РАСПРОСТРАНЕНИЕ ОБ ИЗДАНИИ РЕКЛАМА АРХИВ КОНТАКТЫ ПАРТНЕРЫ Classified

Логин
Войти
Пароль
Забыли пароль?

Электронная версия журнала:
# 3 (120), Апрель 2017

Посетите сайт журнала
"Дайджест Российской и зарубежной недвижимости"

Электронная версия журнала:
# 2 (119), Март 2017

Электронная версия справочника Кто Есть Кто
на рынке недвижимости
http://kek.ru

Посетите сайт справочника
"Кто Есть Кто и Что по Чём
на рынке недвижимости 2016"

СВЕЖИЙ НОМЕР ДН
Читать ONLINE!


Стоимость новостроек в Москве

Стоимость новостроек в Московской области

СВЕЖИЙ НОМЕР ДН
Читать ONLINE!






Поиск

Частичная или полная перепечатка материалов журнала осуществляется только с разрешения редакции

РЫНОК: СЛОВО И ДЕЛО Пора подниматься с «экономических четверенек»

директор по маркетингу холдинга МГСН Елена МАКСИМЕНКОВАдиректор по стратегическому развитию холдинга МГСН Андрей ИВЛЕВС оговорками, игроков рынка недвижимости можно разделить на две группы. Представители большинства восприняли кризис как период временных трудностей, которые надо перележать, переждать, перетерпеть. Меньшинство (будто руководствуясь рекомендацией Высоцкого: "Прочь влияния извне, привыкайте к новизне") поняло: точного возврата к прошлому нет, работать предстоит в иной экономической ситуации. Какие коррективы внёс кризис в их деятельность? Какие бизнес-стратегии сделал наиболее эффективными, какие задачи — приоритетными, какие схемы — перспективными? Об этом  рассказывают директор по маркетингу холдинга МГСН Елена МАКСИМЕНКОВА и директор по стратегическому развитию холдинга МГСН Андрей ИВЛЕВ.

 Итак, ситуация на рынке недвижимости: действительно главная "головная боль" его игроков - отсутствие покупательского спроса?

директор по маркетингу холдинга МГСН Елена МАКСИМЕНКОВАЕ.М. Да, клиентов стало меньше. Остались те, кто думает, что делать с деньгами, и те, кто точно намерен покупать, поскольку имеет и деньги, и потребность.

директор по стратегическому развитию холдинга МГСН Андрей ИВЛЕВА.И. Рынок - вещь очень конкретная. Многие маркетологи ведут речь о некой абстрактной сущности, забывая, что рынок - всего лишь покупатели и продавцы (конечно, статистически посчитанные). В разные времена тех и других может быть больше или меньше, и рынок становится рынком либо продавца, либо покупателя. Но у конкретных объектов - скажем, у нашего проекта экономкласса "Град Московский" или проекта бизнес-класса "Красногорье DeLuxe" - всегда очень конкретный потребитель. В целом, число сделок стало меньше: по нашей статистике, примерно вдвое. Но около 50% этого падения нам удалось "отбить" благодаря масштабной и чётко ориентированной рекламе. Фактически, сегодня мы собираем с рынка огромный объём имеющегося спроса.

Цена м2 тоже уменьшается, но около 80% этого уменьшения уже позади. Оставшиеся 20% распределятся на весну-лето-начало осени: думаю, к октябрю падение цен остановится.

 Сразу хочу спросить: по вашим оценкам, насколько упали цены?

директор по маркетингу холдинга МГСН Елена МАКСИМЕНКОВАЕ.М. Если ориентироваться на прайс-листы, снижение в сегменте экономкласса составило около 10%, дальше идут бонусы и скидки. Раньше мы говорили, что таких понятий, как скидки на рынке недвижимости - нет, а теперь никуда не денешься: даже если покупатель психологически готов к объявленной цене, он всё равно будет требовать скидок.

директор по стратегическому развитию холдинга МГСН Андрей ИВЛЕВА.И. Естественно, мы говорим о рублёвых ценах. Оценивать рынок в долларах сейчас некорректно - соотношение руб./$ значимо только с точки зрения внешних кредитов, но в целом наша экономика отчётливо перешла в рублёвую зону. 20 - 30% продавцов пытаются выставить долларовые цены, но прежде всего это "частники", игроки вторичного рынка.

 А как же компании, которые заявляли о переходе на у. е.?

директор по маркетингу холдинга МГСН Елена МАКСИМЕНКОВАЕ.М. Мы постоянно изучаем ситуацию, особенно в Подмосковье. В ДСК-1 привязали к бивалютной корзине только 2 объекта из всего своего перечня. ПИК тоже сначала выставил "инвалютную" цену в привязке к официальному курсу, но, став резко неконкурентным, перешёл на расчёты 1 у.е. = 25 руб. И что это - доллар, евро?

директор по стратегическому развитию холдинга МГСН Андрей ИВЛЕВА.И. Если продавцу нравится считать, что он, давая скидку в 80%, держит прайс в долларах, - пусть. Игрища на этом поле можно вести любые, но, повторю: рынок - это фактически заплаченные деньги. По моим оценкам, фактическая цена сделки по экономклассу просела на 15%, если считать с начала сентября (проводить параллели с январём-2008 с его принципиально иными условиями бессмысленно).  По бизнес-классу, который был явно переоценён, падение оказалось больше: 15 - 20% были потеряны сходу, а потом ещё около 10%. Но это показатели Подмосковья, которое изначально было дешевле и адекватнее Москвы по части цен, и спрос на которое был понятнее и устойчивее. Неслучайно Подмосковье себя сегодня чувствует куда лучше столицы.

директор по маркетингу холдинга МГСН Елена МАКСИМЕНКОВАЕ.М. А в общем уже можно сказать: рынок определился. Смотрят ли люди на цифры в прайсах, на статьи в СМИ, прислушиваются к небу или своей интуиции, не знаю, но определённость возникла. Те, кто имеет деньги и желание, осознают: сейчас период покупок, поскольку уже появились сигналы формирующегося дефицита. Дома в высокой степени готовности распродаются, новые стройки остановились, и до многих начинает доходить: так ведь можно дождаться нового подъёма цен. Конечно, можно, наоборот, подождать их дальнейшего падения, но сэкономить получится немного, а риски-то нарастают! Вот и финансовый рынок уже нащупывает дно, и значит, игры с любыми "заместителями м2" становятся сверхрискованными. Первая волна отхода в недвижимость как в реальный актив набирает обороты. Это очень заметно по покупателям, которых мы называем "осознанными": это народ грамотный, умеющий считать, кое-что соображающий в экономике. Основная масса таких покупателей - "стопроцентники", которым не надо никаких рассрочек.

 По каким показателям потребитель может судить: завтра - послезавтра ценовое дно будет достигнуто?

директор по стратегическому развитию холдинга МГСН Андрей ИВЛЕВА.И. Если ориентироваться на конкретные объекты (скажем, на наш "Град Московский"), то в феврале-марте уже произошёл отскок. Шло падение цен, в январе оно было максимальным, но в феврале мы уже торговали дороже, в марте ещё дороже. Я не верю в ценность средней температуры по больнице: сегодня продавец договорился с покупателем, отдавшим ВОТ ЭТИ деньги, - это и есть самый точный датчик. Он вдвойне точен, поскольку мы находимся "в рынке" - МГСН торгует в основном массовым жильём. Если люди сегодня готовы платить больше, чем месяц назад, значит, дела пошли в гору. Вопрос: "Что дальше?" - пока остаётся открытым, но темпы падения цен очевидно снижаются.

 Ваши стратегии ведения бизнеса меняются в связи с изменением ситуации?

директор по стратегическому развитию холдинга МГСН Андрей ИВЛЕВА.И. По большому счёту, нет. Меняется тактика: мы внимательно следим за положением дел, при необходимости стимулируем спрос - имеются в виду акции, скидки, программа инвестпартнёрства, которая является ноу-хау холдинга, до сих пор никем не повторённая. Ещё в ноябре мы выработали стратегию, которая оказалась верна: тогда были спрогнозированы объёмы продаж, ценообразование, и сейчас мы находимся очень близко к тому, что предполагали. Надо учесть: у нас большие объёмы надёжных, наименее рисковых активов - строительство наших объектов ведут "СУ-155", ДСК-1 и другие "компании с гарантией". Сейчас не время избавляться от активов: они только дорожают, с ростом готовности объектов повышается их надёжность. Так зачем нам распродажа? В сентябре у многих готовое жильё закончится, а у нас будет. Это и есть наша антикризисная стратегия, не поменявшаяся по сей день.

 А какой вы видите свою главную задачу на кризисном столичном рынке?

директор по маркетингу холдинга МГСН Елена МАКСИМЕНКОВАЕ.М. Прежде всего надо говорить о консалтинге. Сейчас многие обращаются за советом: что делать, покупать или продавать? Нашу миссию мы для себя определяем как миссию грамотного и честного консультанта. Рынок стал клиентоориентированным, сделки длительнее и сложнее, но одновременно интереснее - наступило время, в котором роль профессионального риэлтора возросла многократно. Мы оказались готовы к взаимодействию всех подразделений, к тому, чтобы считать каждую сделку индивидуально, при необходимости вовлекая в неё представителей более высокого менеджерского звена, чтобы идти навстречу клиентам с их финансовыми сложностями.

директор по стратегическому развитию холдинга МГСН Андрей ИВЛЕВА.И. Наше искреннее убеждение - кризис в головах. Разговоры про то, как всё рухнет или вырастет - это разговоры ни про что. С таким же успехом можно рассуждать о пролетающей комете: упадёт она на Землю или нет. Мы стоим на позитивной позиции: кризис - страшилка, как детский бабай; он тиражируется, накачивается в массовом сознании, формируя ещё большую нестабильность. На фоне всех этих ужастиков мы выделяемся, к тому же наша позиция оказывается выгодной не только психологически, но и экономически.

директор по маркетингу холдинга МГСН Елена МАКСИМЕНКОВАЕ.М. Ситуация теперь другая, и если мы профессионалы, значит, должны активно реагировать и разрабатывать адекватные новые продукты. То же "Инвестпартнёрство" - это не только наш ответ, но и наша ответственность: риски покупателей возросли, и мы обязаны частично принять их на себя. И в профессиональном смысле у нас инвестиционная компания не только по названию. Мы находимся посередине между риэлторами, банками и девелоперами, одинаково хорошо понимая каждую из сторон. Суть нашей работы - создание баланса между всеми игроками.

 А как вы думаете поддерживать этот баланс в будущем? Ведь мы вроде как стоим на границе царства строительной зимы...

директор по стратегическому развитию холдинга МГСН Андрей ИВЛЕВА.И. Это то же самое, что разговоры про кризис! Портфельное управление, которым мы занимаемся, - как раз умение посчитать всё, и посчитать не как лавочник. 50 помидоров на прилавке, 100 вчера продал, сколько денег заработал - это элементарная логика, как сказал один экономист, поведение "экономического животного". Мы всё-таки стараемся подняться с "экономических четверенек", я бы сказал - уже поднялись. Допустим, сейчас распродадут всё в 70-процентной готовности. Допустим, с массой объектов в 50-процентной готовности застройщики сами справиться пока не в силах. Но в ближайшее время и потребители отреагируют на дефицит, и банки разберутся со своими проблемами (или государство их разберёт - не важно). Подойдёт срок - всеми стройками начнут заниматься, причём первым возродится рынок экономкласса как наиболее социально значимый. Конечно, на какой-то период будет затишье, и цены на него отреагируют, но катастрофы с жильём не произойдёт.

 Ваша позиция не порождает амбиций вроде "стать компанией всероссийского значения"? Вы хотите, чтобы через условный год клиенты и ваши коллеги говорили: "МГСН - это компания, которая..." Что?

директор по маркетингу холдинга МГСН Елена МАКСИМЕНКОВАЕ.М. Отчасти мы свои амбиции уже реализовали. Национальное лидерство... Мы точно не про это, нам важнее, чтобы интересы наши и наших клиентов сошлись в одной точке. Например, мы, понимая потребности покупателей, открываем новый офис в Павшинской пойме. Многие ли сегодня могут таким похвастаться? Пусть через год коллеги скажут: МГСН - компания, которая в кризис сумела не только удержать позиции, но и сделать серьёзный профессиональный шаг вперёд. А клиенты - это компания, которая в кризис помогла нам решить жилищные и инвестиционные задачи, действуя во благо не только себе, но и покупателей.

директор по стратегическому развитию холдинга МГСН Андрей ИВЛЕВА.И. Компания всероссийского значения - это политические амбиции. А у нас они больше профессиональные: в сложной ситуации найти решение, и с удовольствием смотреть, как оно работает как система. Рынок "схлопывается", на нём возникают разрывы огромного размера; постараться заполнить их - это и есть наши публичные амбиции. Пусть все скажут: МГСН - профессиональная и надёжная компания. Поверьте, этого достаточно.

 

ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ   |   март – апрель 2009   |   № 2 (42)

Беседовала Валерия МОЗГАНОВА
Источник: Дайджест Российской и Зарубежной недвижимости
Добавить в закладки:

Полка журналов 


№10 (117), ДЕКАБРЬ 2016 - ЯНВАРЬ 2017
№10 (117), ДЕКАБРЬ 2016 - ЯНВАРЬ 2017

№9 (116), НОЯБРЬ 2016
№9 (116), НОЯБРЬ 2016

№8 (115), ОКТЯБРЬ 2016
№8 (115), ОКТЯБРЬ 2016