить с применением эскроу-счетов. Это значит теперь люди имеют возможность взять льготную ипотеку на строительство дома, а строительная компания обязана будет выполнить все свои обязательства на собственные или кредитные средства - деньги заказчика она получит только после сдачи объекта. Такая мера призвана защитить покупателей от недобросовестных подрядчиков.
В теории схема с эскроу хорошая и правильная - банк даёт кредит конечному потребителю и в то же время он может кредитовать застройщика под 1%. Если бы эта схема работала, она обеспечила бы выгодные условия для строительной компании, поскольку процентная ставка в размере 1% не критична для бизнеса. В реальности застройщику крайне сложно получить кредит у банка под 1% на строительство дома, который также финансируется за счёт потребительских кредитов того же банка: по сути, это один залог под два кредита - не самые привлекательные для банка инвестиции.
Кроме того, логично предположить, что у строительной компании одновременно может быть не один, а 20 или 30 клиентов. А это значит ему нужен кредит уже не на 10 млн. рублей, а на 300 млн руб. Однако банки не предоставляют такие объемы кредитования строительным компаниям в ИЖС, они установили для себя лимиты в 20-30 миллионов на одну компанию, чтобы избежать рисков. В результате застройщик не может получить новый кредит, пока не погасит предыдущий. Это категорически неправильно, поскольку такой подход негативно сказывается на операционной эффективности: он замедляет реализацию проектов, отвлекает застройщиков на взаимодействие с банками, создаёт риск возникновения кассовых разрывов и ограничивает количество клиентов, которые могут воспользоваться ипотекой для строительства дома. В итоге ситуация на загородном рынке сегодня такова, что строительство дома с использованием эскроу стала сложной и практически нерабочей схемой.
Помимо общих для рынка ИЖС проблем существует масса региональных особенностей, которые также необходимо учитывать, чтобы выстроить эффективную систему регулирования. Чтобы взвешенно оценивать рынок, Минстрою нужно не только видение общей картины, но и знание особенностей в разных локациях. Обсуждая ситуацию с представителями различных отраслевых ведомств, я неоднократно отмечал, что в России необходимо создать единый центр, отвечающий за ИЖС. Для этого достаточно в городах с населением от 100 тыс. человек назначить по одному ответственному в администрации, который будет мониторить состояние рынка, фиксировать проблемы, подключаться к ситуациям с нарушениями. Учитывая, что таких городов у нас всего около 170 - это не станет критичной нагрузкой на бюджет. Плюс - по одному человеку в восьми столицах федеральных округов, к ним будет стекаться информация из малых городов. В Минстрое тоже должны быть люди, ответственные не за все сразу, а именно за ИЖС. Только так у правительства будет актуальная информация об индивидуальных особенностях разных территорий. Ведь, например, у Истринского района Московской области проблемы совсем не похожи на проблемы Дагестана или Вологды. Где-то нет газа, а где-то плохие дороги.
Конечно, есть общеизвестные глобальные задачи, и государство про них прекрасно знает: необходимо развивать территории, инфраструктуру, дороги, коммуникации, социальные объекты - больницы, детсады, школы. Но есть особенности, о которых тоже нужно знать и учитывать их, поскольку зачастую они оказывают серьезное влияние на весь район или область. Приведу пример: в Истринском районе прописано 200 тыс. человек, а живёт 400 тыс. человек, а в летний период - 600 тыс. человек. А больницы, полиция, МЧС и все остальные структуры рассчитаны только на 200 тыс. человек. Эти особенности регулятор должен знать. Возможно, в Истре вообще не нужно больше строить коттеджные посёлки, а нужно строить школы и больницы. А поселки строить где-то в другом месте. А чтобы в другом месте стало возможным строить востребованные поселки нужно, чтобы транспортная доступность была такой же хорошей как в Истре. Только когда задачи будут решаться точечно, с индивидуальным подходом - рынок загородного жилья будет развиваться правильно.
Зная все слабые места и нюансы частного домостроения изнутри, на сегодняшний день я не рекомендую начинать строительство и вообще идти в загородную жизнь тем людям, у которых нет собственных средств на строительство дома хотя бы до уровня white box. И если у вас есть 1 млн рублей, а остальные средства вы планируете взять в ипотеку и построить дом стоимостью 10-15 млн - не делайте этого. Велик риск и дом не построить, и деньги потерять. Если для улучшения своих жилищных условий вы планируете бОльшую часть средств взять в кредит - лучше купите квартиру, потому что сделки с квартирами сейчас максимально безопасны для потребителя. В ИЖС, к сожалению, это не так. Оценивайте свои возможности объективно, поскольку велика вероятность, что строители не справятся со взятыми на себя обязательствами, и вам придется вкладывать все новые средства, чтобы завершить строительство.
|
