РАСПРОСТРАНЕНИЕ ОБ ИЗДАНИИ РЕКЛАМА АРХИВ КОНТАКТЫ ПАРТНЕРЫ Classified

Логин
Войти
Пароль
Забыли пароль?

Электронная версия журнала:
# 4 (121), Май 2017

Посетите сайт журнала
"Дайджест Российской и зарубежной недвижимости"

Электронная версия журнала:
# 3 (120), Апрель 2017

Посетите сайт журнала
"Дайджест Российской и зарубежной недвижимости"

Электронная версия журнала:
# 2 (119), Март 2017

Электронная версия справочника Кто Есть Кто
на рынке недвижимости
http://kek.ru

Посетите сайт справочника
"Кто Есть Кто и Что по Чём
на рынке недвижимости 2016"

СВЕЖИЙ НОМЕР ДН
Читать ONLINE!


Стоимость новостроек в Москве

Стоимость новостроек в Московской области

СВЕЖИЙ НОМЕР ДН
Читать ONLINE!






Поиск

Частичная или полная перепечатка материалов журнала осуществляется только с разрешения редакции

Субъект, а не объект

Ипотека, ипотечные программыВ свое время в нашем банке имелась программа ипотечного кредитования строящегося загородного жилья. Однако впоследствии нам пришлось отказаться от нее из-за того, что масса лежащих в законодательной плоскости вопросов была не урегулирована.

Теперь же, после принятия пакета законов о доступном жилье, эта ситуация улучшилась, и мы планируем вернуться к этой программе. Раньше банки сталкивались с очень сложной системой оформления обязательств. По закону и по логике, коттедж - это неразрывно связанный с земельным участком объект недвижимости, поэтому корректно оформлять в залог одним договором и землю, и дом. Однако до последних изменений в законодательстве это были объекты разного правового регулирования. Когда речь шла о построенном коттедже, имеющем включенный в единый реестр титул собственности, то процедура была хоть и сложная, но понятная. Нужно было обременить залогом сам дом, затем обременить залогом землю - причем обременения оформлялись в разных органах: земельный комитет занимался землей, а регистрационный - домом.

Полная неопределенность появляется (и вместе с ней дополнительные затраты и риски), если коттедж находился в состоянии строительства. А ведь именно строящаяся недвижимость и интересует заемщиков в первую очередь. До недавних пор отсутствовала такая законодательная норма, как ипотека в силу закона по земельному участку и связанному с ним индивидуальному дому. Залогом можно было обременить только то, на что есть право собственности. А как раз на приобретение этого права заемщик должен был получить кредит в банке. Эта коллизия напоминала дискуссию на тему "Что первично - курица или яйцо?". В свое время разработчики закона об ипотеке ввели такое необходимое понятие, как ипотека в силу закона. Но распространили они эту норму только на квартиры. Только в последнем законе из пакета по доступному жилью эта норма была распространена на земельные участки и связанные с ними дома. Сейчас обременение земельного участка ипотекой влечет за собой автоматическое обременение залогом строящегося на нем объекта недвижимости.

СВОИ ДЛЯ СВОИХ

Неудивительно, что кредит на покупку загородного жилья, тем более строящегося, до сих пор оставался экзотикой. Всего несколько банков имеют подобные программы. И как правило, они кредитуют покупку коттеджей в тех поселках, строительство которых они профинансировали. Фактически речь идет о перекредитовании: эти банки теперь реструктурируют свой кредитный портфель, замещают кредит застройщику на кредиты физлицам, которые покупают у этого застройщика коттеджи. Поэтому новых рисков здесь у банков не появляется. Ипотека загородной недвижимости мало развита по двум причинам: это отсутствие полного пакета исходно-разрешительной документации (что можно назвать повсеместным случаем) и абсолютное отсутствие финансовой прозрачности застройщика. Девелоперы редко когда могут удовлетворить очень жестким банковским требованиям. Поэтому чаще всего финансируют строительство коттеджного поселка те банки, которые тем или иным образом аффилированы с застройщиками. Причем в последнее время эта тенденция укрепляется.

КАЧЕСТВО ЗАЕМЩИКА

Сейчас стоящая перед банком-кредитором задача по установлению и оформлению прав, возникающих при ипотеке, облегчена. Однако другие проблемы остались. В частности, при ипотеке дома в коттеджном поселке банк может оценить риски в гораздо меньшей степени, чем на рынке городского жилья. Квартира - это объект массового спроса и, таким образом, массовой оценки. А у нас на рынке, по моему мнению, отсутствуют оценочные компании, на результат работы которых банк может всерьез полагаться. Рынок загородного жилья имеет свою специфику, и поскольку двух похожих объектов там не существует, о сравнительной оценке и речи быть не может. Ликвидность такого залога, как дом, тем более в перспективе, оценить невозможно. Если по квартирам это реально сделать с помощью статистических методов, то по коттеджам этот риск просто не просчитывается.

На сегодняшний день все банки - как централизованно, путем инструкций Центробанка, так и сами по себе - пришли к пониманию, что залог не является определяющим фактором при принятии решении о кредитовании заемщика. Основное значение здесь имеет финансовое состояние заемщика и его кредитная история. Зарубежный опыт говорит об этом же. Прежде всего банк интересуется самим заемщиком, его платеже- и кредитоспособностью. Если она его удовлетворяет, то коттедж уходит на второй план, потому что сумма средств, вырученных банком после обращения взыскания на коттедж, в случае дефолта заемщика может не покрыть всех накопленных обязательств. Риск такой возможности можно значительно уменьшить за счет качества самого заемщика. Поэтому нас интересует не объект, а субъект залога.

ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ   | май - июнь  2005  |   №  (3-4)   |   http://www.d-n.ru/
автор Александр СИНЕЛЬНИКОВ, председатель правления АКБ «ФОРА-БАНК»
Источник: Дайджест Российской и Зарубежной недвижимости
Добавить в закладки:

Полка журналов 


№10 (117), ДЕКАБРЬ 2016 - ЯНВАРЬ 2017
№10 (117), ДЕКАБРЬ 2016 - ЯНВАРЬ 2017

№9 (116), НОЯБРЬ 2016
№9 (116), НОЯБРЬ 2016

№8 (115), ОКТЯБРЬ 2016
№8 (115), ОКТЯБРЬ 2016