В ФОКУСЕ
Дубль четыре... Снято!

Благополучная осень прошлого года закончилась мощным кризисным ударом по рынку недвижимости. К Новому году продажи встали, пустынные стройки стало заносить снегом, в офисах девелоперских компаний и коридорах власти перестал гаснуть свет: на всех уровнях принимались неотложные антикризисные решения. Рынок аренды не остался в стороне. Конечно, кризис не мог не повлиять на него, однако повлиял не так сильно, как на сегмент купли-продажи.

Причин этому несколько. Павел Епихин, заместитель директора по маркетингу и продажам компании «Квартал Эстейт», считает, что столь «мягкий» кризис в данном сегменте объясняется несколькими особенностями аренды по сравнению с куплей-продажей. Во-первых, большинство договоров заключается на год, и случаи, когда одна из сторон разрывает договор в связи с изменившимися рыночными условиями, встречаются относительно редко. Во-вторых, большая часть сделок находится в тени. В-третьих, в отличие от рынка купли-продажи в арендном сегменте объём предложения и спроса значительно выше. И, наконец, в-четвёртых, предложение на рынке аренды более эластично при повышении цен (при росте ставок всё больше собственников готовы сдавать) и менее эластично при снижении (люди, уже сдающие квартиры, не готовы снять предложение с рынка и отказаться от дополнительных семейных доходов в случае снижении ставок).

«С началом кризиса, - считает Павел Епихин, - на рынок аренды влияли две основные тенденции. Во-первых, многие семьи лишились возможности приобрести жильё, поэтому либо не ушли с рынка аренды, либо, наоборот, на нём появились в качестве клиентов. С другой стороны, многие жители других городов, проживавшие в столице, потеряли работу и вернулись домой, а другие наниматели жилья были вынуждены переехать в более дешёвые квартиры. Людей, потерявших возможность снимать, было намного больше, что вызвало падение спроса и, как следствие, увеличение предложения и снижение ставок».

           Экономкласс как локомотив рынка

Прошедший сентябрь-2009 стал одним из самых активных месяцев на рынке аренды жилья с начала кризиса. Собственники, вернувшиеся из отпусков и рассчитывающие на традиционное осеннее увеличение спроса со стороны нанимателей, активно выводили свои объекты на рынок, в результате чего объём предложения, по данным компании МИАН, по сравнению с августом увеличился почти на 10%. В настоящее время число квартир и комнат, предлагаемых для найма, на 2% превышает показатели начала года и почти на треть (+32,8%) выше, чем в сентябре 2008 года.

Похожие данные и у других игроков рынка. Так, аналитики компании «МИЭЛЬ-Аренда» подсчитали, что по отношению к «сытому» августу 2008 года, в январе 2009 года рост предложения составил 40%. По итогам сентября-2009 ситуация постепенно выравнивается: предложение по отношению к январю выросло на 10%. Если же сравнивать сентябрь 2009 года с августом 2008-го, то предложение в сентябре 2009 года было почти на 30% больше, чем в прошлогоднем августе.

АРЕНДНЫЕ СТАВКИ НА КВАРТИРЫ ЭКОНОМКЛАССА

Спрос, естественно, «сработал» ровно наоборот: по сравнению с августом 2008 года в январе 2009 года он был ниже на 27%. «Для января это абсолютно закономерно, и эта цифра является достаточно высокой», - считает Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда». Цифры минувшего сентября показывают падение спроса на 20% по отношению к январю. По мнению Марии Жуковой, это необычайно для рынка аренды. По сравнению с августом прошлого года в сентябре 2009 года спрос был ниже на 60%.

Галина Киселёва, директор управления аренды компании «ИНКОМ-Недвижимость» рассказывает, что если в сегменте экономкласса в докризисные времена квартиры «уходили» за пару дней, то в ноябре-декабре прошлого года средние сроки экспозиции увеличились до 2 недель. Сейчас же в большинстве случаев от подачи рекламного объявления до оформления сделки проходит примерно 5 дней.

По данным аналитиков компании «ИНКОМ-Недвижимость», в экономклассе, по сравнению с докризисным периодом, стоимость найма квартиры в среднем снизилась на 30 - 40%. Например, если летом 2008 года арендная ставка за однокомнатную квартиру составляла в среднем 36 700 руб. в месяц, то сейчас она уже опустилась до 27 000 руб. Почти на 60% снизились арендные ставки на самое дешёвое жильё - например, на квартиры, расположенные далеко от метро, в районах с плохой транспортной доступностью, без мебели и без ремонта, грязные, в плохом состоянии. Таким образом, по мнению Галины Киселёвой, рынок аренды по ценам отступил к периоду конца 2006-начала 2007 года.

Если говорить о структуре предложения, то традиционно наиболее востребованными остаются однокомнатные квартиры экономкласса. Более того, спрос на однокомнатные квартиры с хорошим соотношением цена/качество существенно превышает предложение. Так, по данным Валерия Белянина, руководителя департамента элитной недвижимости компании SeSeGar, в одной из основных баз данных по аренде квартир предлагается: однокомнатных - 8 000, двухкомнатных - 14 000, трёхкомнатных -11 500. То есть, 24% от общего объёма предложения составляют однокомнатные квартиры, при этом в структуре спроса «однушки» занимают около 50%.

     Господин арендатор

Постепенно активность рынка восстанавливается, в то же время пока арендаторы играют главную роль, а арендодатели вынуждены под них подстраиваться. Сергей Орлов, руководитель направления аренды компании МИАН рассказывает, что по сравнению с докризисным периодом арендаторы стали более разборчивыми: значительно меньшим интересом пользуется низкокачественное жильё, квартиры на первых этажах. Заметно возросли требования потребителей к транспортной составляющей района будущего проживания. При этом уровень требований собственников к арендаторам несколько смягчился, выплата залоговой страховой суммы стала разбиваться на несколько этапов. В борьбе за клиента владельцы жилья улучшают потребительские характеристики квартир - приобретают новую мебель, бытовую технику, устанавливают новые двери и т. д.

Наибольшей популярностью пользуются дома серий П-3М, П-44Т, КОПЭ-М-Парус. При возможности выбора наниматели отдают предпочтение домам, расположенным не на оживлённой улице или магистрали, а чуть подальше, во дворах. Также в лидерах спроса квартиры в районах с развитой инфраструктурой, где нет недостатка в магазинах, поблизости есть школа, поликлиника, детский сад, предприятия сферы услуг.

Изменился и состав арендодателей: многие москвичи, имеющие возможность временно съехаться с родственниками, предпочитают использовать своё жильё для сдачи в аренду. Некоторые меняют одну квартиру на две поменьше: в одной живут, другую сдают внаём, что зачастую является единственным доходом семьи.

СТАВКИ АРЕНДЫ КВАРТИР В МОСКВЕ (по данным на IX.2009 г.)

Типовыми квартирами в спальных районах Москвы и в городах ближайшего Подмосковья активно интересуются приезжие специалисты. «В благополучный докризисный период мы наблюдали некоторый отток специалистов со стабильным доходом из Москвы. Многие люди хотели начать своё дело или найти работу в других городах, где не такая сильная конкуренция и широкие перспективы. После вступления кризиса в острую фазу многие специалисты снова устремились на поиски работы в Москву, ведь во многих городах закрылись градообразующие предприятия, условия жизни в регионах стали гораздо суровее, чем раньше, - рассказывает Галина Киселёва. - Зачастую они из экономии селятся по 2 - 3 человека в одну квартиру и разъезжаются только тогда, когда находят постоянную работу и готовы перевезти в столицу жену и детей». А вот увеличения спроса со стороны студентов из регионов не отмечается: «Может быть, в связи с введением ЕГЭ в Москве и стало больше студентов из других городов и областей, но, по крайней мере, не настолько, чтобы это значительно повлияло на структуру спроса», - поясняют в компании «ИНКОМ».

     Выносите постра-давшего, или В погоне за квартирой мечты

Сильнее всего от экономической бури пострадал сегмент бизнес-класса. Мария Жукова объясняет это тем, что сделок в бизнес-классе всегда проходило значительно меньше. В связи с кризисом, с ухудшением экономического положения клиентов аренды, те, кто снимал квартиры бизнес-класса, теперь перешли в эконом. В «бизнес» одновременно пришли подкорректировавшие бюджеты арендаторы «элитки», но их число, естественно, несравнимо меньше, чем число выбывших. В результате, по словам Валерия Белянина, квартиры бизнес-класса в пределах Третьего транспортного кольца существенно потеряли в цене. Аналитики компании связывают это не только с уменьшением квот на иностранную рабочую силу или так называемых экспатов, но и с тем, что многие российские компании сократили зарплаты своих «менеджеров среднего звена», которые либо отказались от прелести жизни рядом с работой, либо перебрались в более доступное, но удалённое жильё.

Падение цен в сегменте бизнес-класса составило до 30 - 50% (в иностранной валюте). Что в целом неудивительно, т. к. в условиях кризиса активность западных и отечественных региональных компаний в Москве существенно сократилась. «Соответственно, - продолжает Валерий Белянин, - квартиры стоимостью $8 000 - 12 000 могут месяцами предлагаться в аренду и при этом так и остаться не востребованными. И здесь можно «высидеть» или выторговать ту самую чудесную квартиру, но охота может занять месяц». «Один из наших клиентов так выжидал квартиру в Сивцевом Вражке, в „партийном" доме, где за 140 м² ещё год назад хотели $12 000, а сейчас он смог снять её за $6 000, хотя и платит помесячно», - добавляют оптимизма в компании SESEGAR.

     Элита - качество в цене

Элитные арендные квартиры - продукт эксклюзивный, их не может быть много. Рано или поздно все они находят своего арендатора, но и здесь кризис спутал карты.

Вообще, считает Павел Епихин, не совсем верно сравнивать рынки аренды элитных квартир и массового сегмента экономкласса. Если во втором случае речь идет о «необходимость удовлетворения первой ступени пирамиды Маслоу (людям надо где-то жить)», то в первом - о реализации потребности людей в общественном признании и самовыражении. «Недавно, - рассказывает Павел Епихин, - один футбольный клуб высшего дивизиона российского первенства арендовал для своего нового зарубежного тренера квартиру в элитном доме, построенном компанией „Квартал". Годовая стоимость аренды такой квартиры вполне соизмерима со стоимостью покупки квартиры экономкласса той же площади в ближайшем Подмосковье, но значительно дешевле оплаты гостиничного номера в отеле высоко уровня. Пример, конечно, показательный, и всё же элитная аренда также подчинена законам рынка».

С началом экономической нестабильности сегмент элитной аренды начал существенно пополняться за счёт игроков рынка продажи - в условиях кризиса, когда продажа стала затруднительной, именно арендный бизнес стал привлекать собственников жилья. По данным компании Blackwood, уже в октябре 2008 года число новых поступлений превысило январский показатель практически в 3 раза. В этом году развитие рынка оказалось уже более стабильным - влияние стал оказывать традиционный фактор сезонности: наиболее высокая активность арендодателей была отмечена в начале года, во II квартале 2009 года объёмы нового поступления несколько снизились, а к началу осеннего периода традиционно начали увеличиваться.

Как и в других классах, одновременно с увеличением предложения спрос уменьшился, правильнее было бы даже сказать - изменился. Зарубежные компании сократили бюджеты, что заставило арендаторов перебираться в жильё бизнес-класса; часть компаний сократила штат, отзывая сотрудников из России, либо заменяя иностранных специалистов менее дорогостоящими отечественными. В то же время, отмечает Константин Ковалёв, управляющий партнёр компании Blackwood, спрос пополнился за счёт потенциальных покупателей элитного жилья, которые, отложив приобретение до наступления относительной финансовой стабильности, перешли на рынок элитной аренды. Кроме того, в условиях обилия предложений арендаторы стали достаточно избирательно подходить к выбору квартиры: его главными «точками отсчёта» сегодня являются качество предложения, цена аренды и готовность собственников снижать ставки в ходе переговоров.

Основное снижение уровня ставок, по данным компании Blackwood, происходило в конце 2008 - начале 2009 гг. К началу II квартала 2009 года ставки начали постепенно стабилизироваться, более того, на рынке был отмечен плавный рост среднего уровня арендной платы (1 - 2% в месяц). К окончанию летнего периода, когда объёмы предложения традиционно начали расти, ставки опять немного снизились. Всего же за кризисный год средний уровень арендной платы в сегменте элитного жилья снизился на 17%: к концу августа он достиг показателя $6 250 в месяц.

Впрочем, цены снижались отнюдь не на всё. По данным компании CENTURY21 Star Realty M, цена и спрос на элитные квартиры внутри Садового кольца сохранились в основном на докризисном уровне. Во многом это зависит от индивидуальных параметров объекта: не бывает одинаковых квартир, соответственно, на интересные предложения цена не упала. Например, в окрестностях Арбата или районе Патриарших прудов элитные квартиры всегда востребованы и не теряют в цене. «Если говорить о квартирах, находящихся в других элитных районах или в домах, являющихся объектами точечной элитной застройки, - поясняет управляющий директор компании CENTURY21 Star Realty M Марк Нелюбин, - то здесь иногда цена зависит от дома, его категории, месторасположения и т. д. Например, в жилом комплексе «Эдельвейс» на Давыдковской улице очень много квартир было куплено с инвестиционной целью, причём некоторые покупатели сэкономили на машиноместах в подземном паркинге, поэтому стоимость аренды при общем падении спроса на элитную недвижимость в этом доме упала на 40 - 50%».

Что касается готовности собственников торговаться, то, по мнению Валерия Белянина, здесь многое зависит от личной финансовой ситуации хозяина квартиры. Арендодатели, чьё ежемесячное благополучие не зависит от того, получат ли они $25 000 в месяц, держат планку и ставок не снижают. «Там же, где доход был серьёзным подспорьем для семейного бюджета, а то и основным источником дохода, отсутствие арендатора в течение 3 месяцев виделось проблемой, а уже полугодовой простой - финансовым крахом в масштабах семьи, -  поясняет Валерий Белянин. - И здесь цены волевым решением снижались до 30%, а иногда даже больше». В качестве примера в компании SESEGAR приводят квартиру в новом доме в Погорельском переулке площадью 340 м². За время кризиса её цена с 25 000 € в месяц упала до $15 000. Пока же максимальная цена предложения достигает $50 000 в месяц (столько просят за квартиру площадью 300 м² по адресу Бутиковский пер., 5). А вот за сколько квартира будет сдана - пока неизвестно. 

№ 6 (46)   |  ноябрь 2009   |   ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ