РАСПРОСТРАНЕНИЕ ОБ ИЗДАНИИ РЕКЛАМА АРХИВ КОНТАКТЫ ПАРТНЕРЫ Classified

Электронная версия справочника Кто Есть Кто
на рынке недвижимости

Посетите сайт справочника
"Кто Есть Кто и Что по Чём
на рынке недвижимости 2019"

Московский Всероссийский жилищный конгресс




Поиск

Частичная или полная перепечатка материалов журнала осуществляется только с разрешения редакции

Анализ причин роста цен на недвижимость

 

Ситуация на рынке, связанная со спросом, предложением и их соотношением, меняется довольно динамично, и поэтому является фактором, который воздействует на цены на коротких промежутках времени, продолжительностью около 1-2х лет. В долгосрочной перспективе, на ценовой уровень более значительное влияние оказывают глобальные макроэкономические факторы, а одним из важнейших среди них является показатель объема денежной массы (М2).

Рост цен на сырье (нефть, газ, металлы) позволяет расти экспортным доходам РФ, основная часть которых "стерилизуется", то есть оседает в Стабилизационном фонде и не попадает напрямую в экономику. Однако, это стимулирует приток денег в экономику с внешних рынков, в первую очередь в виде займов российскому банковскому сектору и крупному бизнесу. Данный процесс заставляет расти денежную массу в экономике.

Рост денежной массы М2 в экономике приводит к росту покупательной способности, но не влечет значительного увеличения количества самих покупателей. Данный процесс происходит за счет рыночного механизма саморегулирования, в котором цены являются универсальным ограничителем объема платежеспособного спроса. Основной причиной роста цен на недвижимость в долгосрочной перспективе является воздействие монетарного фактора, то есть базовый уровень цен напрямую зависит от объема денежной массы в экономике. Базовым уровнем или (справедливой ценой) мы называем такой уровень цен, который соответствует текущему денежному предложению в российской экономике.  Долгосрочный тренд базового уровня цен на недвижимость повторяет долгосрочный тренд объема денежной массы в экономике РФ.

На коротких временных интервалах (длительностью 1–2 года), цены могут отклоняться от базового уровня в пределах плюс/минус 20%, а основными факторами таких колебаний выступают дисбалансы объемов платежеспособного спроса и предложения.

Явные дисбалансы платежеспособного спроса и предложения на рынке наблюдались в следующие периоды:

-Лето 2004 – Весна 2005 - снижение спроса по причине банковского мини-кризиса.
-Лето 2005 – Осень 2006 - период бурного роста цен вследствие ограниченного объема предложения после вступления в силу ФЗ №214 в апреле 2005 г.
-Осень 2006 – Осень 2007 - стагнация объемов платежеспособного спроса вследствие снижения доступности жилья и снижения покупательской способности.
-Осень 2007 – Весна 2008 – перетекание денег с фондового рынка на рынок недвижимости вследствие начала мирового финансового кризиса; снижение объемов нового предложения вследствие усложнения привлечения застройщиками заемного финансирования. 

Однако, поскольку объем денежной массы в российской экономике в последние 10 лет увеличивался, то и базовый уровень цен на недвижимость рос пропорционально с учетом курсовой разницы. Поэтому в периоды стагнации спроса на рынке наблюдается не снижение цен на 15–20%, а лишь остановка роста или небольшая коррекция вниз до 5%, поскольку растущий объем денежного предложения в стране в последние 10 лет оказывает ценам на недвижимость поддержку снизу.

Прогноз

Высокий уровень корреляции средней цены с одним из основных макроэкономических параметров -таким как объем денежной массы М2, - позволяет полагать, что изменение цен на рынке в среднесрочной перспективе будет продолжать носить монетарный характер. Учитывая, что объем денежной массы в экономике в 2008-2010 гг., согласно прогнозам ЦБ РФ, будет продолжать расти, то соответственно будет продолжаться увеличение базового уровня цен. Дальнейший приток капитала в страну, наращивание бюджетных расходов в 2008–2010 гг., и соответственно, рост денежной массы на фоне стагнирующих объемов строительства в Москве, создают серьезные макроэкономические предпосылки для дальнейшего роста цен, обусловленного монетарным фактором.

Ориентиры роста базовых цен на период 2008 – 2010 гг. при условии политической и социально-экономической стабильности в стране (в рублевом исчислении):
-2008 г. – 30 – 35 %.
-2009 г. – 25 – 30 %.
-2010 г. – 20 – 25 %.
Динамика долларовых цен будет зависеть от изменения валютного курса $/ руб.

Для рынка городской недвижимости, подверженного ограниченности предложения, будут и в дальнейшем характерны конъюнктурные всплески ценовой динамики в отдельные периоды с "забеганием" цен вперед, и последующим "топтанием на месте" или небольшим снижением.

Источник: Дайджест Неджвижимости

Экспертиза новостройки
Экспертиза: «Родной город. Октябрьское поле»

Жилой комплекс компании «РГ-Девелопмент» «Родной город. Октябрьское поле» отвечает всем требованиям жителя современного мегаполиса: отличное расположение, хорошая транспортная доступность, качественная архитектура, удобные планировки квартир и собственная благоустроенная территория.

Экспертиза: Мкр. «НОВОРИЖСКИЕ КВАРТАЛЫ»

«Новорижские кварталы» - новый микрорайон ГК «Мортон» в Красногорском районе и первый в Подмосковье проект в концепции «умный город».

ЖК «ВЛюблино»

Новый проект ведущего российского застройщика ГК «Мортон», мультифункциональный комплекс «ВЛюб­лино» на юго-востоке столицы, сочетает в себе целый ряд достоинств, способных привлечь даже самого взыскательного покупателя.

Экспертиза: ЖК «Искра-Парк»

«Искра-Парк» - городской квартал рациональных апартаментов с собственной инфраструктурой и подземной парковкой. Динамичный и ультрасовременный, комфортный и доступный комплекс «Искра-Парк» строит один из ведущих московских девелоперов - компания «Галс-Девелопмент». Квартал расположен на Ленинградском проспекте, в 5 мин ходьбы от станции метро «Динамо».

Экспертиза: ЖК «Панорама Сколково»

ЖК «Панорама Сколково» — объект бизнес-класса в Одинцовском районе Московской области, рядом с инновационным центром «Сколково», в 1,5 км от МКАД по Минскому шоссе. Этот кирпично-монолитный пятисекционный дом переменной этажности (14–20 этажей) возводится на участке площадью 1 га. Здание расположено на закрытой охраняемой благоустроенной территории и рассчитано на 386 одно-, двух- и трехкомнатных квартир площадью от 35,8 до 111 м². 

Экспертиза: ЖК «Рассказово»

ЖК «Рассказово» — знаковый проект холдинга Sezar Group, победителя различных премий и обладателя множества наград, который успешно ведет деятельность на рынке недвижимости с 2003 года. ЖК «Рассказово» реализуется на территории Новой Москвы — быстроразвивающегося перспективного района. 

Легенды и мифы Преображенки

Старинные московские районы, улочки, переулки у большинства ассоциируются с Арбатом, Замоскворечьем, Патриаршими прудами. Но атмосфера Москвы не ограничивается Бульварным или Садовым кольцом. ДН рассказывает о менее знаменитых московских районах, которые сохранили свое очарование до наших дней.


№10 (117), ДЕКАБРЬ 2016 - ЯНВАРЬ 2017
№10 (117), ДЕКАБРЬ 2016 - ЯНВАРЬ 2017

№9 (116), НОЯБРЬ 2016
№9 (116), НОЯБРЬ 2016

№8 (115), ОКТЯБРЬ 2016
№8 (115), ОКТЯБРЬ 2016

Электронная версия журнала "Дайджест российской и зарубежной недвижимости"

 

Dайджест Недвижимости | Aпрель 2021 № 152 Dайджест Недвижимости | Aпрель 2021 № 152