РАСПРОСТРАНЕНИЕ ОБ ИЗДАНИИ РЕКЛАМА АРХИВ КОНТАКТЫ ПАРТНЕРЫ Classified

Логин
Войти
Пароль
Забыли пароль?

Электронная версия журнала:
# 4 (121), Май 2017

Посетите сайт журнала
"Дайджест Российской и зарубежной недвижимости"

Электронная версия журнала:
# 3 (120), Апрель 2017

Посетите сайт журнала
"Дайджест Российской и зарубежной недвижимости"

Электронная версия журнала:
# 2 (119), Март 2017

Электронная версия справочника Кто Есть Кто
на рынке недвижимости
http://kek.ru

Посетите сайт справочника
"Кто Есть Кто и Что по Чём
на рынке недвижимости 2016"

СВЕЖИЙ НОМЕР ДН
Читать ONLINE!


Стоимость новостроек в Москве

Стоимость новостроек в Московской области

СВЕЖИЙ НОМЕР ДН
Читать ONLINE!






Поиск

Частичная или полная перепечатка материалов журнала осуществляется только с разрешения редакции

ВОПРОС-ОТВЕТ Белеет наш кризис... 5 вопросов экспертам

Кризис - время "пены", непонятных прогнозов и невнятных решений. Вот только юриспруденция - наука точная, не терпящая никаких недомолвок, живущая в мире не ощущений, а точных данных и корректных формулировок. Сегодня большинство экспертов говорит о том, что рынок "белеет". Так ли это на самом деле? И вообще, в кризис юридические услуги востребованы больше или меньше? Появились ли какие-то требования, запросы и предложения к юристам, которых до кризиса не было? Станет ли послекризисный рынок недвижимости более прозрачным с юридической точки зрения, чем был докризисный? Какая сфера или сегмент рынка недвижимости наименее юридически урегулирована? Какие законы или подзаконные акты необходимо принять, чтобы исправить ситуацию?

 Светлана МЕЩЕРЯКОВА юрист компании ATC group

Алексей КОНЕВСКИЙ руководитель практики земельного права/недвижимости и строительства

Ольга РЫКОВА директор юридического департамента компании Panorama Estate

Ирина СОЛОМОНОВА директор юридической службы ALCON Development

 Светлана МЕЩЕРЯКОВА
юрист компании ATC group
 Алексей КОНЕВСКИЙ
руководитель практики
земельного права
/недвижимости
и строительства "Пепеляев, Гольцблат и партнёры"
Ольга
РЫКОВА
директор юридического департамента компании
Panorama Estate
 Ирина
СОЛОМОНОВА
директор юридической
службы ALCON Development

Появились ли с началом кризисного времени какие-то требования,
запросы и предложения к юристам, которых до кризиса не было? И какие именно?


Нет, тут ничего нового не появилось. Скорее, поменялось процентное соотношение дел и запросов от клиентов. В первую очередь, выросло число дел, связанных со взысканием долгов, причём на любой стадии - как на стадии досудебного урегулирования конфликта, так и на стадии, когда судебное решение по делу уже получено и требуется взыскать с компании-должника сам долг. И если одни компании пытаются любыми способами получить свои деньги назад, то другие придумывают предлоги для того, как заплатить их поменьше или попозже (изыскивают возможности для отсрочек платежей и их уменьшения). Так что юристам в этой части работы хватает.

Также стали более востребованы услуги, связанные с продажей и покупкой бизнеса. В связи с тем, что сейчас происходит, по сути, кризисный передел рынка, многие столкнулись с проблемой урегулирования правоотношений по объектам недвижимости. Как ни странно, но у многих права собственности не были до конца оформлены. Кроме того, сейчас уделяют больше внимания юридической проверке выставленных на продажу активов. Считается, что, пытаясь сделать какой-то объект или бизнес более привлекательным, контрагенты иногда стараются утаить некоторые подводные камни. Поэтому к их проверке подходят более тщательно.

Вырос интерес к юридическим услугам и на рынке аренды. Когда ставки аренды коммерческих площадей начали стремительно падать, то арендаторы стали обращаться к специалистам за помощью - как с наименьшими потерями расторгнуть уже заключённый договор аренды, либо договориться с собственником о пересмотре договора на новых условиях?

Каких-то уж очень новых требований к юристам с наступлением кризиса не появилось. Клиенты, как и раньше, требуют высокого профессионализма, внимания к своим проблемам, быстрого и качественного решения поставленных задач. В то же время клиенты пытаются сокращать свои расходы, и не в последнюю очередь за счёт сокращения расходов на внешних юридических консультантов. Поэтому с наступлением кризиса клиенты стали куда жёстче подходить к бюджетам на каждый отдельный проект. Мы стараемся идти навстречу нашим клиентам и гибко подходить к ценовой политике и определению бюджетов на наши услуги с учётом интересов клиентов и поддержания высокого качества наших услуг.

Что касается запросов, то клиентов сейчас больше интересует как снизить свои текущие расходы: расторгнуть заключённые договоры, снизить размер арендной платы по существующим договорам. Востребованными услугами являются реструктуризация активов, задолженности. Продолжается работа по долгосрочным инвестиционным проектам.

Наличие на рынке труда большого числа безработных юристов предоставило работодателю возможность проводить жёсткий профессиональный отбор при приёме на работу. Соответственно, повысились требования к уровню знаний и опыту юриста. В связи с чем можно говорить, что кризис поспособствует корректировке в лучшую сторону качества и уровня юридических услуг. Однако отрицательным моментом при этом является сложность трудоустройства начинающих специалистов (пусть даже с большим потенциалом), а также снижение общего уровня доходов юристов.

В связи с финансовой нестабильностью, увеличились случаи нарушений трудового законодательства, а также нарушений договорных обязательств, что в свою очередь увеличивает объём претензионной и исковой работы юристов. Соответственно, большим спросом пользуются юристы, имеющие опыт разрешения претензионных споров, опыт участия в трудовых спорах в судах общей юрисдикции, опыт участия в судебных спорах о банкротстве, а также в хозяйственных и налоговых спорах в арбитражных судах.
Изменения в корпоративном законодательстве как минимум на полгода повысят спрос на корпоративных юристов.
Изменения в международном законодательстве (в частности, поправки в соглашение с Кипром) также повысят спрос на рынке международных юридических услуг.

Требования клиентов вряд ли изменятся в связи с кризисом. Однако некоторые юридические услуги будут востребованы больше, чем другие. Это, во-первых, судебное представительство. Увеличение спроса на данный вид услуг объясняется тем, что в период кризиса существенно возрастёт число конфликтов между контрагентами. Во-вторых, будут востребованы консультации в области трудового права. Ведь, как известно, в период кризиса многие работники попадают под сокращения. Причём к юристам обращаются как работники, так и работодатели.


Кризис – время, когда юридические услуги востребованы больше или меньше?

Безусловно, у юристов объём работы в кризис только возрастает. Это связано как с волной судебных разбирательств между компаниями, так и с сопровождением разного рода сделок, которые в кризис требуют более осторожного и взвешенного подхода. Кризис диктует необходимость пересмотра многих аспектов, в результате чего часто возникает целый ряд "пробелов" и проблем, требующих оперативного вмешательства опытных юристов.


Кризис - это непростое время для любого бизнеса, в том числе и для сферы юридических услуг. Уменьшение экономической активности, сокращение общего числа сделок на рынке не могло не сказаться и на востребованности юридических услуг. В то же время нельзя сказать, что рынок юридических услуг пришёл в полный упадок. Безусловно, наблюдается некоторый спад спроса в области слияний и поглощений, недвижимости, банковского и финансового права, но отмечается рост потребности клиентов в консультации по вопросам реструктуризации бизнеса, взысканию долгов, пересмотру арендных договоров и т. д.

Кризис - это время, когда компании в процессе своей хозяйственной деятельности вынуждены использовать больший инструментарий обеспечительных мер, должны мобилизовать все свои возможности и использовать все инструменты для сохранения бизнеса, пусть даже незначительного, но развития. В результате компании повышают качество своих услуг, предлагают новые варианты сотрудничества и реструктуризации кредитов и долгов, совершенствуют внутренние структуры построения правоотношений, становятся более требовательными в части взыскания задолженностей и исполнения договорных обязанностей. Государство со своей стороны также внедряет меры по стабилизации экономической ситуации, по сокращению безработицы и поддержанию функционирования банковского, промышленного, девелоперского сектора. Всё это невозможно без нормативного регулирования, без правовой оценки ситуации, без правового сопровождения деятельности компаний и, соответственно, без квалифицированных юридических услуг. Можно сказать, что юридические услуги по-прежнему востребованы, но спектр их оказания претерпел некоторые изменения.

Конечно, экономический кризис привёл к сокращению оборотов (и штата сотрудников), банкротству или добровольной ликвидации множества компаний, что вызвало появление на рынке безработных, в том числе и значительного числа юристов. Но это показатель общего снижения деловой активности в мире, который не определяет востребованность юридических услуг как таковых.

Независимо от того, стабилен ли рынок или находится в кризисном состоянии, востребованность специалистов в области юриспруденции остаётся неизменной. Юристы в любой ситуации должны оказывать услуги качественно, надёжно, оперативно, максимально соблюдая интересы заказчика. Главное требование к юристу - спокойствие, которое от него должно передаваться клиенту.


В основном, какие "недвижимые" проблемы
сегодня решают юристы при обращении к ним граждан?

Мы, в большей степени, работаем с юридическими лицами, нежели с физическими. Тем не менее, поскольку кризис сильно сказался на строительной сфере, и большинство строек было заморожено, многих граждан сейчас волнуют вопросы, связанные с долевым строительством многоквартирных домов. Если говорить о юридических лицах, то клиентов, как и до кризиса, интересует самый широкий спектр вопросов, связанных с недвижимостью: оформление прав на земельные участки, купля-продажа недвижимости, заключение договоров аренды/субаренды офисов и т. п. Возрос процент обращений с просьбами оценить возможность взыскания убытков по договорам в связи с неисполнением последних другой стороной; возможность уменьшения арендной платы за арендуемые помещения; возможность расторгнуть договоры. 

Это правовая экспертиза и сопровождение сделок с недвижимостью (ипотека, купля-продажа, долевое строительство). Сейчас это сделки, направленные на отчуждение недвижимости, находящейся в залоге; судебные споры с кредиторами/залогодержателями, застройщиками и инвесторами; оформление (в судебном порядке) прав собственности на новостройки; сопровождение приватизации квартир. 

Сегодня клиенты обращаются к нам с теми же проблемами и вопросами, что и прежде. Это и регистрация договоров аренды нежилых помещений, и расторжение договоров аренды нежилых помещений, дополнительных соглашений к договорам аренды нежилых помещений, и купля-продажа, и дарение, и рента, и регистрация права собственности на основании Свидетельства о праве на наследство, и т.д. Увеличился спрос на юридическое сопровождение оформления земельно-правовых отношений. Наиболее заметно уменьшилась активность клиентов по вопросам регистрации договоров ипотеки. 

На рынке жилья возросло число альтернативных сделок по многоступенчатому обмену, в котором участвуют более двух сторон. Чем больше участников сделки, тем сложнее этот процесс с юридической точки зрения. Поэтому здесь юристам также прибавилось работы. Возросли  юридические услуги физическим лицам, связанные с реструктуризацией долгов по ипотеке. Кроме того, я думаю, что в ближайшее время (скорее всего, к концу года) можно ожидать вала расторжения договоров между застройщиками и частными инвесторами – физическими лицами, которые хотели бы обратно получить свои деньги. Очевидно, что "недострой" будет только увеличиваться, а вместе с ним и дефицит доверия у людей. 


 Как вам кажется, послекризисный рынок недвижимости
станет более "белым" с юридической точки зрения, чем был докризисный?

До кризиса на рынке недвижимости наметилась твёрдая тенденция к "обелению", многие старались максимально перейти на "белую" систему расчётов. В целом, рынок становился более цивилизованным. Сейчас тенденция обратная. В условиях, когда большинство компаний зажато в "финансовые тиски" и вынуждены экономить едва ли не на скрепках, многие наверняка повременят с обелением и предпочтут снова уйти в тень. В рамках налоговой "оптимизации" сделки по купле-продаже и аренде снова будут проходить "в чёрную", то есть, в договорах будут указывать одну сумму, а по факту платить другую. Если где-то и произойдёт "обеление", возможно, на рынке жилищного строительства. Я считаю, после кризиса 214-ФЗ будет иметь значительно большее распространение. Думаю, многие придут к пониманию того, что свои права нужно защищать зарегистрированным договором в ЕГР и перестать на этом экономить. Рынок новостроек рано или поздно восстановится, и 214-ФЗ может стать как раз двигателем этого процесса.

Однозначно ответить достаточно сложно, тем не менее определённые предпосылки к этому есть. И речь даже в большей степени идёт не о больших международных или российских компаниях, а о физических лицах и малом бизнесе, которые до кризиса в меньшей степени задумывались о значимости отдельных положений договоров, больше доверяли своим контрагентам, зачастую согласовывая отдельные условия взаимоотношений исключительно на словах. В связи с ухудшением экономической обстановки, большинство таких устных договорённостей не было реализовано, договоры не исполнены. Пришло осознание, что юридических механизмов привлечения контрагентов к ответственности нет, т.к. в договорах ничего толком не прописано. Кризис показал, насколько внимательно следует подходить к выбору контрагентов, изучать всю документацию перед сделкой и подробно закреплять в договоре намерения сторон. Таким образом, негативный опыт, полученный в период кризиса, должен научить физических лиц и малый бизнес больше внимания уделять юридической составляющей сделки, серьёзнее относиться к положениям договоров, закреплять в них действительные намерения сторон и действительную цену сделки, подробнее прописывать ответственность за нарушение положений договора. Осознание важности этих действий должно привести к большей прозрачности отношений сторон и прозрачности рынка недвижимости в целом.  

Ответить однозначно на вопрос невозможно. Если говорить о самих объектах недвижимости, то, с одной стороны, в результате неисполнения обязательств, обеспечиваемых залогом недвижимости, на рынке может появиться значительное число объектов недвижимости, приобретаемых на торгах (в процессе обращения взыскания), что с некоторой оговоркой может послужить "очищению объекта". Кроме того, владельцы объектов недвижимости имеют в наличии достаточно времени для восполнения "пробелов" в истории объекта. С другой стороны, правовая история объектов недвижимости в условиях кризиса может несколько усложниться, могут появиться обременения, нарушения при эксплуатации или строительстве объектов, вызванные недостаточным администрированием или финансированием. В любом случае, правила оборота недвижимости, устанавливаемые в период кризиса, повлияют и на послекризисный рынок, в котором будут иметь место повышенные требования к качеству и "юридической чистоте" объектов. Причём с большей вероятностью о наличии таких повышенных требований можно будет говорить в случае роста спроса на объекты недвижимого имущества. Отсутствие такого спроса при наличии предложений будет способствовать росту конкуренции среди владельцев недвижимости не только в части стоимости объектов недвижимости, но и в части "юридической чистоты" таких объектов.

Послекризисный рынок недвижимости станет более "белым" в том случае, если цены стабилизируются. В противном случае это приведёт к уменьшению доходов девелоперов, и они будут стараться любыми способами сократить свои расходы. Это касается правоотношений, возникающих между застройщиками и дольщиками. Для предотвращения данных событий в Государственную Думу на рассмотрение был внесён в первом чтении законопроект "О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в целях защиты прав участников долевого строительства", который дополняет действующий с 30.12.2004 г. Федеральный Закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (ФЗ-214). Данным законом введён ряд ограничений на действия девелоперов при сделках купли-продажи квартир в новостройках. Например, запрещается привлекать деньги дольщиков на нулевой стадии до тех пор, пока застройщик не получит разрешение на строительство и не опубликует проектную декларацию. В законе отмечено, что застройщик обязан передать покупателю квартиру не позднее срока, указанного в договоре, в противном случае следует штраф. Если дольщик получил квартиру с техническими нарушениями, он вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор и потребовать возврата денежных средств. Многие застройщики стремились обходить нормы этого закона при совершении сделок. С принятием нового законопроекта при сделках купли-продажи жилья в обход ФЗ-214 и продавец, и покупатель могут быть оштрафованы. Цветовая окраска рынка недвижимости ("белый", либо "серый"), непосредственно касаемо данного сегмента, будет зависеть от того, насколько эффективно будет действие нового законопроекта.


Какую сферу/сегмент рынка недвижимости вы считаете наименее юридически урегулированным? Какие законы или подзаконные акты необходимо принять, чтобы исправить ситуацию?

Наименее урегулирован, на мой взгляд, рынок строящихся объектов (причём как жилой, так и коммерческой недвижимости), права на которые в том или ином виде реализовываются на стадии строительства. 214-ФЗ фактически направлен на защиту интересов конечных приобретателей - физических лиц, и не защищает интересы инвесторов - юридических лиц, которые также вкладывают деньги в строительство. Ведь очень часто бывает, что какое-то юридическое лицо покупает у застройщика оптом часть квартир на этапе строительства с целью заработать и потом продаёт их населению. Так вот, когда такое юридическое лицо продает эти квартиры в недостроенном доме физическим лицам, то оно не может заключать с ними договор долевого участия, так как у него нет права работать по 214-ФЗ из-за отсутствия права на землю (это ограничение существует в законе). Именно поэтому юридические лица, которые выступают соинвесторами строительства, используют всевозможные обходные схемы и заключают договора предварительной купли-продажи, вексельные и пр. Они бы и рады работать по 214-ФЗ через договоры долевого строительства, но не могут, поэтому вынуждены идти в обход законодательства. Вот такой парадокс! В закон нужно просто добавить, что нормы 214-ФЗ распространяются на любые лица, которые заключают договоры инвестирования денежных средств в строящиеся объекты, независимо от того, являются ли они обладателем прав на  земельный участок . Таким образом мы "развяжем руки" инвесторам - юридическим лицам и предусмотрим механизм контроля привлечённых любым способом средств от физлиц.

То же самое касается и строительства коммерческой недвижимости, на которое застройщики также привлекают инвесторов - юридических лиц, заключая с ними инвестконтракты. Проблема в том, что у нас нет нормативного регулирования таких договоров, а это значит, что нет единых требований к их составлению. Кроме того, инвестконтракты не подлежат регистрации (в отличие от договоров долевого участия), и по ним застройщик не обязан отчитываться перед соинвесторами. По сути, их исполнение лежит на совести у застройщика. Все это чревато для инвесторов тем, что они могут в один прекрасный момент остаться и без прав на помещение, и без денег. Ведь никто застройщику не мешает заключить 15 инвестконтрактов на один и тот же объект. И подобные случаи уже были. Просто у нас принято много и громко говорить о проблемах обманутых дольщиков, а о проблемах обманутых инвесторов - юридических лиц знают только юристы, которые ходят в суды. Я считаю, что нужно распространить нормы 214-ФЗ на все случаи продаж недвижимости на стадии строительства, вне зависимости от вида объекта.

Наибольшее число спорных вопросов возникает в сфере строительства и земельных отношений. Зачастую речь даже идёт не об отсутствии регулирования как такового, а об его фрагментарности и противоречивости. Наименее урегулированным и противоречивым в данном случае является законодательство субъектов РФ в данных сферах. Если не брать в расчёт Москву, Санкт-Петербург и другие экономические центры, то законодательство субъектов по вопросам строительства и земельным отношениям носит очень фрагментарный, запутанный и противоречивый характер. Эти противоречия возникают как между нормативными актами одного уровня, так и с федеральным законодательством. В качестве примера можно привести предоставление земельных участков под строительство. В большинстве регионов соответствующее местное законодательство достаточно серьёзно противоречит федеральному. В частности, местное законодательство требует получения ряда согласований, которые уже давно были отменены на федеральном уровне. В результате, получить земельный участок под строительство с соблюдением всех требований и местного и федерального законодательства просто не представляется возможным. Выходом из этой ситуации было бы принятие законов и подзаконных актов субъектов, которые бы устранили существующие противоречия и привели местное законодательство в соответствие с федеральным.

Коллизионные нормы - это атрибут практически каждого нормативного акта в РФ или его субъекте. Помимо этого, само исполнение нормативных актов со стороны государственных органов зачастую делает нормативные акты бессмысленными. Наличие коллизий, пробелов в законодательном регулировании и отсутствие реальных и действенных мер ответственности государственных органов за нарушение действующего законодательства, не даёт права говорить о какой-либо сфере деятельности (включая сферу недвижимости) как о юридически урегулированной.

Неурегулированных вопросов множество, среди них можно назвать вопросы, возникающие при: приобретении права собственности на самовольные постройки и бесхозяйные вещи; отказе от прав собственности; внесении объекта недвижимости в уставный капитал создаваемой компаний; защите прав инвесторов в строительстве объектов недвижимости.

Кроме того, необходимо уточнение самого понятия объекта недвижимости, установления его чётких критериев; введение разумных критериев для условий, при наступлении которых возможно обращение взыскания на заложенный по договору ипотеки объект недвижимости (как в судебном, так и во внесудебном порядке); определения природы части помещения как объекта недвижимости; определения взаимной природы земельного участка и находящихся на нём объектов недвижимости.

На мой взгляд, наименее законодательно урегулированными остаются вопросы, связанные с земельными правоотношениями, особенно касающиеся упрощённой регистрации права собственности на земельные участки (так называемая в народе "дачная амнистия"). Так как земля является специфическим объектом недвижимости и, соответственно, законодательство в этой области более сложно и многообразно, зачастую требует разъяснений и корректировок.

 

Материал подготовила Светлана КОЗЛОВА
Источник: Дайджест Российской и Зарубежной недвижимости
Добавить в закладки:

Полка журналов 


№10 (117), ДЕКАБРЬ 2016 - ЯНВАРЬ 2017
№10 (117), ДЕКАБРЬ 2016 - ЯНВАРЬ 2017

№9 (116), НОЯБРЬ 2016
№9 (116), НОЯБРЬ 2016

№8 (115), ОКТЯБРЬ 2016
№8 (115), ОКТЯБРЬ 2016