РАСПРОСТРАНЕНИЕ ОБ ИЗДАНИИ РЕКЛАМА АРХИВ КОНТАКТЫ ПАРТНЕРЫ Classified

Логин
Войти
Пароль
Забыли пароль?

Электронная версия журнала:
# 3 (120), Апрель 2017

Посетите сайт журнала
"Дайджест Российской и зарубежной недвижимости"

Электронная версия журнала:
# 2 (119), Март 2017

Электронная версия справочника Кто Есть Кто
на рынке недвижимости
http://kek.ru

Посетите сайт справочника
"Кто Есть Кто и Что по Чём
на рынке недвижимости 2016"

СВЕЖИЙ НОМЕР ДН
Читать ONLINE!


Стоимость новостроек в Москве

Стоимость новостроек в Московской области

СВЕЖИЙ НОМЕР ДН
Читать ONLINE!






Поиск

Частичная или полная перепечатка материалов журнала осуществляется только с разрешения редакции

Калинград - ветер премен

Калининград, недвижимость в регионах

Калининградской области прочили и продолжают прочить положение "российского Гонконга". Совет государств Балтийского моря отмечает ускоренное развитие экономики региона. По числу работающих в области банков мы проигрываем только Москве и Санкт-Петербургу, а число выдаваемых кредитов с 1999 года выросло в 5 раз. Это все - с одной стороны. С другой стороны, в рейтинге инвестиционной привлекательности российских регионов у Калининградской области - место в третьем десятке, в разделе "пониженный потенциал - умеренные риски". Так было раньше.

На сегодня неопределенность инвестиционной привлекательности преодолена - благодаря новому закону об особой экономической зоне. Рассмотреть и принять его предложено в беспрецедентно короткие сроки, чтобы к 750-летию Калининграда президент смог сделать области подарок - подписать этот закон. То есть первая причина нашего нынешнего низкого инвестиционного рейтинга в том, что механизмы прежнего закона об ОЭЗ 1996 года оказались недостаточно действенными.

Вторая причина - общеизвестные российские "родимые пятна": коррупция, отсутствие прозрачности и эффективного администрирования, бесконечные бюрократические проволочки. Калининград в этом смысле ничем не отличается от прочей России. Новые правила игры - наиболее грамотный, возможно, единственный способ преодоления этих болезней.

Третья причина также очевидна, и в перспективе она может стать основным фактором, сдерживающим развития региона: неготовность инфраструктуры к крупным, а точнее - к любым инвестиционным проектам. Речь идет о простых вещах: разве можно надеяться на что-то без газа? Сегодня мы потребляем около 700 миллионов кубометров - в основном, на коммунальные и бытовые нужды. ТЭЦ-2, которая частично обеспечит наши энергетические потребности, потребовала еще столько же, но Газпром нелегко идет на "добавки", хотя и договоренности есть, и позиция президента известна. А чтобы ввести второй энергоблок, полностью обеспечить регион и даже заложить небольшую экспортную составляющую, надо около 2 миллиардов. Да, много, но без газа и электроэнергии говорить не о чем.

Добавьте к этому изношенные, морально и физически устаревшие коммунальные и инженерные системы. Надо заметить, что в сфере жилищного строительства у нас наблюдается настоящий бум, начавшийся где-то в 2000 году. Боюсь ошибиться в цифрах, aно, по-моему, по итогам прошлого года мы ввели в строй около 250.000 квадратных метров - абсолютный рекорд за все время существования области! (А ведь и в советские времена случались "бумы" - например, в конце 60-х, когда было принято решение восстанавливать город.) Я не хозяйственник, но даже я понимаю: если мы не предпримем шагов по модернизации коммунальных систем, нынешний строительный "бум" просто-напросто захлебнется.

Нередко приходится слышать, что у области есть еще два "тормоза": федеральный центр, который обещал 5 миллионов евро "подъемных" и не дал, и ЕС, организовавший российскому эксклаву форменную блокаду.

Абсолютно согласиться с этими утверждениями невозможно, хотя доля правды и в том, и в другом есть. Действительно, недофинансирование целевой федеральной программы развития области налицо и претензии у нас остаются. Но вина лежит не только на федеральном центре, но и на калининградских структурах, в том числе властных, в задачи которых входит своевременная подготовка проектов. Чтобы получить средства, надо доказать истинную потребность в них, а не наоборот - сперва требовать деньги, а потом разбираться, на что.

Сказать, что центр находится в оппозиции к области, нельзя. За последние годы была решена проблема альтернативного транспортного коридора, а это очень серьезный аргумент в наших отношениях с зарубежными партнерами, в первую очередь с Литвой. Благодаря федеральному бюджету мы третий год обеспечиваем среднероссийский уровень тарифов на железнодорожные пассажирские перевозки - каждый год на это тратится около 200 миллионов рублей. Энергетические проблемы тоже решаются - в этом году мы все-таки открываем первый блок ТЭЦ-2, это даст региону практическую независимость от Ленинградской АЭС и транспортировки электроэнергии через Литву. Центр активно борется и за наши тарифные права в области грузоперевозок.

Конечно, ЕС не вынашивает с утра до вечера злые замыслы в отношении Калининграда. Но есть те, кто считает: область обязана в полной мере соблюдать требования, которые существуют для любой не входящей в ЕС страны. Мы постоянно доказываем - не мы виноваты, что являемся эксклавом, значит, надо договариваться. Ведь уже сегодня, благодаря санитарному и ряду других сборов, стоимость перевозок повысилась на 15-30 %. А если требования ЕС вступят в силу в полном объеме, мы встанем перед проблемой нерентабельности грузопотока.

Есть у нас и визовые проблемы - мы не удовлетворены не столько нынешним положением дел, сколько перспективами. Да, сделано немало: калининградцы имеют уникальную возможность оформлять годовые визы в Польшу и Литву бесплатно, разве что в очередях приходится постоять. Но завтра эти страны вступят в "шенген", и особый визовый режим исчезнет - о дальнейшем необходимо договариваться с Брюсселем. В рамках общего переговорного процесса России и ЕС создана специальная рабочая группа по проблеме Калининграда, визовые переговоры уже идут, но предельно трудно.

В последнее время обсуждается идея придания региону статуса заграничной территории. Надо сказать, что как только область стала не юридически, но физически "заграничной", началась борьба двух тенденций. Первая - изоляционистская: давайте огородимся забором, а раз мы нужны федеральной власти, пусть она удовлетворяет наши потребности и компенсирует затраты. Это бесперспективно как для самой России, так и для области. Поэтому возобладала тенденция открытого экономического развития. Но только экономического - в политическом плане менять статус региона не только не нужно, но и опасно: любая подобная попытка повлечет последствия, рядом с которыми нынешние проблемы покажутся цветочками.

Есть еще одна идея: вывести область из состава субъектов РФ и создать площадку, открытую для любых экспериментов - вплоть до полного пересмотра налоговой системы и введения наличного евро. При всей внешней заманчивости, это путь в никуда: мы можем получить пусть процветающую, но с точки зрения гражданских, политических, гуманитарных прав - все-таки резервацию.

Что же касается потенциальных возможностей региона, то они огромны - учитывая геополитическое положение, близость западных рынков, высокий технологический и производственный потенциал (что подтвердила последняя промышленная ярмарка в Ганновере), благоприятные экономические условия для инвестиций, которые с принятием нового закона еще улучшаются. Просчитать, сколько дополнительных миллиардов мы получим, трудно, но, как предполагает глава Минэкономразвития, нынешний показатель в 12-15% ежегодного прироста объема инвестиций в область будет перекрыт довольно быстро. Так что Гонконг (с поправкой на российские условия) все-таки должен состояться: точки приложения инвестиционных сил найдены, экономический "архимедов рычаг" обязан сработать.

Интерес к Калининградской области проявляют не только зарубежные бизнесмены, но и руководители. Совет государств Балтийского моря также является серьезной площадкой для продвижения "калининградской темы" на всех уровнях и поиска вариантов участия ЕС в решении наших проблем. Потоки потенциальных инвесторов велики, но все хотят иметь гарантии, поэтому с нетерпением ожидают принятие закона об ОЭЗ. Он ориентирован на поддержку серьезных проектов, которые, как локомотив, вытащат область на новый уровень, адекватный уровню окружающего политико-экономического пространства, создадут конкурентоспособную, экспортно-ориентированную экономику.

Вопрос о том, какие инвесторы окажутся пионерами - российские или зарубежные - не принципиален: слишком велико поле деятельности, слишком малы пока инвестиционные потоки. У нас нет ни предубеждений, ни юридических ограничений для иностранцев. Собственно, иностранцы присутствовали в экономике области и раньше. Много вложено в сферу торговли - по сути, построена новая торговая инфраструктура. В России мы занимаем чуть ли не второе место по производству мебели - толчок этому дали западные деньги, технологии и специалисты. Активно развиваются старые предприятия - целлюлозо-промышленный комбинат и вместе с немцами возрожденный, фактически спасенный "Балткам".

Строительную сферу инвесторы тоже не обходят стороной. В частности, они готовы вложить средства в развитие туризма, но для этого предстоит в первую очередь решить проблему с землей. К примеру: в бурно строящемся курортном Зеленоградском районе возвели отель европейского уровня, но он с двух сторон зажат настоящими лачугами, где прописано по 100 семей. Застройщик и рад бы возвести еще 3 корпуса, но просчитывает, во сколько обойдется расселение, и понимает, что к таким расходам не готов. Хотя, с другой стороны, у нас не так остро как в Сочи стоит проблема профсоюзной и муниципальной собственности: за прошедшие годы практически все "профсоюзники" переданы в частные руки, а муниципальных гостиниц у нас и было-то всего 2-3 на область.

Уверен, что инвестиционно-строительные компании, отреагировав на новый закон, начнут более активно осваивать калининградский рынок, особенно если учесть, что часть строительных материалов мы импортируем. Логика подсказывает, что выгоднее (при существующих льготах) построить в регионе нужный завод и тем самым обеспечить еще большую доходность своего бизнеса.

Думаю, наиболее перспективными в сфере строительства для области являются два направления. Первое - возведение домов эконом-класса. За последние 5-7 лет застройщики в значительной мере насытили рынок дорогого жилья, теперь многие компании даже на стартовавших проектах начинают переходить с "бизнес-класса" на "эконом-". И надо отметить: качество строящихся у нас домов значительно выше, чем во многих российских регионах. Прежде всего, потому, что технологии, в том числе производственные, достались нам от Европы. Архитектура, размеры, планировка квартир - тоже европейские. Коммерческое жилье даже "подтянуло" такой крошечный сегмент рынка как "муниципальное строительство".

Второе направление - отели: наше гостиничное хозяйство сегодня не соответствует ни туристическим возможностям области, ни потребностям времени. Ныне возводимые отели, в основном, небольшие, а ведь потенциал калининградской курортной зоны огромен. В этом году избраны новые руководители некоторых курортных районов, я думаю, они пойдут по пути, которым администрация Карачаево-Черкесии пошла в отношении Домбая: создадут комиссии по проверке состояния застройки и постараются разобраться, кто и на каком основании владеет землей и недвижимостью. Излишний драматизм ни к чему, но проверять сделки на законность необходимо - другого выхода нет.

Еще одно перспективное направление развития рынка недвижимости - ипотека. Несмотря на обилие в области банков, их нынешние схемы работы представляются мне не слишком выгодными. Увы, наши банки и застройщики избалованы клиентами, имеющими реальные наличные. Но этот поток почти иссяк, теперь у большинства потенциальных заемщиков есть только пол- или четверть суммы на покупку квартиры. Серьезные компании, смотрящие в будущее, должны "захватывать" такого покупателя.

Как привести на рынок жилья здоровую часть населения - это для Калининграда большая проблема. Лично я убежден, что государство, раздумывая, во что бы вложить деньги, обязано идти на определенные риски. Одним из направлений могли бы стать ипотечные программы для военных и сотрудников правоохранительной системы, и вложить в эту сферу надо не 2-3 миллиарда, как сейчас, а десятки. Мы бы решили многие проблемы: оздоровили кадровый состав и повысили статус этих важнейших государственных институтов, а заодно расширили потенциальные возможности самой строительной сферы.

Когда бюджет региона станет профицитным, наверняка появятся и областные, и муниципальные программы. А сегодня, учитывая калининградскую специфику, мы вправе ждать шагов от государства. Ведь наша область - это Балтийский флот, внушительная группировка пограничных войск, солидный правоохранительный отряд. Но по итогам прошлого года на весь флот выдали около 150 жилищных сертификатов, при этом нуждающихся - 10.000. Региональные власти даже по закону не вправе ничего сделать для военных, так почему бы государству в "особом" Калининграде не создать и "особую" ипотеку?

Но это - в будущем. А в настоящем Калининград готовится к юбилею. Реконструируется целый ряд старых объектов, например, знаменитые Королевские ворота на Литовском валу, через которые когда-то путники входили в Кенигсберг. Был когда-то в Калининграде рынок - немцы называли его промышленный центр, который полностью разрушили во время войны. Теперь мы восстанавливаем - будет новый промышленный центр для проведения выставок и ярмарок. Полностью реконструируется и центральная Площадь Победы - на ней возводится Собор Христа Спасителя, который будет освещен в дни праздника. Рядом организован подземный паркинг, с одной стороны площади построен современный офисно-деловой центр, на другой стороне возводится следующий. Кроме того, в стадии сдачи находятся еще 3 деловых центра - по периметру центральной части города.

Что же касается жилья, я бы посоветовал всем съездить в Европейский квартал, расположенный рядом с калининградским Университетом. Это несколько улиц коттеджей и несколько многоэтажных домов - хороший европейский уровень, грамотная инфраструктура. И, надо отдать должное нашим строителям, все делается не только качественно, но и быстро. Так что те, кто несколько лет не был в Калининграде, просто его не узнают.

ОСОБАЯ ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЗОНА

Закон, регулирующий правила существования особой экономической зоны на территории Калининградской области, будет действовать в рамках не 10 квадратных километров и конкретного профиля, а на всей территории региона. Это первое.

Второе: для всех ОЭЗ предусматривается строгое федеральное управление, у нас же управлять всем будет областная администрация, в составе которой создадут особую администрацию ОЭЗ.

Третье: на 10 лет переходного периода особый режим таможенных льгот, на базе которого, по сути, сложилась экономика региона, сохраняется — хотя постепенно будет сужаться номенклатура "льготных" товаров.

Четвертое: для тех, кто станет резидентом новой ОЭЗ, начнут действовать и новые правила, А именно: льготный таможенный режим ввоза продукции, являющейся составной частью инвестиционного проекта (например, комплектующих); проект должен быть рассчитан минимум на 3 года, объем инвестиций должен составлять не менее 150 миллионов рублей; на 6 лет инвестор полностью освобождается от налога на прибыль и имущество, в последующие 6 лет — на 50%; для участников проекта предусмотрен упрощенный визовый режим.

Это, пожалуй, главные положения нового закона.

ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ | май - июнь 2005 | № (3-4) | http://www.d-n.ru/

Николай ТУЛАЕВ, представитель Калининградской области в Совете Федерации ФС РФ
Источник: Дайджест Российской и Зарубежной недвижимости
Добавить в закладки:

Полка журналов 


№10 (117), ДЕКАБРЬ 2016 - ЯНВАРЬ 2017
№10 (117), ДЕКАБРЬ 2016 - ЯНВАРЬ 2017

№9 (116), НОЯБРЬ 2016
№9 (116), НОЯБРЬ 2016

№8 (115), ОКТЯБРЬ 2016
№8 (115), ОКТЯБРЬ 2016