РАСПРОСТРАНЕНИЕ ОБ ИЗДАНИИ РЕКЛАМА АРХИВ КОНТАКТЫ ПАРТНЕРЫ Classified

Логин
Войти
Пароль
Забыли пароль?

Электронная версия журнала:
# 4 (121), Май 2017

Посетите сайт журнала
"Дайджест Российской и зарубежной недвижимости"

Электронная версия журнала:
# 3 (120), Апрель 2017

Посетите сайт журнала
"Дайджест Российской и зарубежной недвижимости"

Электронная версия журнала:
# 2 (119), Март 2017

Электронная версия справочника Кто Есть Кто
на рынке недвижимости
http://kek.ru

Посетите сайт справочника
"Кто Есть Кто и Что по Чём
на рынке недвижимости 2016"

СВЕЖИЙ НОМЕР ДН
Читать ONLINE!


Стоимость новостроек в Москве

Стоимость новостроек в Московской области

СВЕЖИЙ НОМЕР ДН
Читать ONLINE!






Поиск

Частичная или полная перепечатка материалов журнала осуществляется только с разрешения редакции

Перспективы высотного строительства

Строить ли Москву в высоту? Похоже, что сегодня уже никто не озабочен решением подобных вопросов. Из уст чиновников, экспертов и строителей всё чаще можно услышать, что альтернативы высотному строительству в городе нет. Ещё одним подтверждением этой мысли служит то обстоятельство, что городские власти всерьёз озабочены вопросами разработки новых строительных регламентов и нормативов. Насколько сложна подобная задача и с какими проблемами приходится сталкиваться при её решении? Какие нормативные изменения наиболее актуальны и почему?

" В поисках новых подходов

Как известно, любой объективный и серьёзный разговор требует терминологической точности. Так что прежде чем рассказывать о нормативах и регламентах по высотному строительству, полезно выяснить, какие здания в принципе правильно называть высотными. Таковыми, согласно отечественным нормативам, считаются здания, чей "рост" составляет более 75 метров. Однако в мировой практике не выработано единого критерия высотности. Например, согласно немецким нормам, высотными признаются постройки более 22 метров.

Интересна и сама технология измерения роста здания. В России высоту определяют от проезжей части (мостовой) до подоконника верхнего этажа здания. Почему? Это условность, связанная с пожарными требованиями. Фактически нормативная высота здания приравнивалась к длине пожарной лестницы. Такой критерий, по понятным причинам, совершенно потерял свой смысл при высотном строительстве. Но технология определения высотности сохранилась, поскольку новый подход приведёт к различным нестыковкам нормативного характера.

В зарубежной строительной практике нет специальных норм по высотному строительству. А в нормативной базе, существующей в России, особенности строительства высотных зданий не учитывались. Как известно, в Европе стандарты существуют, без них в принципе невозможно продавать товары на международном рынке. Однако здание не является товаром в привычном, понятном смысле, ведь каждое сооружение уникально. В отличие от традиционной продукции (даже такой сложной, как самолёт) здание невозможно перевозить, его индивидуальность зависит от местоположения, природных и техногенных факторов. (В этой связи полезно упомянуть, что начатая в Европе в 1975 году разработка строительных стандартов распространяется на строительную продукцию и методы испытаний, а не на строительные объекты).

Кроме того, проектирование, строительство и приёмка в эксплуатацию строительного объекта в связи с его специфичностью существенно отличается от производства и реализации обычной продукции. Прежде всего застройщик должен получить разрешение на строительство. Далее начинается этап архитектурного и технического проектирования. Даже завершение строительства не означает окончания производственного процесса. Приёмка каждого здания в эксплуатацию осуществляется комиссионно, а в процессе эксплуатации она контролируется разного рода инспекциями. Трудно представить, чтобы каждый экземпляр автомобиля, трактора или даже самолёта, не говоря уже о мешке цемента, подвергался такой процедуре. Тем не менее в закон "О техническом регулировании", ориентированный на нормирование традиционной продукции, совершенно необоснованно включили строительные объекты, в том числе высотные здания. В результате разработка технических регламентов на строительные объекты превратилась в набор лозунгов и общих мест.

В европейской практике это противоречие решается следующим образом: директива (закон) носит общий, обязательный характер, а конкретные существенные требования включают в единые технические правила — еврокоды. Требования еврокодов подразделяются на обязательные и рекомендательные. К сожалению, наши национальные стандарты и своды правил не предусматривают такой возможности.

" Особенности технических регламентов

Учитывая сложность описанной проблемы, московское правительство приняло решение о создании своей нормативной базы по высотному строительству. Нашему институту была поручена разработка "Временных норм и правил проектирования многофункциональных высотных зданий и комплексов в городе Москве МГСН 4.19-2005". Этот документ институт разработал, и сегодня им пользуются не только при строительстве в Москве, но и в Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Новосибирске, Красноярске и в других городах. И тем не менее, это территориальные, а не общероссийские нормы. Дополнительно по заказу правительства нами разработаны проекты технического регламента, свод правил и пособия по проектированию и строительству высотных зданий.

Возникает закономерный вопрос: как застраховаться от неизбежных "проколов" и несчастных последствий в будущем, используя возможности технических регламентов? В таком контексте задача неразрешима. Вспомним недавний трагический случай — обрушение кровли рынка на Бауманской, произошедшее из-за огромной снеговой нагрузки. Разве можно было учесть разность климатических условий, температур и возможность совпадения многих негативных факторов в техническом регламенте? Конечно же, нет, и опять-таки потому, что здание не является обычным продуктом.

" Высотные программы Москвы

Несмотря на многие сложности, сопровождающие высотное строительство в Москве, оно будет развиваться. На сегодняшний день мы можем с уверенностью говорить о двух крупнейших программах. Первая: проект "Москва-Сити", общая площадь зданий которого составит около 4,2 млн м2. Вторая: "Новое кольцо Москвы", имеющая сопоставимую площадь. Если первый проект комплексный, то во втором случае речь идёт о возведении архитектурных доминант, которые будут располагаться на акцентных местах города, на пересечении ведущих магистралей. Нравится это кому-то или нет, но другой альтернативы для такого крупного и дорогого мегаполиса как Москва, не существует. Сегодня высотное строительство — это и вопрос престижа, и вопрос экономики. По нормам прибыли, которые реально получить от такого строительства, высотный дом можно сравнить с нефтяной вышкой. Не оправдываются и опасения, что квартиры в высотных домах годами будут искать своих покупателей. Московский комитет архитектуры проводил исследования, в результате которых выяснилось, что квартиры в высотных домах Москвы хорошо продаются. Их покупают не только те люди, которые хотят жить на высоте, но и инвесторы, желающие таким образом сохранить и приумножить капитал.

Тем не менее негативное отношение к высотному строительству в Москве не редкость. Одна из модных и часто озвучиваемых причин связана с непростым характером московских грунтов. Однако при грамотном соблюдении технологии строительства все подобные проблемы могут быть с успехом решены. В практике мирового высотного строительства накоплен большой опыт, построено несколько десятков тысяч высотных зданий, причём в разных географических условиях. Небоскрёбы строят не только в благополучных в геологическом и климатическом отношении регионах Земли, сегодня их возводят на насыпных островах в ОАЭ — и это далеко не самый сложный случай. Гораздо более трудные конструктивные задачи приходится решать при проектировании высотных зданий в Калифорнии, в Тайбэе и Малайзии — районах, страдающих от тайфунов и землетрясений. Чтобы обеспечить безопасность проживания, целостность, долговечность высотных конструкций, нужно квалифицированно проектировать и строить такие объекты. В каждом конкретном случае необходимо выбирать оптимальное конструктивное решение, проводить мероприятия по защите здания от последствий негативного воздействия среды и прочих факторов.

" Жизнь на высоте

Комфортно ли жить на высоте? Конечно, хорошо жить в собственном доме с садом, но это, к сожалению, совершенно невозможно в современном мегаполисе. Такие же районы, как Куркино, не более чем исключение. К подобным выводам приводит наблюдение за практикой строительства в современных западных городах. Примером может служить знаменитый Дом Трампа в Нью-Йорке, где живёт сам Трамп и другие состоятельные люди.

Если же говорить о перспективах высотного строительства в Москве, то условия жизни в новых домах могут оказаться привлекательнее, чем в Чикаго или Нью-Йорке, где расстояние от одной высотки до другой составляет считаные метры.

Важная проблема, которую приходится решать при проектировании подобных зданий, связана с разностью давлений, вызывающей вертикальные потоки воздуха. Поэтому в домах выше 75 этажей предусмотрен целый ряд специальных мероприятий. По отечественным нормам балконы и лоджии должны быть остеклены. В Америке балконы в небоскрёбах допустимы, но там они играют всего лишь роль архитектурной детали. Конечно же, далеко не все комфортно чувствуют себя в высотном здании — на высоте птичьего полёта. Но люди, как известно, имеют очень разнообразные вкусы.

" В чём отличия новых нормативов?


При всех трудностях, связанных с разработкой нормативов по высотному строительству, эта работа близка к завершению, и в конце текущего года МГСН поступит на утверждение московского правительства. Новые нормативы имеют ряд отличий от прежде действовавших. Во-первых, значительно увеличиваются требования по мониторингу, включая наблюдения за состоянием основания здания и окружающих его построек. Во-вторых, увеличиваются требования по безопасности, включающие множество технических аспектов. В-третьих, регламентированы меры, направленные на борьбу с прогрессирующим разрушением конструкций. К примеру, при проектировании новых зданий придётся обеспечивать дополнительный запас прочности для того, чтобы обрушение, к примеру, одной колонны не повлекло за собой обрушения здания в целом. Наконец, в новых нормативах предусмотрены и вопросы сейсмики. Несмотря на то что Москва является сейсмически неопасным районом, в нормах будут прописаны меры защиты здания при землетрясениях, не превышающих 6 баллов.

В основном регламентация касается технических характеристик здания. При этом требования к архитектуре высотного строения минимальны, и решение архитектурных вопросов полностью зависит от воли застройщика и архитектора.

" Проблемы эксплуатации

Какие же архитектурно-планировочные решения чаще всего применяют в небоскрёбах? Здесь очень многое субъективно, однако есть и объективные факторы, которые могли бы заставить задуматься современных застройщиков. Например, едва ли целесообразно использование большого количества стекла на фасадах высотных зданий. Обычная стена, по нормативам, должна иметь коэффициент сопротивления теплопередаче 3,15 (м2К)/Вт. В здании "Федерация", имеющем почти сплошной стеклянный фасад, этот коэффициент составляет всего 0,56 (м2К)/Вт. Даже самое совершенное остекление не позволит повысить этот коэффициент более чем до 0,7 (м2К)/Вт. В итоге при эксплуатации сплошь остеклённых зданий требуются четырёхкратные энергозатраты по сравнению с традиционным фасадом. Чтобы обеспечить подачу тепла в небоскрёбы "Москва-Сити", предусмотрено создание специального теплового центра. Однако если сплошное остекление будет применяться повсеместно, то город столкнётся с большими проблемами, а жители "модных" домов будут вынуждены нести неоправданно высокие расходы на отопление.

Другая проблема, связанная с эксплуатацией остеклённых фасадов, заключается в сложности ухода за зданием. Даже в Америке, где преобладает плоская форма кровли, работа персонала, обслуживающего здание, связана со многими проблемами. Например, приходится прекращать работы, когда скорость ветра превышает 6 м/сек. Однако затруднения на порядок выше, если здание имеет сложную форму кровли. Как мыть огромные, изощрённо изогнутые стеклянные поверхности? Как организовать такие работы на высоте, учитывая огромные неудобства по перемещению рабочих на плоскости причудливой формы? Сегодня об этой прозе жизни никто не задумывается всерьёз, а напрасно.

Кроме вопросов ухода, очевидны проблемы, которые неизбежно возникнут и у жильцов будущих или уже построенных "аквариумов". Как известно, сидеть в холодное время года у сплошь остеклённой наружной стены не только не уютно, но и прохладно. Обустройство специальных завес, расположенных внутри помещений, в принципе решает проблему, но обходится довольно дорого. Поэтому, разрабатывая новые технические требования, вопросам теплозащиты следует уделять особое внимание. Однако их соблюдение останется добровольным делом каждого конкретного застройщика.

Что же касается красоты тех или иных архитектурно-конструктивных решений, то это субъективный вопрос. Можно считать удачным проект Дворца бракосочетания, который появится в "Москва-Сити": здание напоминает танцующую пару. Разворот конструкции очень эффектен, он как бы символизирует преодоление земной гравитации.

" Перспективы

Итак, тенденция роста ввысь современной застройки в Москве очевидна и понятна. Прежде всего — это вопрос экономики: если земля не очень дорога, то затратное высотное строительство едва ли оправдано. И, наоборот: на дорогой московской земле в ряде случаев целесообразно строить именно такие здания. Если делать это с учётом позитивного международного опыта, то удачно спроектированные и грамотно построенные высотки сделают город комфортным и удобным.

ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ   |   апрель 2008   |   № 4 (33)   |   http://www.d-n.ru/

Источник: Дайджест Российской и Зарубежной недвижимости
Добавить в закладки:

Полка журналов 


№10 (117), ДЕКАБРЬ 2016 - ЯНВАРЬ 2017
№10 (117), ДЕКАБРЬ 2016 - ЯНВАРЬ 2017

№9 (116), НОЯБРЬ 2016
№9 (116), НОЯБРЬ 2016

№8 (115), ОКТЯБРЬ 2016
№8 (115), ОКТЯБРЬ 2016