|
Развитие такой формы коллективных инвестиций, как паевые закрытые инвестиционные фонды недвижимости, идет впечатляющими темпами - если в 2003 году было всего два ПИФа, то сегодня - 49. За рубежом частный инвестор, занимающийся спекуляциями на недвижимости, - обыденное явление. Когда-нибудь и в России это перестанет быть экзотикой.
1.Пай закрытого инвестиционного фонда недвижиомсти (ЗПИФН)- это именная ценная бумага, удостоверяющая право еевладельца на долю имущества в фонде, то есть той или иной недвижимости. Деньги, проинвестированные в недвижимость, деньгами и останутся, ивквартиру они превратиться не смогут. Законодательство запрещает выделение пая в натуре. Так что разговоры о том, что ПИФ может стать альтерантивой договорам долевого участия в строительстве по приниципу "Купил пай - получил квартиру", к реальности не имеют никакого отношения. Правда, сейчас разрабатываются схемы, которые бы позволили это сделать, но об их реализации говорить преждевременно.
2.Паевые инвестиционные фонды недвижимости всегда бывают закрытого типа, созданными на фиксированный срок (от1года до 15 лет). Это означает, что с самого начала определяется размер фонда и количество паев. Формирование фонда будет закончено после того, как все запланированные деньги будут в него перечислены. После этого число паев обычно не меняется (переходя из рук в руки только на вторичном рынке), однако возможен и дополнительный выпуск паев.
Предъявить к погашению пай закрытого фонда можно только по окончании срока действия договора доверительного управления - в отличие, например, от открытых фондов, откуда можно "выйти" когда заблагорассудится. Правда, есть возможность продать пай на вторичном рынке (на бирже, например), но далеко не все управляющие компании выводят свои паи на биржу.
3. Управляющие компании (УК), как правило, никакой определенной доходности по паям не обещают (или, по крайней мере, не гарантируют). Они дают приблизительный уровень, на который можно ориентироваться. Доходность фонда большей частью состоит из роста инвестиционной стоимости проекта (если речь идет офондах, инвестирующих в строящиеся объекты) иотчасти- от роста самого рынка. Перед началом формирования фонда УК обозначает один или несколько проектов, в которые будут вложены деньги. Если у этой УК были ПИФы недвижимости, по которым паи уже погашены, можно сделать на основе их предыдущей работы вывод. Если нет - ориентироваться на специфику объекта, в который будут вложены деньги, репутацию застройщика, а также довериться работе аналитиков УК. Как правило, ПИФы недвижимости не инвестируют в проекты, доходность которых ниже 25%. Если поначалу средства ПИФов вкладывались вмосковскую и подмосковную загородную недвижимость, теперь все больше становится фондов, инвестирующих в недвижимость регионов.
4.Как и доходность, риски точно просчитать невозможно. На фондовом рынке риски- обычное дело, однако риски ПИФов недвижимости можно отнести к умеренным. Как сказал замруководителя Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР) Сергей Харламов, ЗПИФН - это прозрачный инструмент. "Есть управляющие компании, оценщики, аудиторы, спецдепозитарий, есть процедура раскрытия информации. Таким образом, у пайщика есть возможность оценить риски, а у управляющих компаний - возможность эти риски диверсифицировать". Зато глава одной изпяти крупнейших УК, пожелавший остаться неназванным, в разговоре с назвал эти риски однозначно высокими. По его мнению, ПИФы недвижимости могут быть интересны только тем УК, которые образуют холдинг вместе с застройщиками и таким образом имеют возможность контролировать процесс строительства и судьбу объектов.
5. Пайщик несет расходы по доверительному управлению фондом. Строго говоря, расходы несет фонд, но поскольку конечная стоимость пая зависит от размера стоимости чистых активов (СЧА) фонда, то и на кармане пайщика это тоже отражается. За счет имущества фонда выплачивается вознаграждение УК и Спецдепозитарию (регистрирующему органу). Общий размер вознаграждения, согласно законодательству, не может превышать 10% среднегодовой СЧА, но как правило, бывает ниже - до 6%. Кроме того, за счет имущества ПИФа возмещаются расходы, связанные с совершением сделок с имуществом, составляющим фонд, в том числе оплата посреднических услуг на рынке недвижимости; созыв и проведение общего собрания владельцев инвестиционных паев и так далее. Максимальный размер расходов, возмещаемых за счет имущества фонда, составляет 2,4 % среднегодовой СЧА.
6. Цена пая в первом ПИФе недвижимости составляла 1 миллион рублей. Со временем ПИФы начали поворачиваться лицом к рознице, и теперь есть фонды, входной порог в которые составляет всего $1.000. Профессионалы рынка уверены, что за розницей - будущее. И действительно, во всем мире частные инвесторы вкладываются в недвижимость, располагая скромными суммами. Правда, выход в розницу требует от УК создания соответствующей инфраструктуры, расходов на рекламу и т.д. Кроме того, чем больше пайщиков, тем меньше управляемость фонда.
7. Согласно законодетельству, пайщики имеют возможность отсрочки уплаты налога наприбыль. И поскольку ПИФ не является ни физическим, ни юридическим лицом, уплата налога на прибыль тоже оказывается под вопросом. Впрочем, это интересно только крупному инвестору. Нередко одной из целей ПИФа становится как раз оптимизация налогообложения.
8. Эксперты выражают уверенность в том, что вближайшем будушем, когда законодательство будет урегулировано, в ПИФы недвижимости придут институциональные инвесторы. И в первую очередь - негосударственные пенсионные фонды (НПФ), чьи пенсионные резервы на 1 января 2005 года составили почти 170 миллиардов рублей. И это, возможно, позволит удешевить себестоимость привлеченных для строительства средств, а потом - исамого квадратного метра... Такое развитие событий, конечно, маловероятно, но тем не менее реально.
9. В недвижимость можно вложиться не только посредством фондов недвижимости, ноичерез ипотечные ПИФы. Опосредованно, конечно - их средства инвестируются в ипотечные закладные. Доходность таких фондов может составить около 10%. В мае этого года УК "РЕГИОН Девелопмент" зарегистрировала первый такой ПИФ. Опять-таки, эти фонды больше интересны крупным инвесторам - тем же НПФ. Правда, эксперты высказывают опасения, что привлекательными могут оказаться только первые пулы кредитов, выданные под высокий процент и в те времена, когда банки кредиты рефинансировать не могли, обслуживали их сами ипотому процент "дефолтных" заемщиков был очень низок.
10. В апреле этого года ФСФР сняла запрет на то, чтобы ПИФы недвижимости инвестировали в объекты незавершенного строительства, покупая инвестконтракты. Однако это всего лишь временная мера: инвестировать в строительство ПИФы теперь могут только в течение года, после чего они должны перевести средства в другие активы. Например, в договора долевого участия встроительстве. Участники рынка считают, что такое решение ФСФР приняла в расчете на то, что наделавший шуму закон о долевом участии в строительстве будет в течение года изменен.
ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ | май - июнь 2005 | № (3-4) | http://www.d-n.ru/
|
