БОЛГАРИЯ
Здоровые инвестиции

Кто сейчас пользуется кровопусканием для лечения головной боли или ставит пиявки для предотвращения апоплексического удара? Правильно, практически никто. Эти древние способы врачевания, в свое время широко распространенные, оказались выкинутыми за борт современной медицины. А вот бальнеологические методы лечения, известные еще античным врачам, в ходу по сей день — и, как полагают специалисты, будут использо- ваться до тех пор, пока не иссякнут овеянные легендами целебные источники.

Какое отношение все это имеет к недвижимости? Самое прямое: бальнеологические здравницы и курорты — это не только сами ис- точники и прочие медицинские составляющие, но и отели, апарта- менты, коттеджные поселки, объекты инфраструктуры, то есть все то, что предметно интересует как профессиональных игроков рынка недвижимости (инвесторов, девелоперов, застройщиков, риэлторов), так и их клиентов. И тут самые радужные их перспективы должны быть связаны с болгарским направлением, поскольку именно эта страна является одним из признанных европейских лидеров в сфере бальнеологии.

Сначала небольшой экскурс в историю. Бальнеология (от латинского balneum — исцелять боль (более позднее значение — ванна) и logos — наука) — это учение о минеральных водах и водо-, грязе-, море- и климато-лечении. Как раздел медицины бальнеология изучает физико-химические свойства минеральных вод и методы их использования с лечебно-профилактическими целями. Начало научной бальнеологии в XVII-XVIII веках положил немецкий ученый Ф. Гофман, впервые установивший химический состав минеральных вод и присутствие в них солей угольной кислоты, поваренной соли, сернокислой магнезии и т. д. В 1822 году шведский химик Берцелиус, после проведения химических анализов источников Карлсбада, выработал научные приемы определения состава минеральных вод. Так что уже к середине XIX века бальнеология превратилась в обширную область теоретической и практической медицины, каковой и остается сейчас.

По концентрации минеральных источников Болгария — безусловно, страна №1 в Европе. Несмотря на то, что точное их число так и остается загадкой, расположившись где-то между 550 и 2 000, это в любом случае больше, чем у основных европейских конкурентов Болгарии — Германии и России, и уж тем более, чем у конкурентов "второго порядка" — Швейцарии, Франции, Италии, Венгрии. Но это только что касается числа. В области же развития бальнеологической структуры современная Болгария заметно отстает от тех же немцев или французов.

Фактически после наступления перестройки бальнеология — и как таковая, и как инвестиционная сфера — была отодвинута в стране не на второй даже, а на куда более дальний план. Возрождение интереса к ней произошло от силы 2 – 3 года назад. Отчасти это связано с новыми общественны- ми тенденциями (имеется в виду нешуточная озабоченность жителей Старого Света своим здоровьем, особенно в сочетании с демографической ситуацией); отчасти — с заметным ростом цен в Европе (на фоне чего болгарские предложения — по крайней мере, до вступления страны в ЕС — выглядят особо привлекательно); отчасти — с активизацией работы на болгарском рынке иностранных предпринимателей. Как в сфере коммерческой и жилой, так и в сфере бальнеологической недвижимости инвесторами-"первооткрывателями" стали британцы и ирландцы, на пятки которым наступают немцы. Постепенно заметную роль начинают играть французы и израильтяне, все более значимым становится и присутствие россиян. В итоге сейчас в Болгарии говорят о настоящем инвестиционном бальнеологическом буме, который особенно ярко проявляется на фоне общей стабилизации ситуации на болгарском рынке недвижимости.

Велинград, Хисар, Сандански, Сапарева баня, Поморие — лишь некоторые из болгарских лечебных центров, широко известных за пределами страны. (Стоит отметить, что многоопытные болгары проводят четкую грань между бальнеологическими и SPA-курортами — то есть между сугубо лечебной и оздоровительно-косметологической направленностью их работы). Однако, по признанию представителей Национальной Ассоциации по бальнеологии и туризму Болгарии, на данный момент используется лишь около 30% источников, остальные 70% (среди которых и являющиеся уникальными по составу и температуре воды) все еще терпеливо ждут своих новых хозяев. Не случайно на состоявшемся весной прошлого года в Софии втором заседании бизнес-форума "Болгария-Россия" отдельно обсуждался вопрос о создании режима наибольшего благоприятствования для российских инвесторов, готовых участвовать в приватизации и строительстве новых туристических и санаторно-курортных объектов, и даже о возможном создании некоего инвестиционного российского пула.

Минеральных источников в Болгарии не только много — они еще и разбросаны буквально по всей стране. (Пусть приведенная в статье таблица никого не сбивает с толку. София и ее окрестности взяты исключительно в качестве примера; аналогичные таблицы можно было бы составить по Среднегорной зоне, Рило-Родопской зоне или Черноморскому побережью). Поэтому потенциальный инвестор, изучив спектр предложений, вполне может найти место, где бальнеологический курорт легко сочетается с морским, горнолыжным, горноклиматическим. Или другое место, позволяющее ориентироваться на такие области как экскурсионный, выставочный или конгрессный туризм.

Как признают болгарские специалисты, главная проблема, с которой придется столкнуться инвестору, состоит в следующем: в выбранном им месте почти наверняка будет отсутствовать развитая инфраструктура. Не только медицинские центры и отели, но и дороги, коммуникации, объекты соцкультбыта — все предстоит создавать практически с нуля или на базе от силы одной-двух гостиниц откровенно не пятизвездочного уровня. Поэтому разговор о цене вопроса начинается с суммы 5 – 10 млн. евро (ну, а верхнего предела тут, как известно, не существует). Зато, согласно прикидочным расчетам, при грамотном маркетинге и хорошей PR-кампании окупить затраты можно буквально за 3 – 4 года, а если проект особенно удачен — то и за пару лет.

Немаловажным экономическим фактором здесь является спрос на жилье в непосредственной близости от бальнеологических центров. Поэтому инвесторы, как правило, занимаются комплексным обустройством новых курортов, наряду с гостиницами выводя на рынок небольшие коттеджные поселочки или даже многоквартирные дома — как для продажи, так и для аренды. Подобная работа активно идет в Банско — некоторые объекты здесь целиком (или почти целиком) проданы еще на стадии строительства. А в деревне Рогачево, что недалеко от Каварны, российский инвестор собирается создать новый комплекс для VIP-гостей из России. Проект общей стоимостью около 5 млн. евро будет включать в себя не только шикарную гостиницу, но и несколько отдельно стоящих домов, на которые уже сейчас есть покупатели.

На вопрос, как лучше поступить — создать курорт на основе 100% иностранного капитала или организовать совместное российско-болгарское предприятие, представители Национальной Ассоциации по бальнеологии и туризму Болгарии дают однозначный ответ: как хотите, так и поступайте. На системе налогообложения это практически никак не скажется. Хотя стоит иметь в виду, что впоследствии комплекс надо будет эксплуатировать, а роль управляющей компании лучше все-таки доверить местным фирмам – за последние несколько лет бурного развития туристического рынка они поднаторели в этом деле, став настоящими профессионалами.

Материал подготовлен при содействии Службы по торгово- экономическим вопросам посольства Республики Болгария в России

СТАРОЕ НОВОЕ НАПРАВЛЕНИЕ

Цвети МИЛАНОВА

председатель Нацио- нальной Ассоциации по бальнеологии и туризму Болгарии

Для болгарской индустрии туризма бальнеология – очень старое и, в то же время, совсем новое направление: после длительного перерыва, сейчас оно фактически заново начинает возрождаться. Поэтому для нашей Ассоциации привлечение инвестиций, в том числе из-за рубежа — одна из главных задач, над решением которой работает специально созданный отдел. Цель заключается в том, чтобы объединить в рамках Ассоциации все существующие бальнеологические курорты и привлекать инвесторов целенаправленно, повышая качество предоставляемых услуг. Поэтому все предприниматели, заинтересованные вложить деньги в болгарскую бальнеологию, обратившись к нам, получат любую помощь, совет или рекомендацию. Как такового каталога инвестиционных проектов в Ассоциации нет — его пришлось бы слишком часто обновлять, поскольку бальнеологическая отрасль развивается очень динамично. Однако у нас существует полный каталог всех минеральных источников Болгарии, и если инвестор интересуется какой-то конкретной минеральной водой, ему будет предоставлена полная информация и по ней, и по наличию на территории страны соответствующих источников, и по состоянию прилегающей к ним инфраструктуры. По закону каждый минеральный источник должен иметь особый сертификат, подписанный министром здравоохранения Болгарии. Так вот, в состав нашей Ассоциации входит научно-исследовательский институт, специалисты которого как раз проводят проверку минеральных источников и готовят полный комплект документов для представления в министерство. Так что в том, что игра ведется по-честному, инвесторы могут быть уверены. Кстати сказать, мы готовы предложить предпринимателям из России организовать поездку с целью более детального знакомства с инвестиционными возможностями Болгарии. В подобные поездки мы уже приглашали британцев и французов — и результаты этих визитов порадовали обе стороны.

ПРИМЕР ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРЕДЛОЖЕНИЯ

В городе Варна (район Галата) предлагается земельный участок площадью 36 000 м2. Разработан проект, предусматривающий строительство 40 000 м2, распределенных следующим образом:
жилье (24 малоэтажных дома). . . . . . . 31 800 м2
административный центр. . . . . . . . . . 800 м2
торговый центр. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 500 м2
магазины. . . . . . . . . . . 400 м2
ресторан. . . . . . . . . . . . . 350 м2
бассейн с минеральной водой. . . . . . . . 250 м2
бар. . . . . . . . . . . . . . . . . 100 м2

Есть возможность организации на территории комплекса фитнес-центра.

ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ПЛАН ПРОЕКТА

Продажная цена земли. . . . . . 2 000 000 €
Затраты
земля. . . . . . . . 2 000 000 €
проектные работы. . . . . . . . . 320 000 €
строительство. . . . . . . . . . 9 000 000 €
организация инфраструктуры. . . . . . . . . 1 000 000 €
общий расход . . . . . . . 12 320 000 €

Продажная цена м2. . . . . . 800 €
Общая продажная цена. . . . . . . . . 32 000 000 €
Прибыль. . . . . . . . 19 680 000 €

ДЛЯ КРУГА ЗАИНТЕРЕСОВАННЫХ

Отечественным инвесторам, заинтересованным в более тесном знакомстве с инвестиционными возможностями Болгарии, стоит запомнить: с 30 мая по 2 июня в Софии состоится 9-й международный форум "Недвижимость и инвестиции" RINFOR (www.rinfor.com , [email protected] ). Эта традиционная встреча является, по сути, единственным регулярным мероприятием на Балканах, на котором можно получить самую полную и свежую аналитическую и статистическую информацию, касающуюся состояния дел регионального рынка недвижимости. Организаторы форума уже заявили, что нынешний RINFOR соберет более 500 самых известных болгарских и международных специалистов — инвесторов, девелоперов, сотрудников компаний и банков, консультантов, профессионалов отельного бизнеса, политиков, представителей муниципальных властей.

Россиянам RINFOR может быть интере- сен еще и тем, что дает возможность познакомиться и пообщаться с представителями компаний, практически не бывающих на наших выставках и форумах. В частности, среди зарегистрированных участников RINFOR‑2006 такие компании как Accor (Франция), AM Development International (Нидерланды), Bank Austria Creditanstalt (Австрия), EBRD (Великобритания), European Future Group (Великобритания), Ferry Group (Испания), GLL Real Estate Partners (Германия), Immoeast (Австрия), Land America (Швейцария), Morgan Stanley (Великобритания), Park Rite (Ирландия), Paul A Sherry Property Consultants (Ирландия), Raiffeisen Evolution (Австрия), Tishman International Companies (США), TriGranit Development Corporation (Венгрия), TUI (Германия) и др.

В качестве основных организаторы майского мероприятия заявили следующие темы: "Посредники: за что им платят?", "А, В или С — ниши офисного сектора", "Капиталовложения в проекты недвижимости: достаточно ли гибки продавцы", "Строительство медицинских учреждений в Восточной Европе — новая "горячая точка" для инвесторов", "SEE residential market — рынок жилья или спекулянтов?", "SPA, вино и культура — туризм по принципу "Солнце и море", "Правовое регулирование и налогообложение — как избежать рисков".

ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ | апрель-май  2006 | № 4 (14) | http://www.d-n.ru/