ВОПРОС-ОТВЕТ
5 вопросов экспертам - Ипотека: шаг вперед или назад?

Анастасия ФРОЛОВА

заместитель генерального директора инвестиционного банка «КИТ Финанс»

Елена КУДЛИК

финансовый директор
банка DeltaCredit

Юлия
КУПКО

генеральный директор
компании «Кредитмарт»

Сергей
ГАНДЗЮК

зампред правления «Европейского трастового банка», зампред Комитета АРБ по ипотечному кредитованию

Вместе с осторожными разговорами об оживлении рынка недвижимости после кризисного шока эксперты разных уровней заговорили и о втором рождении толком не родившейся у нас ипотеки.
Да и российские власти дают лишний повод это обсудить, зачиная разговоры о новых госпрограммах и законопроектах, призванных улучшить и облегчить жизнь реальных и потенциальных ипотечных заёмщиков. Неужели и на их улице настанет долгожданный праздник, который в любом развитом государстве должен быть буднями? Или всё это очередная пресловутая морковка для ослика? Помочь разобраться в ситуации  ДН  попросил экспертов рынка - сегодняшних участников традиционной рубрики «5 вопросов экспертам».

Снижение ставки рефинансирования напрямую не отразится на рынке ипотечного кредитования. Вопреки расхожему мнению, коммерческие банки не занимают у ЦБ средства по ставке рефинансирования. Данная ставка в нашей стране используется в основном при расчёте штрафов и налогов. Поэтому о влиянии ставки рефинансирования на рынок ипотечного кредитования говорить не приходится. 

Cущественного влияния на рынок снижение ставки рефинансирования не окажет. В настоящий момент проблема заключается в отсутствии длинных дешёвых денег. Вообще, есть общее ощущение, что ставка рефинансирования не отражает реальной стоимости денег на рынке. 

Для рынка ипотечного кредитования необходимо привлечение долгосрочного финансирования, которое в настоящее время из-за закрытых рынков капитала и отсутствия  активного интереса со стороны инвесторов отсутствует. Пониженная ставка рефинансирования на данный момент отражается только на стоимости привлечения коротких денег от ЦБ сроком до года. Но краткосрочное финансирование длинных продуктов не позволяет банкам закрыть процентные риски и грамотно управлять ликвидностью. Если в ближайшее время появятся инструменты привлечения долгосрочных средств по ставкам, близким к ставке рефинансирования, тогда это может отразиться на рынке ипотечного кредитования. С другой стороны, снижение ставки рефинансирования положительно влияет на экономическую активность в целом, что, конечно, позитивно отражается и на ипотечной сфере. 

Безусловно, отразится. Так как единственной рефинансирующей организацией на рынке осталось АИЖК, а его ставка рефинансирования привязана к ставке ЦБ. Вообще, для заёмщиков сейчас уникальная ситуация: ставки ниже докризисного уровня, и цены на недвижимость намного ниже. Самое время брать кредит. 

Большинство банков (в том числе и «КИТ Финанс») в условиях кризиса и при заметном дефиците средств у заёмщиков старались вообще не взимать никаких дополнительных комиссий, пытаясь поддержать устойчи­вую платежеспособность заёмщика по выполнению прямых обязательств, связанных с погашением долга и регулярных процентных платежей. Комиссию по досрочному погашению сейчас чаще отменяют, а не применяют к заёмщику. «Кит Финанс», заинтересованный в регулярности притока денежных средств, тоже чаще отменял её взимание. 

Риск досрочного погашения - это очень важный фактор для ипотечного кредитования, так как, привлекая долгосрочные ресурсы для финансирования ипотечных кредитов, банку необходимо с достаточно большой вероятностью понимать свои денежные потоки для минимизации возможных процентных рисков и издержек, связанных с выдачей и обслуживанием кредитов. И, соответственно, одним из путей минимизация данного риска и операционных издержек и является взимание комиссии за досрочное погашение. А если будет принят данный законопроект, скорее всего данный риск будет закладываться в процентную ставку или в сопровождающие выдачу/обслуживание кредита комиссии. 

Данный запрет приведет к тому, что заёмщики будут чаще погашать кредиты, а, следовательно, банки будут терять часть запланированных процентных доходов. В этом случае банки, скорее всего, будут компенсировать упущенную выгоду за счёт повышения процентных ставок или иных комиссий. 

Штраф за досрочное погашение важен при размещении ипотечных ценных бумаг, так как препятствует или в какой-то мере нивелирует убытки от снижения процентного дохода. В связи с тем, что банки берут комиссию за предоставление кредита, она покрывает операционные издержки в случае досрочного погашения. 

Ряд экспертов высказывает мнение, что банки будут компенсировать свои потери
(а это около 2% дохода с каждого досрочно погашенного кредита) за счет повышения других
банковских комиссий. Вы согласны с таким сценарием развития событий?

Если честно, я с этими экспертами не согласна. Банки сейчас заинтересованы скорее в краткосрочных и среднесрочных кредитах по актуальным рыночным ставкам. Долгосрочный кредитный портфель по ставке 2007 - 2008 годов - непривлекательный актив, так как его доходность не соответствует реальным текущим экономическим условиям. 

Как я уже отмечала, штрафы за досрочное погашение - это не желание банка заработать ещё одну комиссию, а необходимость компенсации возникающих процентных рисков. То есть рисков того, что банк, имея под уже выданный кредит долгосрочное финансирование под определённую процентную ставку, в случае падения ставок уже не сможет выдать кредит под ту же ставку, под которую был выдан предыдущий досрочно погашенный кредит. Соответственно, банк несет процентный риск. То же с операционными издержками: банк выдает кредит, неся определённые затраты. Эти затраты учитываются при цено­образовании данного продукта с учётом того, что кредит не будет погашен в ближайшее время. И если данный кредит гасится досрочно, то банк не компенсирует свои затраты на выдачу кредита. Поэтому, когда я говорю, что при отмене штрафов за досрочное погашение, есть вероятность того, что процентный риск и риск не компенсации понесённых затрат будет закладываться в ставку кредита, надо понимать, что это не желание банка заработать, а грамотный подход к ценообразованию с учётом всех возможных рисков. 

Не думаю, что введение запретов на штраф сильно увеличит тарифы. Однако подобные запреты могут оказать заметное негативное влияние на развитие рынка ипотечных ценных бумаг. 

Недавно помощник президента РФ Аркадий Дворкович заявил, что в течение 2010 года ставка по ипотечным кредитам для «обычных» граждан снизится до 10-12% годовых. Означает ли это, что государством готовится ряд законодательных мер по искусственному снижению ставок?

Скорее всего, так оно и есть. И, надеюсь, речь будет идти о субсидировании населения таким образом, чтобы получатель сертификата мог использовать эти средства для оплаты части первоначального взноса или снижения процентных ставок в любом банке. Но, на самом деле, на доступность ипотеки гораздо больше влияет стоимость жилья, чем размер процентной ставки. Если ставка будет очень низкая, то, при высокой стоимости квадратного метра и низком доходе населения, жильё все равно будет оставаться недоступным. И размер этой ставки не будет иметь большого влияния на возможность приобрести собственное жильё посредством ипотеки. 

В 2010 году рынок самостоятельно способен установить подобный уровень ставок. Всё будет зависеть от стоимости фондирования, общеэкономической ситуации и решения одной из самых серьёзных на сегодняшний день проблем банковского сектора - проблемы роста просроченной задолженности. Государство не может влиять на возможности фондирования каждого конкретного банка. Оно может предлагать и претворять в жизнь механизмы для изменения текущей экономической ситуации и банковской сферы, в том числе и законодательным путем. Ставку должен регулировать лишь рынок. Более того, если говорить о валютных ипотечных кредитах, то на текущем рынке уже имеются примеры такого уровня процентных ставок. 

В принципе, это уже произошло. В банках, работающих по стандартам АИЖК, такие ставки уже доступны. Например, в «Европейском трастовом банке» ставки колеблются от 9,9% до 11,75% годовых. 

Я пока не вижу экономических предпосылок для таких серьёзных финансовых вливаний в этот сектор.

Думаю, что в такие категории могут попасть молодые семьи, а так же представители ряда социальных профессий, например, учителя, врачи, социальные работники. При условии сохранения за ними льгот на время занятости в данных сферах. Безусловно, такие меры улучшат социальный климат в стране. Но на развитие ипотеки не сильно повлияют, так как ипотечный заёмщик - человек, рассчитывающий на свои силы. 

На самом деле, такие примеры уже есть - так называемая военная ипотека, то есть ипотечный кредит для военных. Думаю, что в новых разработанных программах с льготными условиями ипотечного кредитования будут учтены потребности категорий граждан, которые не могут воспользоваться обычными ипотечными программами: многодетные семьи, сотрудники важных стратегических предприятий и т. д. Уверена, если государство разработает и предложит банкам понятные ипотечные продукты, банки это начинание поддержат. 

Я считаю, что кардинально данные программы общую ситуацию с ипотекой не изменят, но для определённой категории людей появится возможность иметь собственное жильё. Но опять хочу отметить, что главное здесь - стоимость жилья, и необходимо, чтобы данная программа субсидировала не только ставки, но и стоимость квадратного метра (как, например, уже делалось по программе социальной ипотеки). И очень важно то, что получить льготную ипотеку данные категории граждан могли бы в любом банке. 

В данную категорию, скорее всего, попадут наименее защищённые социальные слои населения: многодетные семьи, семьи военных, работники бюджетной сферы. Степень влияния данных программ на рынок ипотечного кредитования в целом будет зависеть от их реальной доступности и востребованности. 

Врамках выставки-семинара «Жилищный проект», прошедшей 12 ноября 2009 года в Санкт-Петербурге, Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости» провёл анкетирование граждан и профессионалов рынка недвижимости по вопросам ипотечного кредитования.  решил познакомить читателей с некоторыми результатами этого анкетирования, поскольку даже несмотря на его явную «невсеохватность» (в опросе приняло участие 440 человек), выборку всё-таки можно считать репрезентативной.

• Взгляд со стороны клиентов

В ответах на вопрос о финансовом источнике оказалось, что лишь 17,1% покупателей планируют взять ипотечный кредит. Основными источниками покупки жилья граждане называли личные сбережения (38,9%), обмен или продажа имеющейся недвижимости (32,3%). Меньший процент ответов пришёлся на заём денег у родственников или друзей (7,3%), а также на городские жилищные программы или субсидии (4,6% ответов).

Мнение населения об ипотечном кредитовании со времени начала кризиса у 48,4% опрошенных не изменилось, а у 43,6% ухудшилось. Число граждан, которые никогда не интересовались ипотекой, составляет 0,5% от общего числа респондентов.

Полностью подтвердить свой доход официально справкой 2-НДФЛ могут лишь 64,2% опрошенных посетителей, 35,8% данный документ предоставить не могут.

Вопрос о размере первоначального взноса в процентах от стоимости жилья, который готовы внести респонденты, показал: до 30% готовы внести 56,7% покупателей, от 30% до 60% от стоимости - 25% респондентов, более 60% - 18,2% опрошенных. Почти половина опрошенных считает, что дальнейшего падения цен на недвижимость ждать не стоит - данный ответ составил 46% от общего числа собранных анкет. Снижение цен допускают лишь 27,3% респондентов, 26,8% затрудняются ответить на этот вопрос.

• Взгляд со стороны профессионалов

В рамках исследования было опрошено 204 респондента, 90,2% из которых работают в риэлторских или брокерских компаниях. После обработки анкетных данных получены следующие результаты.

Мнения специалистов о том, надо ли сегодня уговаривать клиентов, чтобы они воспользовались ипотечным кредитом, разошлись: 48,5% опрошенных ответили положительно, 39,2% - отрицательно, при этом 6,4% считают, что всё зависит от финансового состояния клиента.

Половина (50,5%) респондентов ответили положительно на вопрос «Охотно ли продавцы соглашаются принимать от покупателя в качестве оплаты кредитные деньги», 37,3% на этот вопрос ответили отрицательно. Остальные считают, что всё зависит от ситуации, спроса на объект и компетентности агента.

83,3% опрошенных профессионалов считают, что наличие кредитных денег в цепочке купли-продажи только усложняет и увеличивает срок самой сделки (49,5% ответили, что это усложняет сделку, 33.8% - что увеличивает срок сделки). С этим утверждением не согласны лишь 16,7% специалистов. 

ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ  
декабрь 2009 – январь 2010   |   № 7 (47)