Павел Здрадовский: «Хороших объектов стало меньше»

Столичная элитная недвижимость – тонкая материя. И профессионалам в этой сфере приходится постоянно сохранять баланс между деликатностью и настойчивостью. Как удается выстраивать отношения с капризными девелоперами и требовательными покупателями, удается ли модернизировать технологии и приносит ли эта деятельность удовлетворение – об этом ДН решил поговорить с Павлом Здрадовским, генеральным директором и основателем компании Paul’s Yard.

– Вы занимаетесь недвижимостью очень давно. Не надоело?

– Как это может надоесть, если столько событий каждый день, что-то новое, что-то интересное? Постоянно что-то происходит. Договариваемся о комиссионных с клиентом, договариваемся об услугах, ведем переговоры о консалтинге... Убеждаем инвестора строить вместо 100 000 квадратных метров 36 000 и показываем ему, что построить здесь 36 000 метров будет выгоднее с точки зрения экономии и с точки зрения прибыли. Ни дня без событий. Где-то человек новый пришел, где-то объект новый появился, где-то застройщик решил все продать за 50 000 условных единиц за метр оптом…

– Но методы продажи элитной недвижимости остались все теми же, что и 10 лет назад?

– Нет, они меняются. Например, мы недавно сказали новое слово в продвижении элитной недвижимости – открыли в крупном торговом центре на Рублевском шоссе магазин недвижимости. Причем я не исключаю, что если мы будем плохо продвигать этот проект, то отдадим эксклюзивные права на него другой, независимой компании. Формат следующий: офис, переговорная и большое пространство, заполненное макетами, информационными стендами, интернет-порталами. Можно сразу выбрать и узнать то, что необходимо: цену, кто застройщик, где идет строительство.

– Возможность пощупать то, что еще не построено, это, конечно, забавно, но обычно покупатель и так может получить всю необходимую информацию об интересующем его объекте – в агентстве недвижимости или у застройщика.

– Покупатель, даже если он местный житель, не может сориентироваться на рынке и понять, где что строят. Каким образом он собирает информацию? С рекламных щитов на улице, из журналов, газет и Интернета. Дальше он составляет свое мнение по телефону. Узнав о том или ином объекте, он звонит брокеру, и брокер ему рассказывает подробности и особенности. Если брокер имеет дар убеждения, то тогда у клиента может возникнуть интерес к объекту. Но если этого дара нет, то покупателю нужна дополнительная информация. Ее можно получить в офисе агентства. Но удобно ли это клиенту? То есть, если человек загорелся идеей купить конкретный проект, он должен специально выбрать день, приехать в агентство (через пробки), припарковаться... и потом, возможно, жалеть о потраченном времени. А в магазине недвижимости все собрано в одном месте.

– Вы сами будете рисовать 3D макеты проектов, если у застройщика их не окажется? А то бывает и так, что застройщик ведет громкий проект, а макета нет.

– Да, мы сами можем рисовать 3D. И сами можем сделать макет.

Любой инвестор готов чем-то поступиться

– У застройщиков, бывает, отсутствует не только макет, но и общее понимание того, что они строят на этом участке, сколько этажей, сколько квадратных метров...

– Не все застройщики не профессиональны. В основном они знают, что строят и чего хотят, как правило. И к нашим услугам они прибегают не на этапе формирования техзадания, а на этапе продаж.

– Это не поздно?

– Смотря для кого. Если для таких компаний, как "ДОН-строй", то не поздно – у них хватает хороших специалистов. Но тем, для кого девелопмент – бизнес непрофильный, на стадии продаж к консультантам обращаться поздно.

– У меня ощущение, что таких компаний много.

– Таких компаний немало. И для проектов таких компаний мы осуществляем свое сопровождение.

– Насколько они готовы к вам прислушиваться?

– Зависит от каждого конкретного случая. Например, компания "Проминдустрия АГ". Это интеллектуалы. Они понимают, чего хотят, и, в отличие от многих, никогда не будут наставить на своих ошибках, основанных на собственном представлении о бизнесе. Они умеют считать и больше ничего личного. Или, например, компания "Балтийский монолит" – то же самое. С нашей подачи была разработана концепция проекта "Онегин". Мы немножко сократили квадратные метры, обосновали это, придумали название, и проект пошел. А есть люди, которые до конца будут настаивать на собственной ошибке.

– Часто они вам встречаются?

– Любой инвестор в любом случае готов чем-то поступиться, чтобы сократить риски своих вложений. Для того чтобы это сделать, они прибегают к услугам профессионалов, даже несмотря на свой опыт, который они имеют. И этот опыт говорит им, что лучше до начала проектирования, до начала формирования техзадания договориться с консультантами.

– Что чаще всего приходится "редактировать"? Понятно, что все мечтают на маленьком клочке земли построить много тысяч квадратных метров...

– Для того чтобы заработать на новом объекте приличные деньги, вовсе не обязательно уплотнять его квартирами. Достаточно все квартиры сделать ликвидными. Нужно не увеличивать общую площадь, а сокращать ее. И тогда, на выходе, можно получить хорошую прибыль. Что еще часто приходится обсуждать? Сам вид дома. Сейчас неомодернизм, новые формы, hi-tech – все это уже надоело. Например, посмотрите на английское посольство на Смоленской набережной. Это здание у опытных архитекторов ассоциируется со сломанным зубом в ряду, потому что окружающая его архитектура (сталинский неоклассицизм) совершенно не гармонирует с hi-tech.

Нужны привычные формы.

– Говорят, что обаяние Москвы как раз в таком смешении стилей и состоит.

– Это уже вытеснение традиционных стилей, а не обаяние. Москва просто теряет свое лицо из-за таких архитекторов, у которых совсем нет ни любви к городу, ни желания сохранить традиционную архитектуру. Они просто хотят удивить нас своими шедеврами. Но удивляют, как правило, не нас, а инвесторов, которые покупаются на это и потом восторгаются: "Смотрите, это же с ума сойти, какой архитектор! Смотрите, что он тут намудрил! Такого еще не было!". Может, и не было. Но в результате историческая часть города, которая многим запомнилась самоценной архитектурой русского уклада жизни, переходит в какой-то новый уклад, совершенно чуждый этому месту. Может, это хорошо для Америки, у которой нет своей культуры, кроме McDonald’s. Но русскому человеку все-таки нужны привычные для его истории и уклада жизни формы.

– И как? Удается вам убедить инвесторов не уродовать лицо города?

– Это очень сложно. И этот вопрос скорее к властям города: почему они позволяют это делать. Вот сейчас на Мичуринском проспекте строят дом из дешевого красного кирпича, который просто портит вид самого проспекта. И это на фоне таких замечательных домов, как "Шуваловский". Вот это гордость проспекта. Замечательный комплекс, радует глаз.

– Какие московские жилые проекты последнего времени можете отметить с архитектурной точки зрения?

– 1-й Обыденский, дом 12, дом напротив него. Эти проекты вписываются в существующую среду. А неподалеку стоит не дом, а пулеметный дот. Он не только выпадает из контекста, но и разрушает его. Могу отметить также проект "Виктория" в Пожарском переулке, дом по Афанасьевскому переулку, 32, который построила для себя "Альфа-Груп". Могут, когда хотят.

Традиции и демократия

– В Европе избежать архитектурных "перекосов" помогает законодательство. Почему же у нас оно не работает?

– Мы очень отстаем от Европы. В Европе всем до всего есть дело. Они любят свои города и свою культуру. Любят и ценят. У нас же культурой пренебрегают и только думают о том, какой бы памятник еще снести, чтобы построить современный дом, который будет совершенно не похож на то, что было. Люди стремятся только к тому, чтобы заработать деньги, не задумываясь о том, что будут видеть их дети. Вот наше отличие от Европы.

– Рано или поздно мы тоже к этому придем?

– В Европе есть свои традиции, и благодаря им законы работают. У нас же традиции совсем другие. У нас не было никогда демократического общества, и потому в нашей ситуации законы просто игнорируются. Очевидно, нужен более жесткий контроль, но в нынешних рамках такой контроль невозможен. Форма правления для России не может быть такой, как в Европе, просто в силу традиций, иначе законы работать не будут. Когда говорят о суверенной демократии, наверное, это и имеют в виду.

– Неужели вы связываете свое будущее с политикой?

– Я политикой не занимаюсь, но интересуюсь. Некоторые политики считают, что высшей формой демократии является монархия. Подсчитайте, сколько мы в этом случае экономили бы. (Смеется.) Не нужна ни Дума, ни выборы... При монархии мы были самой процветающей страной, весь мир кормили. Нас в школе учили, что наша страна была "тюрьмой народов" – это бред полный. Каждый народ сохранил свою культуру, религию, никто никого насильно не "оправославил".

– В отличие от сегодняшних намерений.

– И сегодня никто не собирается этого делать. Знаете, есть такая старинная русская пословица: "Невольник не богомольник".

Вопрос приоритетов

– Как вы работаете с объектами, у которых велики риски никогда не быть построенными или быть построенными с большим опозданием?

– Надо смотреть, все ли документы у девелопера есть. Если нет разрешения на строительство – значит, документы находятся только в процессе оформления.

– И, несмотря на отсутствие полного пакета документов, все-таки работаете с такими проектами?

– На такой ранней стадии обычно еще продажи не начаты. Продают разве что те застройщики, которые близки к административному ресурсу. А другие если и продают, то по достаточно низким ценам, и человек понимает, что высокие риски нивелируются низкими ценами. Когда документы готовы, то цена поднимается, и значительно: бывает, что раза в два. Во всех этих случаях агентство ответственности не несет, потому что соинвестор сам знакомится с документами, сам оценивает риски, сам принимает решение.

– Я имела в виду, работаете ли вы с такими проектами как консультанты?

– Да, работаем. Мы можем включаться в работу на разных стадиях. Даже если документы находятся еще в стадии оформления.

– А как же ваша репутация? Не грозит ли ей такое сотрудничество?

– Если они когда-нибудь получат разрешение, то это будет хороший проект.

– В последнее время кажется, что хороших проектов в элитном сегменте стало заметно меньше, чем раньше. Это действительно так?

– Хороших объектов стало меньше. Это связано с банковским кризисом, в результате которого банки перестали финансировать хорошие объекты и хорошие разработки. У некоторых банков отбирали лицензии. Это – субъективные причины. А объективные причины таковы, что благодаря новым законам и правилам инвестирования произошел отток банков с этого рынка. Меньше стали финансировать, и, как следствие – рынок стал меньше развиваться. Стало больше объектов не элитного класса. Они быстрее строятся, их проще согласовать, ведь возводятся они, как правило, не в центре Москвы. А в центре множество проблем: коммуникации, линии метрополитена, сложности с подведением инженерных мощностей, недостаток электроэнергии. Когда идет точечная застройка, протестуют жители близстоящих домов. И их можно понять. В связи с этим строить в центре стало сложнее. Вот если сделать реконструкцию – это интереснее.

– А как же насчет сохранения облика? При реконструкции очень редко когда не разрушают дом до основания.

– Это зависит от того, какие у девелопера приоритеты. Идеология последнего времени, к сожалению, говорит нам, что выше прибыли нет ничего. Если для человека прибыль – это все, то сохранять фрагмент истории он не будет. Но мы забываем о другом: если мы сохраним облик, то приобретем больше – и не только в денежном эквиваленте.