ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ Уже не мальчик, но до мужа далеко

В прежние годы, характеризуя динамику развития столичного рынка ТЦ, специалисты в основном говорили о количественных параметрах: приросте площадей, соотношении спрос / предложение, изменениях арендных ставок и т.д. Сегодня же речь все чаще идет о качественных сдвигах, и это позволяет предположить, что наш рынок ТЦ становится чуточку более зрелым. Однако до полноценного формирования ему еще расти и расти.

Рынок ТЦ в Москве все еще очень далек от насыщения: на тысячу человек, как говорят в Jones Lang LaSalle, приходится всего 111 м2. Ожидается, что к 2010 году этот показатель увеличится более чем в 2 раза - до 300 м2 на тысячу жителей. Однако, несмотря на то, что данная цифра будет сопоставима с показателями Будапешта, Лондона и Гамбурга, этого будет недостаточно.

По данным Colliers International, за первое полугодие 2005 года предложение торговых площадей в профессиональных ТЦ увеличилось на 108.000 м2. Таким образом, в июле общий объем арендопригодной площади достиг 1,1 млн м2. Почти аналогичные данные у Jones Lang LaSalle - около 1,155 млн. м2. А по мнению специалистов Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, этот показатель составляет 1,314 млн. м2. Очевидно, что незначительные расхождения в цифрах - следствие несколько разных подходов к классификации профессиональных ТЦ.

Объявлено о планах реализации (а в ряде случаев она уже началась) нескольких крупных проектов в центре города. Это подземные комплексы  Пушкинская площадь ,  Павелецкая площадь ,  Тверская застава  (два последних расположены рядом с крупными железнодорожными вокзалами столицы - Павелецким и Белорусским). Возведение наземного ТЦ планируется рядом с Киевским вокзалом, расширению подлежит  Смоленский пассаж , продолжается строительство второй очереди торгового дома  ЦУМ  и реконструкция ТЦ  Гименей .

По данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, в текущем году должно быть построено 16 ТЦ, что увеличит предложение торговых площадей в ТЦ более, чем на 500.000 м2. К значимым событиям можно отнести также открытие в реконструируемом ТЦ  Гименей  первого магазина новой сети гастрономов премиум- класса  Глобус Гурмэ , торговая площадь которого составляет 750 м2. По данным Colliers International, второй по величине германский ритейлор Rewe расширяется на российском рынке с форматом продуктовых супермаркетов Billa, в том числе в Москве.

НАМ СТРОЙКА СНИТСЯ?
 
Характеризуя нынешнее состояние рынка ТЦ в Московском регионе, очень хотелось бы отметить высокую строительную активность... но, боюсь, рано, - говорит Максим Гасиев, директор департамента торговой недвижимости Colliers International. - Велико количество заявленных проектов, очень много планов по строительству торговых объектов вблизи МКАД и ТТК -  более 10, причем площадь каждого - более 100.000 м2. Но вот насколько быстро у них получится начать строительство? .

Слава МЕГИ не дает девелоперам спокойно спать. И если все эти заявленные проекты с успехом и вовремя реализуются, то через 3 - 4 года рынок подойдет, по крайней мере, к начальной стадии насыщения. Сейчас в процессе реализации находятся проекты ТЦ  Метрополис  на Войковской (80.000 м2),  Retail Парк , строящийся на развилке Каширского и Варшавского шоссе (47.500 м2),  Рамстор  на Севастопольском проспекте (свыше 53.000 м2), а также  Авиапарк  на Ходынском поле и ТЦ в центральном ядре Москвы-Сити, девелопером которого является компания  Стройинком К  (ее же проект - ТЦ  Тверская застава ). Крупные торговые комплексы должны вырасти на месте завода им. Орджоникидзе и 1-го хладокомбината, а также в подмосковном Реутове. Особое значение на нынешнем этапе имеет открытие ТЦ  МЕГА‑3 - Белая дача  общей площадью 240.000 м2.

По словам Максима Гасиева, все это в дальнейшем окажет системообразующее влияние на рынок торговой недвижимости. Правда, появление крупных ТЦ усложнит жизнь небольшим торговым объектам, не говоря уже о предприятиях с неудачной концепцией. Но это здоровая конкуренция, которая будет только на пользу рынку. А Юлия Никуличева считает, что появление большого количества крупных ТЦ говорит о том, что рынок постепенно подходит к своей зрелости. Инвесторы и владельцы не боятся вкладывать средства в такие объекты, потому что уверены - те будут востребованы и у арендаторов, и у покупателей.

Максим Гасиев также полагает, что стремление строить большие по площади объекты можно однозначно отнести к главным текущим тенденциям индустрии ТЦ в Москве. Раньше девелоперы шли по пути наименьших рисков, осваивали небольшие участки, изначально максимально подходящие для ТЦ, искали территории с наименьшим количеством обременений, вкладывали средства с большой осторожностью, не решаясь ни на какие дополнительные расходы. Ведь успех проекта, как правило, был не очевиден. То, что сделала ИКЕА, взяв на себя  риски и построив два очень больших и очень успешных проекта, коренным образом изменило подход к общей стратегии в индустрии ТЦ. Многие компании начали готовить базу для похожих проектов - отныне девелоперы довольно смело идут на увеличение затратной части, на подготовку  больших участков, их очистку, снятие обременений, закладку мощного коммуникационного потенциала и т.д. Этому способствует и то, что многие финансовые структуры готовы кредитовать эти процессы, позволяя пускаться на расходы, которые раньше не умещались в стандартную экономику проектов - скажем, на обвод чужих коммуникаций, решение проблемных вопросов с городом.

Активную позицию в этом отношении занимает ряд западных банков, а из наших - Сбербанк РФ. Многие готовы рефинансировать проекты, выдавая под залог уже построенного объекта кредиты, которые идут на его усовершенствование. Следствием становится повышение рентабельности ТЦ.  Кстати, такую ситуацию мы прогнозировали еще около двух лет назад , - говорит Максим Гасиев. Между тем, Юлия Никуличева отмечает, что, несмотря на весь позитив, практически все заявленные проекты сегодня по разным причинам задерживаются, в основном - все же из-за проблем с финансированием и пресловутых административных барьеров.

 АЛЬБОМОВ 
ДЛЯ МАРОК НЕ ХВАТАЕТ

Спрос на качественные помещения растет не по дням, а по часам. На наш рынок пытаются выйти новые торговые марки, в том числе с мировым именем, расширяются уже присутствующие операторы. Рынок, который до недавних пор не баловал покупателя разнообразием, становится гораздо интереснее и ярче. В основном за счет  европейских одежных марок - английских, немецких, французских и испанских. Сейчас к ним подтягивается Польша, где за последние годы появилось много сильных местных брендов. Однако все упирается в нехватку качественных площадей, отвечающих международным нормам. Порой получается, что западная компания строит самые радужные планы, представляя, как хорошо она будет работать в России, но при ближайшем рассмотрении оказывается, что солидному заморскому гостю просто некуда  сесть . А ведь по оценкам специалистов, в 2008 году ожидается еще больший всплеск спроса на качественные торговые площади со стороны арендаторов.

СВОИ ЛЮДИ УМЕЮТ ДОГОВАРИВАТЬСЯ

По оценкам Jones Lang LaSalle, максимальные базовые ставки аренды для магазинов площадью около 100.000 м2 в Москве составляют $2.350 - 2.500/м2/год. По данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, средние максимальные арендные ставки на торговые помещения популярного размера (50 - 300 м2)  в ТЦ Москвы составили $1.347/м2/год. Это очень высокий уровень.

Ожидается, что с 2007 года стоимость аренды начнет постепенно снижаться в связи с ростом количества современных ТЦ и усилением конкуренции между владельцами объектов. С другой стороны, девелоперы будут поддерживать уровень доходности за счет более широкого применения расчета арендных ставок от процента с оборота.
 
Было бы логично, - полагает Юлия Никуличева, - если бы на фоне дефицита качественных площадей росли арендные ставки. Тем не менее, этого пока не происходит. Арендаторам в большинстве случаев удается договариваться с УК и собственниками ТЦ о сохранении цен аренды на прежнем уровне, мотивируя это тем, что при увеличении ставок им будет крайне сложно выдержать растущую в сфере ритейла конкуренцию .

И действительно, сетевым торговым операторам сейчас очень важно бороться за  зоны влияни , за новые рынки сбыта - открывать как можно больше новых точек. Высокие же расходы на аренду многих могут выбить из колеи. Владельцы ТЦ это понимают и сейчас идут торговым операторам навстречу. Таким образом, резких скачков в динамике арендных показателей не наблюдается.

Стоимость реализации проектов растет, однако стабильный уровень арендных ставок, высокий спрос на площади в качественных ТЦ и пока еще весьма низкий уровень конкуренции позволяют сохранить привлекательный для инвесторов уровень доходности. По оценкам Colliers International, наиболее высокий - на московском рынке коммерческой недвижимости.

Один из факторов, способствующих активному развитию инвестиционного рынка, - растущая доступность постоянного финансирования на все более выгодных для заемщиков условиях. В первой половине года в Москве открыл свое представительство один из крупнейших международных банков, занимающийся финансированием недвижимости - Euro Hypo. Ожидается, что приход такого крупного игрока существенно изменит обстановку в банковском секторе, усилит конкуренцию, что окажет влияние на понижение банковской маржи.

В Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko подтверждают, что зарубежные инвесторы, специализирующиеся на коммерческой недвижимости, сейчас рассматривают наш рынок ТЦ как очень перспективный для своих вложений.

В качестве подтверждения приводится пример покупки 25% акций  Мосмарт  компаниями Property Holding и ENR Russia, покупка молла  Парк Хаус  в Волгограде и только что построенного молла  Парк Хаус  в Екатеринбурге австрийским холдингом Meinl European Land.

 

Максим ГАСИЕВ
директор департамента торговой недвижимости Colliers International

Рынок торговой недвижимости уже несколько лет называют  активно развивающимся . В этом смысле изменений нет, активность не снижается, до восполнения дефицита торговых площадей еще далеко. В последний год можно наблюдать одновременное влияние на рынок нескольких процессов.

Рост предложения связан со строительством и укрупнением проектов, увеличением доли качественных площадей при редевелопменте устаревших торговых центров и рынков. Увеличение же спроса происходит за счет появления новых ритейлеров (British House, С&А, Marks & Spencer, House, Takko fashion, NEXT и другие), активной экспансии присутствующих на рынке московских и региональных компаний и переходом в  профессиональную  категорию некоторых местных торговых операторов.

Последний источник имеет достаточно большой потенциал, мы это понимаем по количеству поступающих заявок на аренду торговых площадей. Это объяснимо - есть довольно много непрофессиональных ритейлеров, которых высокие требования покупателей и жесткая конкуренция заставляют качественно развиваться. К тому же, они уже работают на московском рынке и адекватно оценивают риски розничной торговли -  это позволяет им быть более агрессивными при вхождении в проекты.

Положительная динамика спроса и предложения на рынке, объективный дефицит площадей, рост доходов населения - все эти факторы и обуславливают развитие рынка торговой недвижимости. Катализатором здесь также является деятельная активность банков по проектному финансированию и рефинансированию проектов.  

Джефф КЕРШОУ
директор отдела торговых помещений Noble Gibbons в ассоциации с CB Richard Ellis
Рынок торговой недвижимости день за днем становится все более привлекательным (для работы). В то время, как все больше инвесторов рассматривают варианты покупки торговых центров, приносящих стабильный доход, и выражают желание принять участие в застройке объектов, возможности рынка только начинают использоваться. Ритейлеры и девелоперы начали рассматривать варианты за пределами Москвы, а некоторые думают о выходе на вторичные и третичные рынки городов с населением меньше 1 миллиона человек - ведь возможности там почти неисчерпаемы.

Девелоперы также начинают понимать, что торговый центр - это больше, чем десяток магазинов под одной крышей, куда люди просто приходят купить нужные вещи. Постепенно приходит осознание, что настоящий торговый центр - это  спасение  от повседневной жизни, и он должен быть настолько нацелен на удовольствие, чтобы человек стремился к поездке туда.

Рынок становится более зрелым, и требует как более продуманных и осуществленных концепций, отвечающих запросам потребителей, так и профессионально управляемых центров. За годы становления рынка ритейлеры успели многому научиться. В частности, теперь все поняли, что репутация в глазах потребителя - это важный фактор успеха, и что постоянный покупатель все чаще предъявляет требования к качеству обслуживания.

К тому же, девелоперы и ритейлеры начинают осознавать важность партнерского взаимодействия, способного привести их к успеху, если они работают вместе для достижения общих целей.

В целом можно сказать, что на данной этапе российские ритейлеры постепенно становятся конкурентоспособными игроками на международном рынке, в ряду ритейлеров из других стран. То, что в успешных торговых центрах отечественные ритейлеры являются желаемыми арендаторами наравне с западными (в том числе в качестве якорных) - хороший показатель для рынка. 

 

Олег ВОЙЦЕХОВСКИЙ
управляющий директор Российского совета торговых центров (РСТЦ)
Отрасль торговых центров в России, в том числе и в Москве, еще очень молода - ей нет и 10 лет. Она довольно сильно зависит от влияния переходных процессов в экономике и в социальной сфере.

До сих пор рынок насыщался торговыми площадями, главным образом, с акцентом на количество. Однако безусловным плюсом стало то, что в ходе этого процесса все же делались попытки изучения западного опыта построения торговых центров, его адаптации к нашим условиям и применения. И, надо сказать, что некоторым компаниям подобное удавалось.

Появились серьезные девелоперские структуры, в основном - сетевые, которые сумели сформировать профессиональные команды. Большинство столичных девелоперов считает обязательным этапом своей работы проведение серьезной маркетинговой подготовки. На рынок вышли специализированные компании-субподрядчики высшего класса, способные решать узкие вопросы создания и эксплуатации ТЦ.

Между тем, еще достаточно часто решения о строительстве торгового центра принимаются, мягко говоря, необоснованно, а ТЦ строятся без учета современных требований. Причем, непрофессиональные (а, соответственно, и недолговечные) объекты зачастую занимают очень выгодные места, тем самым искажая развитие потребительской инфраструктуры российской столицы. 


Наталия ОРЕШИНА
директор по торговой недвижимости компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko

Рынок торговых центров в Москве в последнее время становится все более жестким с точки зрения отношения к ТЦ как к объектам недвижимости. Девелоперы, особенно те, кто уже не новички в этом сегменте, стали более грамотными, и отныне в большинстве случаев нацеливаются на долгосрочную перспективу. Сегодня вложить деньги в ТЦ, а затем быстро вернуть их с прибылью -  это не актуально. Инвесторы стремятся создать профессиональный высокодоходный в эксплуатации продукт, с таким расчетом, чтобы его популярность сохранялись долгие годы, а в дальнейшем ТЦ можно было бы с большой выгодой продать.

Жесткость в требованиях передается по всей цепочке участников профессиональных взаимоотношений в индустрии ТЦ. Банки и инвесторы требуют от девелоперов более четкой экономической аргументации по всем деталям проекта. Девелоперы, в свою очередь, стремятся нанимать проверенных подрядчиков, усиливают контроль за исполнением работ, а также более избирательно подходят к формированию пула арендаторов. С другой стороны, торговые операторы очень щепетильно выбирают объекты для размещения своих магазинов. Тем более, что многие из них уже не раз  обжигались  на проектах, которые сначала вроде бы подавали надежды, но на деле оказывались если не провальными, то не настолько доходными, как планировалось. 

Юлия НИКУЛИЧЕВА
заместитель директора отдела стратегического консалтинга и исследований рынка компании Jones Lang LaSalle

Привлекательность российского рынка ТЦ оценивается многими специалистами, включая торговых операторов и международные бренды. существенно выше, чем аналогичные сегменты во многих европейских странах. Рынки Германии, Франции, Англии и т.д. считаются вполне самодостаточными, а потому для них характерна относительная обособленность,  диффузия  брендов между ними крайне ограничена. Там представлены лишь национальные марки и основные международные сетевые бренды. Американский рынок также  варится в своем котле.

В этом отношении Москва - выдающийся город. Молодой мегарынок, который способен как губка впитывать в себя все новые достижения в индустрии ТЦ, открыт для всестороннего партнерства. Поэтому в последнее время в страну пришло несколько крупных, известных международных компаний - как девелоперских, так и торговых.