РАСПРОСТРАНЕНИЕ ОБ ИЗДАНИИ РЕКЛАМА АРХИВ КОНТАКТЫ ПАРТНЕРЫ Classified

Логин
Войти
Пароль
Забыли пароль?

Электронная версия журнала:
# 4 (121), Май 2017

Посетите сайт журнала
"Дайджест Российской и зарубежной недвижимости"

Электронная версия журнала:
# 3 (120), Апрель 2017

Посетите сайт журнала
"Дайджест Российской и зарубежной недвижимости"

Электронная версия журнала:
# 2 (119), Март 2017

Электронная версия справочника Кто Есть Кто
на рынке недвижимости
http://kek.ru

Посетите сайт справочника
"Кто Есть Кто и Что по Чём
на рынке недвижимости 2016"

СВЕЖИЙ НОМЕР ДН
Читать ONLINE!


Стоимость новостроек в Москве

Стоимость новостроек в Московской области

СВЕЖИЙ НОМЕР ДН
Читать ONLINE!






Поиск

Частичная или полная перепечатка материалов журнала осуществляется только с разрешения редакции

ТЕНДЕНЦИИ -- Элитность по понятиям

"ЭТО, как-то затерявшись в дюнах, являло собой чудовищно-гротескный, площадью около 4.000 м2 замок в худшем стиле Беверли-Хиллз: верх заканчивался идиотски уродливыми башенками, напоминавшими ведьмин колпак, и угловыми башнями вперемешку с покатыми темными крышами мансард. Впечатление усугублялось тем, что все ЭТО, казалось, не вырастало из земли, а наоборот, как бы стремясь затаиться, врастало в нее, отбрасывая зловещие тени. 

И ОНО было большим, потому что для нуворишей "больше" не означает вульгарно, "больше" означает "лучше".
Джудит Гулд "Плохо быть богатой"

"Пошевелив пальцами ног, Степа догадался, что лежит в носках, трясущейся рукой провел по бедру, чтобы определить, в брюках он или нет, и не определил".
Михаил Булгаков "Мастер и Маргарита"

На рынке недвижимости по части точных определений больше всего проблем вызывает понятие "бизнес-класс": "бизнес-" – это вроде как все, что явно не "элитка" и явно не "эконом-", то есть бог весть сколько всего. Но и определения, скажем, самой "элитки" тоже очень разнятся, и даже ушлые профессионалы используют словосочетание "элитная недвижимость" скорее интуитивно, нежели основываясь на точных параметрах. Участники недавно прошедшего Саммита инвесторов 2007 "Элитная загородная недвижимость. Стратегии и решения" тоже пытались разобраться, каким критериям должен отвечать элитный коттеджный поселок, хотя тень проклятущего Лиходеева так и продолжала витать над залом в течение почти семичасового заседания.

 Место плюс цена равняется...

Об отсутствии более-менее внятной классификации на рынке загородной недвижимости ДН говорил не раз (см. ?4(23) за апрель, ?5(24) за май, ?7–8(26) за июль-август 2007 г.). В итоге пока все сводится к двум основополагающим факторам (точнее, к их сочетанию), позволяющим хотя бы в первом приближении назвать поселок элитным: местоположение и цена. Впрочем, как видно из нижеприведенной таблицы, рынок пытается использовать в пользу поселковой "элитности" и другие аргументы, часть которых (к примеру, общий размер поселка или удаленность от МКАД) весьма сомнительна.

Если вернуться к первым двум, почти безусловным для загородного рынка в современном его состоянии критериям, то абсолютным лидером в сегменте элитной недвижимости по-прежнему является Рублево-Успенское шоссе (где начальная цена м2 составляет от $5.000). По данным информационно-аналитического агентства RWAY, в прошлом году доля этого направления в общей структуре спроса на "элитку" составила 30%, а по данным компании Knight Frank, за первое полугодие 2007 г. и того больше – 57%. Далее идут Новорижское, Калужское и Киевское шоссе (2, 3, 4 места между ними каждый аналитик распределяет по-своему), и еще какие-то крохи остаются на долю других направлений. При этом, по мнению специалистов компании "Инком-Недвижимость", к сегменту высшей ценовой категории можно отнести только 74 коттеджных поселка, хотя в компании IntermarkSavills называют более внушительную цифру – 106 поселков (правда, включают в нее как элитные поселки, так и поселки класса "бизнес+").

Из всего этого следует, что цена, по сути, позволяет дать поселкам не "классовое", а лишь "экономическое" определение, то есть, не "элитный" или "бизнес-", а просто "высокобюджетный". Оный на Рублевке почти стопроцентно будет позиционироваться как элитный, такой же на Киевском или Калужском направлении в равной степени может быть назван "элитным" или "бизнес-класса".
Симферопольскому или Горьковскому шоссе заранее не повезло.

Кстати, заканчивая тему цены. Эксперты RWAY уверяют, что поток так называемых инвестиционных покупателей в дорогие сегменты очевидно сокращается. В то же время эксперты Knight Frank, не деля покупателей на инвестиционных и всех остальных, отмечают: среди клиентов их компании людей, претендующих на загородную недвижимость стоимостью до $1 млн, стало меньше (15% вместо прежних 28%), а заинтересованных в недвижимости по цене от $1 до $6 млн, наоборот, больше (58% вместо 55%).

И еще один вывод, к которому пришли специалисты RWAY: в 2006 г. ценовой прирост, который демонстрировали "высокобюджетные" поселки, оказался весьма незначительным – от 0,3% до 1% в месяц, а за первую половину 2007 г. – 3–5%. В связи с чем опять всплывает вроде бы давно забытое рынком понятие "фактор сезонности", а также не раз опровергавшееся жизнью утверждение о достигнутом "ценовом потолке". Тут сказать можно только одно: поживем – увидим.

 Предел мечтаний

Каким должен быть элитный поселок с архитектурной точки зрения? Распродажа участков по принципу "клиент сам построит, что ему нужно" не окончательно ушла в прошлое. Земля без подряда выводится на рынок и по сей день. Однако в элитном сегменте подобное – большая редкость. Здесь, как правило, работают по единому генплану.

Гарантией "элитности" считается участие в проекте архитектурного бюро с именем, хотя на самом деле имя в данном случае может гарантировать только цену – знаменитый архитектор задешево себя не продаст. Наверное, опыта и практических знаний у него в любом случае побольше, чем у вчерашнего выпускника МАРХИ. И опять же, имя – значит есть, чем отвечать и что терять. Но и "великие" допускают ошибки и просчеты. По словам Марины Путиловской, руководителя своего дизайн-бюро, ей лично не единожды приходилось иметь дело с бесцельно огромными и неграмотно организованными пространствами, непонятно зачем установленными лестницами, чёрти как проведенными инженерными коммуникациями и невообразимо низкими потолками в домах, продававшихся как элитные. В итоге ее (да, наверное, и не только ее) клиенты вынуждены были кардинально перестраивать, а иногда и попросту ломать строение, за которое были заплачены немалые деньги.

Но не в этом даже дело. Предположим, архитектор (с именем или без такового) действительно все задумал и спроектировал грамотно, правильно, удобно и даже в красивой привязке к местности. Хватит ли этих эпитетов, чтобы подтвердить элитный статус поселка? Марина Путиловская считает, что нет, опосредованно вновь затрагивая такую далекую для "художественной натуры" сухую тему классификации. Все вышеперечисленное отлично характеризует бизнес-класс высокого уровня, но "элитка" – это, с ее точки зрения, не хорошо, грамотно и удобно. Прежде всего – это воплощение мечты, ориентированной "на восток" или "на запад", но равно как восток или запад, не употребляющейся во множественном числе.

Инвесторы, девелоперы, застройщики не понимают и не принимают подобных рассуждений, слишком далеких от рыночных реалий. Архитекторы и дизайнеры в меру своих сил и способностей пытаются придать "высокобюджетным" поселкам буржуазно-импозантный вид, вынужденно или осознанно подменяя понятие "элитность" понятием "индивидуальность" и ссылаясь на мифические клиентские предпочтения по части архитектурных стилей. Покупатели вообще существуют в границах "нравится – не нравится". И даже построив, продав и купив "элитный" дом, все они не до конца уверены: получилось ли у них воплотить мечту?

 Количество, уступившее место качеству

Абсолютно точное определение дали недавно в компании Knight Frank: "Расширение привычного набора инфраструктуры поселков и включение таких элементов, как поля для гольфа, яхт-клубы, горнолыжные спуски, ведет к переходу загородного рынка от покупки недвижимости к приобретению "стиля жизни". Если где и стоит искать одно из системных определений слова "элитный", так именно здесь.

Инфраструктурная "продуктовая линейка" поселка бизнес-класса непременно будет начинаться с магазина, ресторана, аптеки... С того, что, безусловно, определяет качество, но никогда стиль жизни. А вот гольф-поле или яхт-клуб – вещи того порядка, что делает второстепенным наличие или отсутствие в поселке собственного ресторана и аптечного пункта. Можешь предложить стиль, в основу которого положены принципы существования европейского загородного клуба, русской усадьбы позапрошлого века, "сетевого" бренд-проекта или какие-то иные – разговор об "элитности" уместен. Нет, извини, твой потолок – "бизнес-класс", даже при всем инфраструктурном многообразии.

Конечно, понятие стиль тут соседствует с понятием престиж. Требовательные российские граждане середины 90-х мерой престижа (если хотите, даже аристократизма) считали количество, середины 2000-х – уже качество. Сегодня применительно к "элитке" магазины, как и огромные по площади дома, вычурная архитектура и т. д., – это из прошлого, "количественного" времени. Из нового, "качественного" – любимые увлечения, соседство не только по эфемерной социальной и финансовой принадлежности, но и по единству интересов, определенная доля консерватизма, выражающаяся в тяге если не к возрождению, то к установлению традиций... Беседы с "элитными" клиентами убеждают, что стремление к качеству потрясает даже такие "основы рынка", как близкое расположение поселка от МКАД и (о, ужас!) непременная Рублевка (хотя говорить об этом впрямую считается социально-политическим моветоном – почти как об активном отказе одних инвестиционно-строительных компаний выходить на рынок Сочи и добровольно-принудительном порядке "загона" туда других).

Ирина Мошева, руководитель проекта жилой недвижимости RDI Group, считает, что в своем развитии рынок загородной недвижимости прошел несколько стадий – от "точечной" застройки до организации мини-городов с полной собственной инфраструктурой. Появление "стилевых" коттеджных поселков, видимо, стоит считать не столько очередной стадией, сколько появившейся где-то в середине пути отдельной веткой, которая начинает цвести и плодоносить. "Пестово", Crystal Istra, "Рублевка гольф-клуб", "Раздолье", курорт "Пирогово" – "плоды" уже можно собирать в корзинку. Может, ее и следует назвать "Элитная загородная недвижимость"? 

Классификация организованных коттеджных поселков

Характеристики

Класс А ("премиум-класс")

Класс В ("бизнес-класс")

Усредненная цена объекта в проекте (за дом с участком)

от $1.500.000

от $750.000

Месторасположение

до 25 км от МКАД (по западному направлению)

до 35 км от МКАД (по западному, юго- или северо-западному направлениям)

Общий размер поселка

до 50 га (не более 100 домов)

до 250 га (до 500 домов)

Природный ландшафт участка

богатый природный ландшафт (леса, реки, озера, водохранилища)

желательно наличие леса и водоема на территории либо поблизости от поселка

Архитектурный проект

застройка по единому генплану, выполненному известным архитектурным бюро

застройка по единому генплану, желательно наличие базового архитектурного проекта

Коммуникации

центральные (современные инженерные решения)

центральные

Качество (технология строительства)

стеныкирпич, монолит, режедерево, отделка фасадов натуральными материалами

кирпич, монолитный ж/б, пенобетон

Размер личных участков

не менее 0,30 га (в среднем около 0,50 га)

от 0,15 га (в среднем около 0,20 га)

Площадь коттеджей

от 350 м2 до 1.000 м2

от 250 м2 и более

Охрана

военизированная охрана, пропускной контроль, видеонаблюдение, сигнализация

контроль на въезде-выезде, по периметру поселка

 По данным компании IntermarkSavills

 

Валерия МОЗГАНОВА
ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ | НОЯБРЬ 2007 | № 10 (29) | http://www.d-n.ru/
Источник: Дайджест Российской и Зарубежной недвижимости
Добавить в закладки:

Полка журналов 


№10 (117), ДЕКАБРЬ 2016 - ЯНВАРЬ 2017
№10 (117), ДЕКАБРЬ 2016 - ЯНВАРЬ 2017

№9 (116), НОЯБРЬ 2016
№9 (116), НОЯБРЬ 2016

№8 (115), ОКТЯБРЬ 2016
№8 (115), ОКТЯБРЬ 2016