РАСПРОСТРАНЕНИЕ ОБ ИЗДАНИИ РЕКЛАМА АРХИВ КОНТАКТЫ ПАРТНЕРЫ Classified

Логин
Войти
Пароль
Забыли пароль?

Электронная версия журнала:
# 4 (121), Май 2017

Посетите сайт журнала
"Дайджест Российской и зарубежной недвижимости"

Электронная версия журнала:
# 3 (120), Апрель 2017

Посетите сайт журнала
"Дайджест Российской и зарубежной недвижимости"

Электронная версия журнала:
# 2 (119), Март 2017

Электронная версия справочника Кто Есть Кто
на рынке недвижимости
http://kek.ru

Посетите сайт справочника
"Кто Есть Кто и Что по Чём
на рынке недвижимости 2016"

СВЕЖИЙ НОМЕР ДН
Читать ONLINE!


Стоимость новостроек в Москве

Стоимость новостроек в Московской области

СВЕЖИЙ НОМЕР ДН
Читать ONLINE!






Поиск

Частичная или полная перепечатка материалов журнала осуществляется только с разрешения редакции

ИПОТЕКА Время для пространства

По статистике, примерно 8 из 10 ипотечных кредитов "участвуют" в альтернативных сделках: чтобы купить большее, нужно продать меньшее. А в этой ситуации горячо обсуждаемая физиками связь пространства и времени приобретает особое звучание: не уложишься в отведенный срок - не видать тебе нового пространства.

И купить, и продать

Альтернативные сделки, тем более состоящие из нескольких звеньев, вынуждают их участников стремиться к виртуозной синхронизации двух сделок - по продаже старой квартиры и по покупке новой. Безостановочный рост цен на рынке недвижимости, который шел весь прошедший год, поставил жертв альтернативных цепочек и вовсе в нецензурную позу. В условиях, когда неделя "простоя" означала для продавца потерю 4-5% от стоимости квартиры и, соответственно, нескольких тысяч долларов, "ипотечные" покупатели оставались практически без шансов. Кто согласится фиксировать цену и ждать все необходимые оформления со стороны оценщика, страховщика и банка, когда и так покупателей можно выстраивать в очередь и проводить аукцион? Выйти в финиш сражения за квартиру удавалось только тем покупателям, кто имел на руках "живые" деньги, но никак не документ о намерении банка прокредитовать покупку и "бонус" в виде связанных с этим хлопот и издержек для продавца.

Ситуация приобрела настолько острый характер, что в конце прошлого года в Госдуму был внесен законопроект о внесении изменений в закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", позволяющий банкам выдавать ипотечные кредиты в день подписания договоров купли-продажи, не дожидаясь регистрации сделки. Согласно законопроекту, регистрацию невозможно будет приостановить после оформления договора купли-продажи, причем даже в том случае, если покупка недвижимости хотя бы частично финансируется за счет ипотечного кредита.

Впрочем, даже стабилизация на рынке недвижимости и возврат к нормальному темпу совершения сделок если и облегчат жизнь заемщикам, то не всем. Да, как правило, покупатели не дежурят у двери, требуя через минуту после подписания сделки купли-продажи освободить помещение. Однако их терпение зависит от их места в альтернативной цепочке: покупателя в свою очередь поджимают другие покупатели. Стало быть, возникает необходимость месяц, а то и несколько "перекантоваться" во временном жилье - у родственников/знакомых или в арендованной квартире. А это, согласитесь, неудобно. Да и ситуация аврала не способствует тому, чтобы продать свое жилье по адекватной цене, дождавшись выгодного предложения. Кроме того, ситуация "квартира куплена, но жить пока негде" особенно актуальна в случае приобретения недвижимости на этапе строительства.

Согласились подождать

Банки предоставляют своим заемщикам возможность цивилизованно реализовать потребность в некотором временном люфте в процессе смены старой квартиры на новую. Разнообразную комбинацию кредитных продуктов, позволяющих максимально развести во времени процесс продажи старой квартиры и покупки новой, можно найти в десятке банков. По сути, это либо отложенная продажа имеющейся в собственности квартиры, либо два кредита "в одном флаконе". Получая кредит на приобретение недвижимости, заемщик либо финансирует оплату первоначального взноса через несколько месяцев после покупки квартиры, либо (если собственные средства все-таки есть) получает возможность купить более комфортное жилье, скомбинировав два кредита. Времени на продажу старой квартиры банки отводят достаточно - от 6 до 12 месяцев.

В течение этого своеобразного grace-period, который заканчивается вместе с погашением той дополнительной части кредита, которая была сформирована с помощью имеющейся в собственности у заемщика недвижимости, действуют особые условия. Во-первых, своя процентная ставка, разумеется, повышенная. Во-вторых, пока заемщик еще не продал свою старую квартиру, он в ряде банков имеет возможность выплачивать только проценты, не погашая основную сумму кредита. Это невыгодно в долгосрочной перспективе, поскольку проценты продолжают начисляться на начальную кредитную сумму, которая не уменьшается. Однако в масштабе нескольких месяцев такая схема может быть не только удобной, но и единственно возможной, иначе у заемщика просто не хватит денег для полноценных платежей по двум кредитам. Кое-где банк и вовсе дает отсрочку по всем платежам до момента продажи старой квартиры. В-третьих, банк может рассчитать сумму кредита на этот период на льготных условиях: если обычно выплаты по кредиту не могут превышать примерно 40% регулярных доходов заемщика, то в первые несколько месяцев, пока не будет продана старая квартира, они могут существенно превышать этот показатель (оставляя в "сухом остатке" лишь сумму установленных законодательно прожиточных минимумов плюс все имеющиеся денежные обязательства - как то алименты или затраты на обучение).

Еще полгода назад, когда цены во всех сегментах рынка демонстрировали завидную волю к безостановочному росту, отсрочка первоначального взноса за счет продаваемой впоследствии квартиры несла в себе дополнительные преимущества: заемщик получал возможность зафиксировать цену на новое жилье (уже приобретенное), в то время как находящаяся в продаже его квартира дорожала с каждой неделей. Сегодня в условиях стабилизации и даже некоторой коррекции цен в сегменте эконом-класса эта схема может стать невыгодной. А вот если речь идет о покупке жилья более высокого качества, которое продолжает дорожать, то по-прежнему отсрочка продажи собственной квартиры может принести некоторые дивиденды.

Остаться при своих

Не во всех банках кредит, сформированный за счет залога имеющейся квартиры, нужно гасить в какие бы то ни было установленные сроки. Например, ВТБ24 не настаивает на продаже той квартиры, залог которой "послужил" первоначальным взносом, в том случае, если у заемщика хватит средств для обслуживания двух кредитов. Ту же схему предлагает Фора-Банк и Росбанк. Эта практика позволяет увеличить размер общего кредита и таким образом получить те дополнительные средства, которых не хватает для полной оплаты покупки.

С одной стороны, это открывает перед заемщиком ряд интересных возможностей: в первую очередь, позволяет увеличить размер кредита (который при сегодняшних ценах на недвижимость становится одним из решающих факторов выбора банка и ипотечной программы). С другой стороны, это удобство доступно лишь ограниченному кругу заемщиков, располагающих таким доходом, который бы позволил обслуживать оба кредита, выплаты по которым при стоимости квартир в $200 000-300 000 могут достигать $4 000 в месяц, а то и выше. Примерно та же ситуация складывается и с ипотекой на все 100% стоимости жилья. Как и программы с нулевым первоначальным взносом, кредиты на улучшение жилищных условий с двумя предметами залога особой популярностью не пользуются и по оценкам экспертов занимают в кредитных портфелях банков не более 5-6%.

Техника залога

Банки оценивают "собственную" квартиру заемщика ниже, чем покупаемую. В то время как сейчас уже появились продукты, позволяющие на все 100% финансировать покупку недвижимости из кредитных средств, под залог уже имеющегося жилья получить больше 85%, в исключительных случаях 90%, - невозможно. Кроме того, ставки при таком кредитовании будут выше, чем при "обычных" ипотечных кредитах. В ряде случаев и сроки у такого кредита очень и очень не велики. Не надо забывать, что, если в число собственников имеющейся квартиры входит ребенок, то заложить ее не получится - органы опеки по-прежнему продолжают ограничивать банки и заемщиков в операциях с недвижимостью.

Надо понимать, что в отсутствии специальной программы оформить в банке два кредита одновременно (под залог существующей квартиры и под залог покупаемой) невозможно. Банку необходимо для расчетов иметь точное представление об уже существующих расходах клиента, в том числе и о платежах по кредитам, а учитывать предполагаемые расходы невозможно. Поэтому придется соблюдать очередность: сначала один кредит, потом - другой.

Есть банки, которые просто предлагают кредит под залог имеющегося на цели приобретения жилья. Эти программы могут быть целевыми, предназначенными для приобретения недвижимости, и в таком случае ставка по ним будет ниже, чем по нецелевым. Но в этом случае закладываемая квартира должна быть дороже покупаемой (такое требование выдвигают, в частности, Райффайзенбанк и Банк "Возрождение").

УСЛОВИЯ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ НА УЛУЧШЕНИЕ ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ

Банк

Залог/кредит 1

Ставка по I кредиту

Ставка по II кредиту

Срок I кредита 2

Срок II кредита MAX 3

Дополнительные условия

Газпромбанк

80%

RUB

13,5-15%

12,5-14% A

9 мес.

20 лет

RUB 2 100-8 400 за рассмотрение заявки

 

 

USD

12-12,9%

11-12,5% B

 

 

 

DeltaCredit

70%

RUB

12,5-13,5%

11-12%

10 лет

25 лет

12 мес. мораторий на досрочное погашение

 

 

USD

11,25-12,25%

9.5-11,5%

 

 

 

Уралсиб

70%

RUB

10,75-14,5%

6 - 12 мес.

30 лет

RUB 1 000 рассмотрение заявки, 1% за открытие ссудного счета

 

 

USD

10-11,5%

 

 

 

ВТБ 24

90%

RUB

12,5-16%

6 мес.-10 лет

25 лет

Обязательное погашение суммы заложенной квартиры через 6 мес.

 

 

USD

9,8-13%

 

 

 

Райффайзенбанк

85%

RUB

12,5-13,5%

-

-

25 лет

1% за оформление кредита

 

 

USD

10,5-12%

-

-

 

 

Кит-Финанс

90%

RUB

10,75%

6 мес.

30 лет

Отсрочка первоначального взноса и платежей по кредиту 6 мес.

 

 

USD

9,75%

 

15 лет

 

Русский Ипотечный банк

н/д

RUB

10,75-12%

6 мес.

25 лет

Отсрочка первоначального взноса и платежей по кредиту 6 мес.

 

 

USD

13%

9,75-11%

 

 

 

Росбанк

55%

RUB

17-19%

11 лет

15 лет

Рассмотрение заявки RUB1 000; 1% за открытие ссудного счета

 

 

USD

12,5-14%

 

 

 

ФОРА-Банк

-

RUB

-

Пониженная ставка после погашения 30% кредита

 

н/д

USD

12%

9,9%

-

25 лет

 

Национальная Ипотечная компания

-

RUB

-

Имеющаяся квартира - не менее 110% от стоимости приобретаемой.

 

70%

USD

-

9-12%

-

25 лет

 

Банк Москвы

70%

RUB

-

15-16%

-

25 лет

1% за выдачу кредита; штраф 2% за досрочное погашение первые 12 мес.

 

 

USD
-
11-12%
-

 

 

Абсолютбанк
-
RUB
-
Штраф 2% за досрочное погашение первые 12 мес.

 

80%
USD
12-14%
10-11%
3 года
20 лет

 

1 размер кредита по отношению к оценочной стоимости недвижимости / 2 кредит под залог имеющейся недвижимости / 3 кредит под залог покупаемой недвижимости

A 12-13% после погашения 70% кредита / B 10,5-12% после погашения 70% кредита

 

 

Автор: Наталья БАЛЫНИНА
ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ | март 2007 | № 3 (22) | http://www.d-n.ru/
Источник: Дайджест Российской и Зарубежной недвижимости
Добавить в закладки:

Полка журналов 


№10 (117), ДЕКАБРЬ 2016 - ЯНВАРЬ 2017
№10 (117), ДЕКАБРЬ 2016 - ЯНВАРЬ 2017

№9 (116), НОЯБРЬ 2016
№9 (116), НОЯБРЬ 2016

№8 (115), ОКТЯБРЬ 2016
№8 (115), ОКТЯБРЬ 2016