РАСПРОСТРАНЕНИЕ ОБ ИЗДАНИИ РЕКЛАМА АРХИВ КОНТАКТЫ ПАРТНЕРЫ Classified

Логин
Войти
Пароль
Забыли пароль?

Электронная версия журнала:
# 4 (121), Май 2017

Посетите сайт журнала
"Дайджест Российской и зарубежной недвижимости"

Электронная версия журнала:
# 3 (120), Апрель 2017

Посетите сайт журнала
"Дайджест Российской и зарубежной недвижимости"

Электронная версия журнала:
# 2 (119), Март 2017

Электронная версия справочника Кто Есть Кто
на рынке недвижимости
http://kek.ru

Посетите сайт справочника
"Кто Есть Кто и Что по Чём
на рынке недвижимости 2016"

СВЕЖИЙ НОМЕР ДН
Читать ONLINE!


Стоимость новостроек в Москве

Стоимость новостроек в Московской области

СВЕЖИЙ НОМЕР ДН
Читать ONLINE!






Поиск

Частичная или полная перепечатка материалов журнала осуществляется только с разрешения редакции

РАСКЛАД СИЛ
Как Сочи впервые проиграл Геленджику

Илья ВОЛОДЬКО генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group (г. Краснодар)     Перечитывая заново

Во всём мире среди всех возможных видов отдыха наибольшей популярностью пользуется пляжный. В России он возможен только на узкой полоске Азово-Черноморского побережья, чего явно недостаточно для такой огромной страны. Ежегодно в летний сезон крупные города и малые населённые пункты региона переполняются туристами со всей страны. Сегодня суммарный туристический поток на курорты Азово-Черноморского побережья составляет более 15 млн человек и продолжает ежегодно расти.

Рассматривать курортную недвижимость в качестве объекта вложения средств россияне начали в те времена, когда экономика страны росла бурными темпами, а доходы населения постоянно увеличивались. Как правило, это были состоятельные москвичи и представители ресурсодобывающих регионов России, которые в обстановке постоянно повышающихся цен на сырьё ощутили реальное увеличение доходов. Тогда и возникла потребность в надёжных инвестиционных инструментах. Некоторые выбрали фондовый рынок и рынок акций, другие - обратили внимание на сектор недвижимости. Одним из наиболее привлекательных сегментов для вложений средств стала курортная недвижимость, спрос на которую на Черноморском побережье стал активно расти.

К тому моменту жилой фонд курортов региона на 80% состоял из частных домовладений, построенных ещё в советское время. В постперестроечное время некая девелоперская активность наблюдалась, пожалуй, только в Сочи, но и там объёмы нового строительства были не слишком высокими. В регионе возник серьёзный дефицит недвижимости, а это в свою очередь вызвало активный рост цен на «вторичку».

В такой ситуации рынок первичный был просто обречён на развитие. Крупные местные и иностранные компании начали подготовку и реализацию проектов жилых комплексов. Первым стал развиваться рынок недвижимости, вслед за ним - Геленджик, Анапа, Туапсе и даже Новороссийск, который курортным городом на самом деле не считается.

Квартиры в строящихся домах были достаточно популярным объектом инвестиций, поскольку существующие постройки не отличались высоким качеством и относились, преимущественно, к самому низкому классу. Дефицит предложения пришёл и на первичный рынок: нового строительства явно не хватало для удовлетворения спроса. Строительный комплекс региона, являясь достаточно инертным, не позволял сразу начать возведение большого объёма жилья - не последнюю роль вэтом сыграл и сложный рельеф побережья, обуславливающий постоянную нехватку земельных участков для новых проектов и рост цен на них.

Ещё один импульс к развитию рынка был дан в 2007 году, когда Сочи был объявлен столицей Олимпиады-2014. Теперь регион стал привлекательным не только для российских, но и для крупных международных девелоперов. В то время цены на жильё выросли в 2 раза буквально за одну ночь (и «первичка», и «вторичка»). С одной стороны, город стал более привлекательным для инвестиций, с другой - входной порог поднялся слишком высоко для некоторых участников рынка, коснулось это и покупателей - многие просто не могли позволить себе недвижимость по таким ценам, и девелоперов - цены на земельные участки и сопутствующие затраты также увеличились в разы.

«Олимпийский эффект» сделал Сочи недоступным для многих категорий потребителей, что вызвало перетекание некоторой части спроса в другие города региона. Вот тогда и там началось оживление рынка, и произошло это относительно недавно, поэтому число объектов, успевших войти в фазу строительства до кризиса, не так велико.

     Метры, проценты, классы

Сейчас в Сочи строится вдвое больше жилья, чем во всех остальных городах Черноморского побережья вместе взятых. В городе на этапе возведения находится более 100 многоэтажных объектов площадью 1 440 000 м2. При этом вопреки сложившемуся мнению, исключительно элитным курортом Сочи назвать нельзя. Как ни странно, сейчас более половины (54%) строящихся объектов относятся к экономклассу, ещё 38% - к бизнес-классу и лишь 8% - к элитному.

После взлёта цен на жилье (по причине объявления Сочи столицей Олимпиады) спрос на рынке практически перестал существовать. Потребители не были готовы платить двойную цену за ту же самую недвижимость в том же самом городе. Рост цен не был подкреплён реальными изменениями и сделки носили единичный характер. Девелоперская активность не остановилась, поскольку происходящее считалось явлением временным. Новое начинало строиться, а цены продолжали расти. Менялись только параметры возводимых объектов - увеличивалась доля эконом-класса, уменьшались площади квартир, чтобы охватить как можно большую аудиторию потребителей.

Вторым городом по объёмам строительства жилья на Черноморском побережье является Анапа. Там возводится 30 многоквартирных домов площадью порядка 420 000 м2. Анапа - по сложившейся традиции, курорт для семейного и детского отдыха, привлекающий, в основном, представителей ресурсодобывающих регионов страны. Они и являются главными потребителями недвижимости в городе, а основной спрос сосредоточен в сегменте эконом- и среднего класса. Их доля в общем объёме строительства составляет 70%. Ещё 17,5% относится к бизнес-классу, 12,5% - к элитному.

Геленджик занимает лишь третье место по объёмам строительства жилья, но этот факт никого не должен вводить в заблуждение. Город является одним из самых инвестиционно привлекательных на Черноморском побережье. Именно Геленджик стал своеобразным «пристанищем» для тех потребителей недвижимости высокого класса, которые не захотели потратиться на подорожавшее жильё в Сочи. Сейчас в городе строится 210 000 м2 многоэтажной жилой недвижимости. Такой невысокий показатель связан с тем, что многие жилые комплексы не успели выйти на рынок до кризиса, другие уже сданы в эксплуатацию. Почти все объекты (96%) - жильё бизнес-класса и элитка. Появился и по-настоящему эксклюзивный проект - Коллекция прибрежных апартаментов «Сады Морей», который вместе с отелем 5-звёздочного уровня формирует новую зону элитной застройки на юго-востоке Геленджика, на Толстом мысе.

Замыкает четвёрку курортов региона Туапсе. Здесь в стадии строительства находится несколько жилых комплексов, общая площадь которых составляет 50 000 м2. 91% этого объёма относится к экономклассу и среднему, остальное - бизнес-класс. Неразвитость рынка жилой недвижимости Туапсе обусловлена невысоким турпотоком и некоторой отсталостью курортной инфраструктуры по сравнению с другими городами региона. Однако ситуация в последние годы начала меняться к лучшему и есть надежда, что Туапсе ждёт рост активности на рынке недвижимости.

Итак, объём строительства жилья в вышеназванных городах составляет порядка 2 130 000 м2. Это 95% всей возводимой на Черноморском побережье жилой недвижимости. Другие города обладают менее развитой курортной составляющей, и потребность в жилье на их территории создается прежде всего местными жителями. Внешний спрос находится на минимальной отметке.

Объёмы строительства (м2) жилой недвижимости (в городах Черноморского побережья)

ГОРОД

ЭКОНОМ- И СРЕДНИЙ КЛАСС

БИЗНЕС-КЛАСС

ЭЛИТНЫЙ КЛАСС

ВСЕГО

Сочи

778 000

547 000

115 000

1 440 000

Геленджик

8 500

69 000

132 500

210 000

Анапа

294 000

73 500

52 500

420 000

Туапсе

45 500

4 500

-

50 000

Стоимость (руб./м2) жилья по классам (в городах Черноморского побережья)

ГОРОД

ЭКОНОМ- И СРЕДНИЙ КЛАСС

БИЗНЕС-КЛАСС

ЭЛИТНЫЙ КЛАСС

ВСЕГО

Сочи

65 000

130 000

339 000

75 000

Геленджик

68 000

95 000

161 000

105 000

Анапа

41 000

70 000

204 000

52 000

Туапсе

58 000

105 000

-

60 000

     Цены и кризис

Курортная недвижимость, как правило, приобретается не для постоянного проживания - это либо объект инвестиций, либо временное жильё, либо вариант для «пенсионного» времяпрепровождения, либо всё вместе. Это не покупка первой необходимости, что в период кризиса сильно осложнило положение дел в данном сегменте.

Год назад, когда негативные макроэкономические тенденции буквально захлестнули Россию, спрос на курортную недвижимость упал более чем на 80%. На это есть несколько причин. Первая - уход инвесторов с рынка - когда пропала вера в дальнейший рост цен, покупка жилья на Черноморском побережье превратилась в рискованную затею. И сразу же свернулось порядка 40% спроса.

Еще 40% потребителей покинули рынок в связи со снизившейся платёжеспособностью и кризисом на фондовом рынке. Как было отмечено ранее, существенную долю в объёме спроса на курортную недвижимость составляют представители ресурсодобывающих регионов страны: часть своего капитала они держат в акциях компаний, где работают. Это распространённая практика. Так вот, с приходом кризиса эти акции начали стремительно падать в цене, поэтому продать их и на полученные деньги приобрести жильё оказалось практически невозможно. Другие потенциальные потребители ощутили падение доходов и перестали получать премии, что также снизило их платёжеспособность.

Однако серьёзное снижение цен всё это вызвало только в Сочи. Покупательская активность на рынке исчезла задолго до осени 2008 года, и кризис стал «последней каплей», склонившей девелоперов к пересмотру цен на свои объекты. За несколько «кризисных» месяцев конца 2008 года новостройки в городе подешевели на 30%, что является самым высоким показателем для региона в целом. Продолжали снижаться цены и в первой половине 2009 года, к лету снижение относительно докризисного периода достигло 50%. После падение было остановлено и сейчас стоимость м2 колеблется в пределах 1 - 3% относительно показателя июня 2009 года.

В других городах региона резкого ценового падения отмечено не было - в силу небольших объёмов строительства. Рынки Анапы, Туапсе и Геленджика отреагировали на кризис небольшим снижением цен в пределах 3-5% к концу 2008 года, а потом, например, в Геленджике средняя стоимость м2 даже выросла за счёт выхода на первичный рынок нескольких новых дорогостоящих объектов. Сейчас снижение цен и скидки предлагают только компании, чьи проекты находятся на начальных стадиях строительства.

Ценовым лидером на первичном рынке Черноморского побережья является Геленджик. Именно он в этом году отобрал пальму первенства у Сочи - после обвала цен в будущей столице Олимпиады. Средняя стоимость м2 на первичном рынке составляет порядка 105 000 руб./м2. Следом идут Сочи - 75 000 руб./м2, Туапсе - 60 000 руб./ м2 и Анапа - 52 000 руб./м2.

     И не надейтесь!

В обозримом будущем значительного снижения цен на жильё в городах Черноморского побережья не произойдёт. В Сочи стоимость м2 уже достигла справедливого уровня, и ниже в будущей столице Олимпиады быть просто не может. Сейчас в городе строится 15 объектов, в которых минимальный бюджет покупки составляет менее 1,5 млн руб. Такого объёма «бюджетного» предложения нет ни в одном крупном городе не только Черноморского побережья, но и всего ЮФО в целом. Объекты бизнес-класса и элитки находятся на средних и поздних стадиях строительства, а значит, также не будут подвержены уменьшению стоимости м2. Застройщики предпочтут не продавать квартиры совсем, чем делать это ниже рыночной стоимости.

То же самое касается и других курортов региона. Там сейчас сохраняется достаточно высокий уровень цен, особенно в «высоких» классах, но в ближайшей перспективе ситуация не изменится. Снижение цен возможно только тогда, когда объёмы строительства в Анапе, Туапсе, Геленджике существенно увеличатся, когда застройщикам придётся конкурировать за потребителя, в том числе, снижая цены на квартиры в своих объектах. Пока они прекрасно понимают: отсутствие спроса - явление временное, вызванное исключительно кризисом. А значит, когда он закончится, цены снова пойдут вверх. Так зачем же сейчас продавать и терять прибыль?

В долгосрочной перспективе ситуация всё же изменится. В Сочи уже не будут строить так много жилья, как сейчас, а остальные города побережья, наоборот, получат импульс к более активному развитию рынка недвижимости. Причём успешность будущих проектов напрямую будет зависеть от их позиционирования в том или ином ценовом сегменте. Так, элитные проекты будут наиболее востребованы в Сочи, объекты бизнес-класса - в Геленджике, среднего и экономкласса - в Анапе и Туапсе.

Будущее рынка недвижимости региона - за крупными рекреационными комплексами. Они будут располагаться в удалении от центра городов и включать, помимо жилой части, гостиницы, объекты курортной инфраструктуры, развлекательную составляющую. До кризиса было заявлено множество таких проектов, но лишь единицы успели попасть в стадию реализации и сейчас «заморожены». Стабилизация экономической ситуации вызовет новый всплеск активности в данном сегменте - тогда объёмы строительства жилой недвижимости на Черноморском побережье значительно увеличатся. 

№ 6 (46)   |  ноябрь 2009   |   ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ

Илья ВОЛОДЬКО генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group (г. Краснодар)
Источник: Дайджест Российской и Зарубежной недвижимости
Добавить в закладки:

Полка журналов 


№10 (117), ДЕКАБРЬ 2016 - ЯНВАРЬ 2017
№10 (117), ДЕКАБРЬ 2016 - ЯНВАРЬ 2017

№9 (116), НОЯБРЬ 2016
№9 (116), НОЯБРЬ 2016

№8 (115), ОКТЯБРЬ 2016
№8 (115), ОКТЯБРЬ 2016