РАСПРОСТРАНЕНИЕ ОБ ИЗДАНИИ РЕКЛАМА АРХИВ КОНТАКТЫ ПАРТНЕРЫ Classified

Логин
Войти
Пароль
Забыли пароль?

Электронная версия справочника Кто Есть Кто
на рынке недвижимости

Посетите сайт справочника
"Кто Есть Кто и Что по Чём
на рынке недвижимости 2017"






Поиск

Частичная или полная перепечатка материалов журнала осуществляется только с разрешения редакции

ЛЮДИ ГОВОРЯТ
...Или в Москву? Или из Москвы? Или всё-таки в Москву?..

Как это там пелось... «Спорит Вологда и спорит Кострома»? Вот и городской рынок вечно спорит с загородным - «чьи наряднее проспекты, чьи дома». А теперь ещё - кто быстрее стряхивает с себя оцепенение кризиса и начинает идти в рост. Истина, как всегда, где-то посередине, но мнения сегодняшних участников традиционной рубрики ДН «Люди говорят» всё же позволяют не только «понять тренд», но и расставить в нём правильные акценты.

Дмитрий ТАГАНОВ руководитель аналитического центра Корпорации «ИНКОМ»Дмитрий ТАГАНОВ
руководитель аналитического центра
Корпорации «ИНКОМ»

Пока ещё говорить о том, что кризис пройден и все сложности позади, преждевременно. Во второй половине августа - первой половине сентября был некоторый подъём покупательской активности. Однако это - не более чем традиционное сезонное повышение спроса, которое всегда приходится на этот период. Тем более что в этом году сезонный рост спроса был гораздо менее существенным, чем в благополучный докризисный период.

На сегодняшний день на рынке продолжается стагнация. В последнее время увеличилось число звонков, однако роста числа сделок за этим не последовало. Люди звонят, в основном, с целью прицениться и уточнить расстановку сил, а не с намерением срочно приобрести пару квартир.
Что касается ближайших перспектив, то мы рассматриваем два сценария развития событий - нейтральный и пессимистичный. Если цены на нефть и другие энергоносители не пойдут снова вниз, то ситуация будет стабильной до конца года. В этом случае на вторичном рынке цены на квартиры, скорее всего, не превысят в среднем $6 000 за м2 в Москве и $2 500 за м2 в Московской области. Самые дешёвые квартиры при стабильной динамике рынка в ноябре будут стоить в среднем порядка $4 100 за м2, квартиры бизнес-класса и элитные - порядка $6 300 и $9 500 за м2 соответственно. Если же цены на нефть опустятся ниже $60 за баррель, то в недвижимости это может вызвать дальнейшее снижение цен ещё на 10% до конца года. Однако нейтральный вариант развития событий всё же представляется гораздо более вероятным.

Сегодня в первую очередь спрос возвращается на рынок городской недвижимости. Причём быстрее «оживает» сегмент экономкласса - квартиры по наиболее демократичным ценам. Квартиры бизнес-класса и элитные - гораздо более инертные. Цены на такие квартиры гораздо медленнее реагируют на рыночные изменения, то есть они и понижаются, и повышаются в цене со значительным опозданием по сравнению с квартирами экономкласса. Рынок загородной недвижимости восстановится в последнюю очередь - ведь загородный дом не является предметом первой необходимости. Если нужно улучшить жилищные условия, люди в первую очередь решают вопрос с городской квартирой, а уже потом - с дачей или загородным домом.

На сегодняшний день интерес с инвестиционной точки зрения представляют городские квартиры - в первую очередь недорогие, но качественные объекты экономкласса. Это квартиры с ремонтом и мебелью в домах типа «современная панель», расположенные в районах с хорошей транспортной доступностью, развитой социальной, бытовой и торговой инфраструктурой и недалеко от станции метро.

Снижение цен на квартиры экономкласса уже прекратилось. Никакой кризис не может длиться вечно - рано или поздно недвижимость всё равно будет расти в цене. Но такого стремительного роста цен, как в 2006 году, уже не будет. Поэтому инвестирование в недвижимость - это долгосрочные инвестиции. Вывод - вкладывать средства имеет смысл, только если у вас есть возможность не изымать эти деньги в течение как минимум 3-5 лет.

Андрей ВАСИЛЬЕВ генеральный директор компании «Загородный Проект»Андрей ВАСИЛЬЕВ
генеральный директор
компании «Загородный Проект»

Рост стоимости объектов на рынке загородной и городской недвижимости, по мнению нашей компании, начнётся примерно одновременно. В то же время на рынке загородной недвижимости он будет более динамичен - по причине большей глубины падения цен. Сегодня на рынке земли сложилась несколько нетипичная ситуация: падение стоимости на объекты загородной недвижимости составило порядка 50 - 60%, а на рынке квартир 15 - 30%. Стоимость на городском рынке жилья в настоящий момент поддерживается искусственно - число сделок невелико, но ни частные владельцы, ни девелоперы не спешат снижать цены на готовые объекты. Хорошим индикатором может служить рынок квартир в Московской области, где цена упала в среднем в 2 раза. В настоящий момент можно говорить о мед ленном росте данного сегмента, о росте цен на некоторые сегменты загородной недвижимости, к примеру, квартиры, земля без подряда. Подобных тенденций в Москве не наблюдается!

Рост цен на загородную недвижимость в ближайшее время, безусловно, начнётся. Первые сигналы уже есть. К примеру, резко возрос объём сделок.

В настоящий момент на рынке загородной недвижимости чувствуется недостаток качественных предложений, расположенных недалеко от города (до 30 км) в сегменте эконом и бизнес, с бюджетом менее $200 000 - 250 000 за объект. Спрос будет смещаться с участков без подряда к готовым таунхаусам и домам небольших размеров (от 100 - 150 м2). В своих пилотных проектах мы продали свыше 350 участков без подряда. На данный момент - это самый востребованный продукт, но спрос будет постепенно смещаться в сторону участков с готовыми домами.

Наиболее подешевевшие сегменты - земельные участки и новые актуальные проекты коттеджной застройки с какой-либо уникальной составляющей - архитектурной, ценовой.

Владимир ЯХОНТОВ управляющий партнёр компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»Владимир ЯХОНТОВ
управляющий партнёр
компании «МИЭЛЬ- Загородная недвижимость »

Рынок недвижимости, безусловно, можно назвать оживающим и даже живым. Сегодня он находится на уровне 2006 - начала 2007 года, а тогда рынок, конечно же, был. Объёмы сократились, но в суммах, а не в числе сделок. Рынок приобретает несколько иные формы, по-другому приходится выстраивать свою работу. Но в целом, он вполне активен и в ближайшей перспективе мы увидим большое число сделок.

И город, и загород оживают параллельно. Загородная недвижимость должна выйти из кризиса несколько раньше, нежели городская. Это связано с тем, что стоимость загородных объектов выше, и потребители этой недвижимости от кризиса пострадали меньше. У них есть определённые денежные средства - нужна только стабильность. Как только на рынке загородной недвижимости появится чёткая определённость, этот сегмент будет быстро развиваться. Хотя, по оценке экспертов, эта определённость уже есть. Сначала восстановится сегмент бизнес-класса и элитный, потом будет набирать силу и экономкласс.

Современный рынок жилой недвижимости, разумеется, представляет инвестиционную привлекательность, но она, отчасти, рискованная. Конечно, выгодно купить объект на начальной стадии строительства, а потом продать уже готовый дом. Но здесь важно знать, насколько надёжен застройщик, возводящий тот или иной проект. Сейчас и инвесторы, и конечные покупатели осторожно относятся к покупке подобной недвижимости.

Если говорить о жилой недвижимости, то инвестиционно привлекательными были покупки в течение всего этого года, так как застройщики предоставляли достаточно большие скидки, в том числе и на готовое жильё. Возвести дом за аналогичные деньги было бы очень сложно. Но, скорее всего, это было выгодно с точки зрения личных инвестиций, а не как бизнес-вложение с дальнейшим развитием.

Алексей БОЛСАНОВ шеф-редактор портала www.1dom.ruАлексей БОЛСАНОВ
шеф-редактор портала www.1dom.ru

Рынок недвижимости в нынешнем его состоянии можно назвать оживающим. Ценовое дно достигнуто, месячные колебания не превышают 2% и зависят от колебания курса той валюты, в которой эта динамика измеряется. Дальнейшему оживлению способствует и рост цен на нефть, и возобновление ипотеки на новостройки. В качестве одного из главных признаков можно отметить такой факт: если в конце 2008 - начале 2009 года разница между ценами предложений и реальными ценами сделок доходила до 40% в сегменте городского жилья и до 60% - на рынке загородной недвижимости, то сейчас дисконты и в том, и в другом сегменте не превышают 5%.

Сегмент городского жилья оживает быстрее. Загородное жильё в нашей стране - это пока ещё по-прежнему «второй дом», а городские квартиры - постоянное место жительства. Рынок загородной недвижимости Подмосковья (я имею в виду объекты для круглогодичного проживания) развивается медленно, в первую очередь из-за пробок. Причём строительство новых дорог - основной, но не единственный способ избежать закупоривания Москвы. Снижению маятниковой миграции должно способствовать строительство бизнес-центров и многофункциональных комплексов, создание рабочих мест в Подмосковье и «замкадовых» районах Москвы.

Недвижимость всегда представляет интерес с инвестиционной точки зрения. Инвестиции - это не только преумножение капитала. Даже если роста цен аналогичного тому, который наблюдался в 2004, 2006 и 2008 году, не будет (что вероятнее всего), квартиры и коттеджи в Москве и Подмосковье будут приобретаться: а) в целях сбережения накоплений от инфляции; б) для детей.

Многое зависит от срока инвестиции. Покупая стандартную квартиру экономкласса в Москве на вторичном рынке по 120 000 руб./м2, можно не надеяться, что она существенно вырастет в цене в ближайшие 1 - 3 года. А если присмотреться к объектам, находящимся на ранних стадиях строительства, то в Москве есть предложения и по 70 000 руб./м2, и по 60 000 руб./м2 для квартир стандартных площадей. В том числе и в черте МКАД, и в пешей доступности от действующих станций метро. В не самом дальнем Подмосковье (40 - 70 км от МКАД) известны адреса, где квартиры в новостройках на стадии котлована продаются по «президентской» цене -30 000 руб./м2. Даже если реальные сроки ввода объектов будут смещены ещё на 1 - 2 года относительно первоначально заявленных 2011 - 2012 гг., главное - эти объекты с большой долей вероятности будут завершены. Во-первых, многие девелоперы возводят новостройки в Москве и в ряде городов Подмосковья по муниципальным программам реконструкции кварталов. Во-вторых, власти нынче стараются не бросать дольщиков, за исключением только двух ситуаций: если человек отдал деньги за совсем уж виртуальный объект, по которому даже не было разрешения на строительство, и если на одно лицо было приобретено несколько квартир в одном доме. В-третьих, затраты на консервацию строящегося объекта составляют до 25% от себестоимости строительства. Так что девелоперам выгоднее продолжать работы на объектах, пусть и не ударными темпами.

Если говорить о «портфельном» инвестировании... Многое зависит от умения девелоперов маневрировать на рынке, от того, какие маркетинговые инновации, помимо банальных скидок, они смогут внедрить. К примеру, вспомним основные тренды кризисного года: на рынке загородной недвижимости наблюдался всплеск спроса на участки без подряда в организованных коттеджных посёлках. Для рынка квартир в новостройках - небанковская рассрочка от застройщиков на срок 10 лет и более. Кто сможет предвидеть тренды ближайших лет, у кого будет наиболее грамотный диверсифицированный портфель объектов (ведь трендов в каждом сегменте несколько) - те инвесторы и девелоперы окажутся на коне.

Владимир ВОРОНИН президент финансово-строительной корпорации «Лидер»Владимир ВОРОНИН
президент финансово-строительной корпорации «Лидер»

Сегодня странно слышать, что рынок недвижимости у нас «оживающий». Что подразумевается под этим словом? Да, в некоторых компаниях в сентябре-октябре возросло число сделок, да, некоторые компании продают по 20 - 30 квартир в месяц. Но всё это, к сожалению, происходит на фоне массового замораживания объектов строительства. Рынок недвижимости переживает не самые лучшие времена. По объёму предложения он вернётся к докризисному уровню не раньше, чем через 5 - 7 лет. Что касается цен, то тенденция к их росту наметилась уже сейчас, и небольшой рост в рублёвом эквиваленте можно ожидать уже в следующем году.

Прежде всего человеку необходима крыша над головой и, как правило, первое, что приобретается в качестве недвижимости для проживания, городская квартира экономкласса. Именно этот сегмент и «оживёт» быстрее всего. Затем подтянется бизнес-класс - тоже городские квартиры, за ним загородка - также, соответственно, по сегментам - эконом, бизнес. А на рынке элитного жилья ситуация всегда особенная.

С точки зрения инвестиций рынок сейчас интересен. Инвестиции в недвижимость всегда были более надёжными, нежели вложения в акции и другие ценные бумаги. Всё зависит от срока вложений. Стоит отдавать отчёт, что мгновенно квартиру не продашь. По сравнению с ценными бумагами - это менее ликвидный актив.

Елена МАКСИМЕНКОВА директор управления по маркетингу и рекламе холдинга МГСНЕлена МАКСИМЕНКОВА
директор управления по маркетингу и рекламе холдинга МГСН

Сегодня как раз уже можно говорить о том, что рынок постепенно «оживает». Число сделок, конечно, сложно сравнивать с уровнем продаж того же периода прошлого года, но в последние месяцы уже есть небольшой положительный тренд, по сравнению с концом прошлого и началом 2009 года, когда продажи снизились до критической, почти нулевой отметки. В любом случае, можно констатировать, что определились и стали понятными новые правила игры на сегодняшнем рынке недвижимости для всех его участников.

Основной сегмент, на котором наблюдается оживление, - это новостройки Подмосковья. Именно здесь сложилась наиболее благоприятная ситуация на текущий момент. Цены новостроек Подмосковья изначально были более адекватными, чем цены московских квартир. После корректировки с начала года они стали ещё привлекательнее для покупателей. Как правило, ближнее Подмосковье обладает хорошей транспортной доступностью, сравнимой со спальными районами столицы, хорошей экологией и невысоким уровнем цен, что составляет хороший баланс при оценке будущей покупки.

Основным критерием для принятия решения об инвестициях на текущий момент является возможность заработать на разнице купленного сейчас объекта и его возможной стоимости в обозримом будущем. Новостройки ближайшего Подмосковья имеют безусловное преимущество на текущий момент - они практически построены.

Сразу после сдачи объектов госкомиссии, стоимость их на рынке вырастет, что крайне положительно при оценке этих инвестиций на будущее. А если принять во внимание, что общее число объектов застройки на 2009 год в целом по московскому региону сократилось на порядок, по сравнению с 2008 годом, надо понимать, что на фоне формирующегося дефицита долгосрочная перспектива таких вложений гарантирует высокую прибыльность.

Алексей КОРОТКИХ исполнительный директор по продажам компании Villagio EstateАлексей КОРОТКИХ
исполнительный директор по продажам компании Villagio Estate

Прошёл год с момента наступления кризиса, рынок загородной недвижимости уже оправился от шока и активно восстанавливается. Несмотря на общее снижения спроса, девелоперы продолжают свою деятельность, приспосабливаясь к новым рыночным условиям. Они идут навстречу покупателю, создавая всевозможные интересные предложения. Именно это и является свидетельством того, что рынок не застыл, а живёт, правда уже по новым законам.

Несмотря на то что в кризис активно востребованным оказался эконом-сегмент (резкое сокращение доходов населения способствовало рождению новой тенденции - смещению предложения в сторону участков без подряда) определённая категория людей по-прежнему ориентирована на покупку дорогой недвижимости. Покупать объекты класса люкс выгодно, поскольку на них в кризис установились очень привлекательные цены. Совершать такую покупку стоит в первую очередь для собственных нужд, поскольку отдача от вложенных инвестиций ожидается через несколько лет. Из всех предлагаемых на рынке объектов, наиболее востребованные предложения находятся в крайних сегментах: наиболее дешёвые объекты класса эконом или наиболее дорогие в классе de luxe.

Современный рынок загородной недвижимости серьёзно изменился, особенно в элитном сегменте, по сравнению с тем, что представлял собой ещё чуть более года назад. Прослеживается много положительных моментов. В частности, девелоперы стали серьёзнее подходить к созданию своих проектов. Теперь их задача - создать максимально качественный продукт, поскольку клиенты стали более требовательно подходить к выбору объектов и покупают только самое лучшее, с точки зрения концепции и стоимости объектов. Следующий момент - достижение оптимальных темпов реализации - девелоперы прикладывают серьёзные усилия к сокращению сроков строительства. Их первоочередная задача - довести свои объекты до стадии максимальной готовности. На рынке загородной недвижимости до весны 2010 года ожидается стабильная ситуация, подъёма стоит ожидать начиная с марта будущего года.

Игорь ЛЕБЕДЕВ руководитель отдела анализа рынка инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век»Игорь ЛЕБЕДЕВ
руководитель отдела анализа рынка инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век»

Рынок недвижимости в нынешнем его состоянии в большей степени является ожидающим. Несмотря на то что число сделок на рынке возросло и цены на недвижимость начали расти, говорить об устойчивой тенденции оживления ещё рано.

Симптомы оживления - активность спроса и предложения. С предложением на первичном рынке туго - новых проектов почти не появляется. Что касается спроса, то потребители сосредоточены в основном на «вторичке» и новостройках высокой стадии готовности, инвестиционные покупатели пока предпочитают растущий фондовый рынок.

В ближайшие месяцы возможно ещё большее оживление спроса, связанное с улучшением экономической ситуации в стране. Свидетельством тому - наглядные параметры: цена нефти, курс доллара, индекс РТС. В этой связи, возможно, люди решат, что недвижимость уже достаточно упала в цене, и пора её покупать. В этом случае, если не произойдёт в экономике ничего критичного, нас ждёт реальное оживление рынка в декабре этого - начале следующего года.

Быстрее оживает сегмент многоквартирного жилья, он доступнее по цене. Его целевая аудитория шире, она насчитывает больше потенциальных потребителей, поскольку квартира экономкласса стоит от 2,5 млн руб., в то время как загородный дом - от 5 млн руб. Значительным спросом пользуется жильё экономкласса в Москве, продающееся с дисконтом. При наличии публичной правительственной поддержки вызывают интерес и проекты на стадии строительства. При этом в августе-сентябре наблюдалась значительная активность на загородном рынке: в сегменте участков без подряда, которые появились практически во всех посёлках, и в сегменте готовых домов экономкласса.

Рынок недвижимости слишком разнороден, даже в кризис в некоторых узких сегментах сохранялся высокий спрос. Сейчас тем более существует много возможностей для выгодного инвестирования.

Инвестиции в первичный рынок жилья становятся всё более привлекательными. Положение с финансированием строительства улучшается. Учитывая дефицит новых проектов, они могут быть крайне интересными для покупателей. Выводить объекты на начальной стадии строительства могут позволить себе компании, которые уверенно чувствуют себя в текущей ситуации. Поддержка государства или его участие в той или иной роли служит дополнительной гарантией защиты инвестиций. При вхождении в проект на начальной стадии строительства покупатель обеспечит неплохую доходность.

Вложения в построенное или вторичное жильё требуют анализа. Они могут быть не слишком прибыльны, но более надёжными по сравнению с фондовым рынком или даже банковскими депозитами.

Что касается загородной недвижимости, то стоимость участков, особенно без подряда, снизилась, и они являются привлекательными с точки зрения инвестиций. Конечно, это не значит, что можно покупать любые участки, но шанс заработать, осуществляя вложения в этом сегменте, в перспективе весьма высок. Однако требуется скрупулёзный анализ объекта инвестиций, иначе несложно «попасть» на неликвид.

ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ | ноябрь 2009 | № 6 (46)

 

Материал подготовила Светлана КОЗЛОВА
Источник: Дайджест Российской и Зарубежной недвижимости

Полка журналов 


№10 (117), ДЕКАБРЬ 2016 - ЯНВАРЬ 2017
№10 (117), ДЕКАБРЬ 2016 - ЯНВАРЬ 2017

№9 (116), НОЯБРЬ 2016
№9 (116), НОЯБРЬ 2016

№8 (115), ОКТЯБРЬ 2016
№8 (115), ОКТЯБРЬ 2016

Электронная версия журнала "Дайджест российской и зарубежной недвижимости"

 

#126, Ноябрь 2017 Электронная версия журнала ДН: Октябрь 2017

#125, Октябрь 2017 Электронная версия журнала ДН: Октябрь 2017

#124, Сентябрь 2017 Электронная версия журнала ДН: Сентябрь 2017

#123, Июль-Август 2017 Электронная версия журнала ДН: Июль-Август 2017

#122, Июнь 2017 Электронная версия журнала ДН: Июнь 2017

#121, Май 2017 Электронная версия журнала ДН: Май 2017

#120, Апрель 2017 Электронная версия журнала ДН: Апрель 2017

#119, Март2017 Электронная версия журнала ДН: Март 2017

#118, Февраль 2017Электронная версия журнала ДН: Февраль 2017

#117, Декабрь-Январь 2016-2017 Электронная версия журнала ДН: Декабрь-Январь 2016-2017

Посетите новый сайт журнала
"Дайджест недвижимости"