|
 Девелоперам сложно работать на российском рынке. Многочисленные административные барьеры по-прежнему затрудняют воплощение любого проекта. К тому же серьезно упал покупательский спрос и снизился интерес частных инвесторов к недвижимости. Почему сложилось подобное положение, как на него повлиять и каковы прогнозы на ближайшее будущее? Эти и другие вопросы ДН обсудил с генеральным директором ГК «Лидер Групп» Романом Лябиховым.
Роман, что ждет рынок недвижимости?
Мне кажется, что кризис затянется как минимум до конца 2016 года. По нашим оценкам, спрос упал на 40 %. В зависимости от геополитических событий это продлится, по прогнозам, еще полтора года.
Проблема падения спроса коснулась всех застройщиков?
Да, всех, безусловно.
Какова величина этого падения?
Это зависит от целого ряда обстоятельств, связано с каждым конкретным проектом. Если мы говорим о многоэтажном жилищном строительстве, то диапазон падения спроса 30-60 %.
А в вашей компании?
Так же, как и у всех. В целом мы живем нормально, стабильно и с оптимизмом смотрим в будущее. Потому что кризис всегда идет во благо: если вспомнить 1998 и 2008-й, то после спада в России наблюдался колоссальный рост. До конца 2016 года мы живем спокойно, сдаем в эксплуатацию объекты по графику, а на будущем росте рассчитываем заработать.
С чем связано падение спроса? Люди перестали покупать, у них кончились деньги, их теперь не интересуют вложения в недвижимость?
Здесь сыграло сочетание экономического и психологического факторов. Во-первых, больше информации в интернете - потребители лучше разбираются в ситуации на рынке. Кроме того, важным двигателем покупательской способности выступает ипотека. Теперь критерии, по которым дают ипотеку, жестче: банки пристрастно рассматривают способность заемщиков возвращать кредит.
Во-вторых, сказалось отсутствие частных инвесторов, которые раньше приобретали от нескольких квартир до нескольких этажей. Банковские структуры тоже это делали, но их было не так много.
В-третьих, моменты, связанные с ценой. Представители власти не раз заявляли о том, что недвижимость будет дешеветь. Люди, конечно, учитывают их слова и делают соответствующие выводы.
То есть чиновники своими высказываниями влияют на рынок?
Да, это безусловно так.
То есть мешают развитию бизнеса?
Я бы так не сказал. Существует огромная разница между тем, как чиновники относились к нашему бизнесу 6-7 лет назад и теперь. Поддержка чувствуется - нас, по крайней мере, слышат. Многие вопросы решаются представителями власти и девелоперским сообществом сообща, в рамках взаимодействия ассоциаций, рабочих групп, комиссий и т. д. Но они не всесильны. Безусловно, остаются чиновничьи барьеры, которые необходимо убирать. В то же время зачастую девелоперское сообщество не хочет нести никакой нагрузки, видя только прибыль. В условиях кризиса власти достаточно внимательны к нам, но и мы не должны желать невозможного.
 А чего вы хотите? Вот есть же объединения девелоперов. Что они собираются пролоббировать?
Очень важно продление государственного субсидирования банковских ипотечных ставок на 2016 год. Если не будет дешевой ипотеки, застройщикам придется нелегко - сделки будут откладываться до очередного снижения цен. Мы обсуждаем это с бизнес-сообществом и органом исполнительной власти федерального масштаба. Минстрой России готовит предложения по поправкам к 214-ФЗ, будет скорректировано взаимодействие застройщика и дольщика. Конечно, не хотелось бы, чтобы сломали все то, что наработано. Предлагаются различные механизмы, и их много.
Похоже на популизм.
Знаете, поставлены достаточно сжатые сроки. Они контролируются на уровне вице-премьера в правительстве. Это не популизм, а попытка найти механизм. Популизм в чем? Власти заявляют: давайте мы завтра изменим закон № 214-ФЗ, и вам будет лучше. Но это не привлечет дольщиков на рынок. Задумка о внесении поправок в закон вынашивается давно, но своевременно ли это сейчас? Их надо принимать, но вводить в действие с 2020 года.
Какие моменты, которые стоит трансформировать в законе № 214-ФЗ? Все-таки он работает почти 10 лет.
Государство хочет модифицировать финансирование проектов жилищного строительства. Объект будет строиться на средства девелопера и банка, а дольщики из этой цепочки исключаются. Или дольщик платит деньги, но не девелоперу, а в банк, который финансирует строительство. Нам говорят, что этот алгоритм применяется за границей. Но там культура инвестирования со стороны дольщиков и банковского финансирования бизнес-проектов складывалась десятилетиями.
Поэтому, если говорить о законе № 214-ФЗ, надо контролировать расходы девелоперов - следует четче прописать те средства, которые приносит дольщик, инвестор, чтобы они шли на финансирование строительства конкретного объекта. Сейчас так и происходит, но мы, например, имеем разрешение на возведение группы домов - контролирующие органы проверяют затраты именно на эту группу домов. А речь идет о том, чтобы все контролировалось по объектам.
Мы как застройщики ни разу не нарушали закон № 214-ФЗ. В принципе он нас устраивает. Мы «за», чтобы предоставить больше гарантий дольщикам. Банки этих гарантий дольщикам не дадут. Так что многие вопросы, которые мы обсуждаем с сообществом, требуют взвешенной оценки.
 Вот вы говорите, что власти Москвы и Подмосковья прислушиваются. Какие действия контролирующих органов или государственных властей помогут поднять рынок?
Между инвестиционным решением и началом реализации проекта проходит несколько лет. Для того чтобы выйти на проект, девелоперы собирают исходно-разрешительную документацию, два-три года - обычный срок. Естественно, чтобы начать этот путь, должен быть земельный участок и права на него.
В Московской области за последние три года три раза вносили изменения в региональные градостроительные нормативы. Причем требования постоянно ужесточаются. А ведь это не что иное, как изменение инвестиционных условий. То есть мы на этапе утверждения градостроительной документации вынуждены по два-три раза ее корректировать. Дополнительная нагрузка серьезно бьет по проектам. А мы должны зарабатывать деньги - в том числе, чтобы передавать нашим дольщикам квартиры.
Рынок сжался: что бы ни твердили о колоссальной прибыльности проектов девелоперов, поверьте, в Москве и Московской области она уже давно не столь высока.
Если условия для инвесторов меняются, необходимы прозрачные процедуры их принятия с понятным лагом по времени: не через месяц, как сейчас, а минимум через год, лучше - два. Или, скажем, усредненные социальные нормативы. Но есть проекты, в которых фактический спрос на социальные объекты не соответствует нормативам, поэтому строить их с избытком не имеет смысла. Имеет смысл вводить дифференциацию, но этого не происходит.
Огромное количество проблем возникает при механизме как передачи, так и учета затрат инвесторов на социальные объекты. Мы практически нарушаем закон с учетом того, что социальные объекты нельзя строить на деньги дольщиков. Законом установлено, что мы сначала должны построить жилье, получить чистую прибыль, а потом потратить ее на социальный объект. С этим не согласны органы власти. И они правы: потом застройщик может этого никогда не сделать. А параллельное возведение инфраструктуры на грани нарушения закона, хотя мы тратим денежные средства на социальную инфраструктуру для наших дольщиков. Это законодательный пробел.
Еще хуже дело с улично-дорожной сетью. Государство никогда за свой счет не проложит дорогу, если не принимать в расчет Москву, где власти готовы самостоятельно тратиться на инфраструктуру. У всех остальных, включая Московскую область, бюджеты не те. Застройщик должен понимать, что, реализуя большой проект (больше 200 тыс. м²), он должен вкладываться в дорожную сеть. Затраты на это пойдут из потенциальной прибыли застройщика. Но мы же не вправе получить прибыль и сказать: вот ваша квартира, а дорог пока нет - извините. Опять нестыковка с законодательством.
 Предположим позитивный сценарий: продажи возросли. Что произойдет? Что будет искать покупатель?
Когда рынок выйдет из кризиса, будут достраиваться те проекты, которые стартовали в прошлом году. Требуется новый инвестиционный цикл, который в компаниях начнется в разное время. Массово это будет происходить, когда на рынке случится потепление. Проекты, запущенные в 2016-2017 годах, будут сдаваться в 2019-м.
Что касается тенденций на рынке, приведу такой пример. Недавно, проходя мимо дома бизнес-класса, построенного в 2008 году, я увидел, что его фасады сильно отличаются в худшую сторону от фасадов наших текущих проектов экономкласса. Этот прогресс объясняется новыми требованиями покупателей, развитием технологий, совершенствованием стройматериалов. В ближайшие пять лет нас ждут большие входные группы в классе эконом. В западных странах на первом-втором этажах жилых комплексов - общественная зона. А у нас же девелоперы смотрят на количество квадратных метров и сколько из них реально продать. Понятно, что в элитном сегменте это соотношение другое: в любом случае создается общественное пространство, хотя оно и невыгодно девелоперу. Как и в автомобильной индустрии, в девелопменте те технологии, которые сначала применяются в высшем сегменте, будут постепенно переходить в более низкие. Набор платных опций становится базовым.
Вы уже готовите проекты, которые будут запускаться в 2017 году?
У нас есть определенный земельный банк, который предполагает строительство не только в 2017, но и в 2020 году. Поэтому мы изучаем, как будем его позиционировать, в каком сегменте. И мы не прекратили проектирование и согласование градостроительной документации. До окончания кризиса сложно говорить о проектах, которые мы начнем в 2017 году, - слишком велика неопределенность.
Есть ли у вас любимый проект, который удался на все сто?
Лучший проект всегда в будущем. Один из таких сейчас в работе. Это проект развития застроенных территорий в городе Мытищи - несколько десятков гектаров. По условиям договора мы планируем расселить 81 многоквартирный дом: они ветхие, жить в них практически нельзя. В рамках реализации проекта получится город в городе со всеми необходимыми элементами социальных объектов, инфраструктуры и досуга, и что немаловажно, с достаточно разряженной средой - дома в основном четырех-шестиэтажные, хотя расположены сразу за МКАД. Мы начинаем первый этап строительства. Вот этот красивейший проект и будет самым лучшим.
Беседовал Михаил Морозов
Дайджест Недвижимости
октябрь 2015 № 8 (105)
|
