ТЕНДЕНЦИИ Новый тренд?

Новый этап во взаимоотношениях девелоперского и банковского сектора - самая горячая тема последних недель. Каждый делает собственные выводы и строит субъективные прогнозы, разбросанные в промежутке от «отлично» до «ужасно». Ну, «отлично» - это перебор: в любом повороте событий непременно есть как плюсы, так и минусы. А вот ужаса в происходящем точно нет никакого, напротив - для конечных потребителей партнерство девелоперов и банков является позитивной новостью. За одним исключением...

                Нет финансирования -
                нет покупателя

Для начала давайте вспомним: чего покупатели квартир больше всего боялись, когда грянул кризис? Главным образом - недостроя. Быстро и категорически они отказались вкладывать деньги в объекты, находящиеся менее чем в 70-процентной стадии готовности. В условиях экономической нестабильности и неясных перспектив финансирования такие проекты начали выглядеть высокорисковыми.

Надежды на неотложную помощь финансовых институтов и государства не оправдались. Подавляющее большинство банков повернулось к стройкомплексу спиной в ответ на кредитные мольбы девелоперов. А ответ на вопрос, станет ли государство вытаскивать из кризиса всю строительную отрасль целиком (а вдруг станет?), стал очевиден уже к декабрю 2008-го. Даже компании, попавшие в составленный правительственной комиссией список системообразующих организаций, имеющих для нашей страны стратегическое значение, не могли - и это особо подчеркивалось - гарантированно рассчитывать на государственные льготы.

Окончательно точки над i расставило выступление Владимира Путина - основного докладчика Всемирного экономического форума-2009 в Давосе: «Оборотная сторона антикризисных мер почти во всех странах - это концентрация в руках государства избыточных активов. В Советском Союзе в прошлом веке роль государства была доведена до абсолюта, что привело к тотальной неконкурентоспособности нашей экономики. Этот урок нам дорого обошёлся, я уверен, что никто не хотел бы его повторить». Именно из-за отсутствия гарантированного стабильного финансирования объекты, которые могли пополнить собой ряды недостроя (те, что успели выйти из «бумажной» стадии и находились на уровне 30 - 40-процентной готовности) резко перестали быть интересны покупателям. Пессимистов не убеждали ни статистические выкладки, ни пример прошлого, локального российского кризиса, по ходу которого здорово выиграли именно те, кто вложился в недвижимость столичного региона. Цены продолжали снижаться, потенциальные покупатели и инвесторы - стоять в оборонительной позиции и ждать пресловутого дна...

Но «время разумной обороны» шло, шло, а потом вдруг раз - и кончилось! Повлияли и стабилизация экономической ситуации в стране и мире в целом, и психологическая усталость покупателей от кризиса, и робкое проявление накопившегося отложенного спроса. Мощные поначалу темпы снижения цен медленно, но верно сходили на нет - по мнению аналитиков, около 90% от общей величины ценового падения рынок выбрал еще в 2008 году, и на первую половину 2009-го остались уже некритичные колебания стоимости м². И сегодня застройщиками анонсируются различные «специальные условия» - но о «тотальной распродаже», к которой некоторые девелоперы прибегали в конце прошлого года, речи не идет.

Число фактических сделок по-прежнему остается меньше докризисного, а покупательскую активность аналитики предпочитают называть нерезультативной. Но совершенно очевидно, что спрос оживает, и в некоторых сегментах очень активно. К примеру, по данным отдела стратегического консалтинга компании «Калинка-Риэлти», «ещё в феврале-марте на рынке элитной недвижимости Москвы ежемесячно закрывалось по 12 - 15 сделок. В июне-августе этот показатель увеличился вдвое и составил уже 25 - 30 квартир, а средний бюджет сделки за этот период вырос с $2,5 млн до $4,2 млн.

Немаловажный фактор - декларативное возвращение ипотеки, традиционно стимулировавшей покупательский спрос. Несмотря на то, что в течение лета ставки по ипотечным кредитам продолжали расти, параллельно росло и число выданных кредитов (по крайней мере, на покупку «вторичного» жилья). Некоторые девелоперы вывели на рынок разработанные совместно с банками ипотечные программы, привязанные к конкретным объектам и пре­дусматривающие ставки немного ниже среднерыночных. А в конце лета ряд банков заявил о возобновлении выдачи кредитов на строящееся жилье.

                Плюсы...

И вот тут-то, с конца лета - начала осени, начали поступать сведения о выходе на рынок недвижимости российских банков - не только в роли ипотечных кредиторов, но и как совладельцев девелоперского бизнеса. «ДОН-Строй» и ВТБ, соглашение которых стало одной из самых громких новостей последнего месяца, только открывают перечень компаний и банков, вступающих на путь принципиально новых взаимоотношений. 

Крики о конце девелоперского бизнеса - первая и потому во многом непродуманная реакция на происходящее. В конце концов, что важно для конечных приобретателей? Чтобы стройки продолжались и объекты сдавались в положенные сроки. В этом смысле поддержка финансового партнера, которой так не хватало строительной отрасли с самого начала кризиса, поможет девелоперам в сложный экономический период продолжать реализацию проектов и выполнять свои обязательства. Проекты, получившие такой финансовый ресурс, являются наиболее привлекательными с точки зрения грамотного покупателя и инвестора.

                ...и минусы

Что касается возможных рисков, появившихся в связи с переходом проектов под «банковское крыло», то для потребителей главный из них - ценовой.

В том, что рынок вошел в стадию стабилизации с последующим непредсказуемым уровнем роста цен, уже мало кто сомневается. Непредсказуемость связана главным образом с тем, какой объём дефицита предложения сформируется  на рынке за кризисный период. Данные мониторинга социально-экономического развития РФ за январь-июль, подготовленного Министерством экономического развития, свидетельствуют: в июле 2009 года объёмы строительства в России упали на 17,8% по сравнению с аналогичным периодом 2008 года. Руководитель департамента экономической политики и развития города в Правительстве Москвы Марина Оглоблина поясняет: «Стройки стоят, инвесторы достраивают то, что есть, а новые проекты практически не начинают».

Современные тенденции, по мнению экспертов «АКЦ МИЭЛЬ», предвещают системные изменения: «Объёмы строящегося и выходящего на рынок жилья минимизируются, ёмкость рынка новостроек в Москве и Московской области снижается. В ближайшей перспективе ожидается дефицит предложения квартир в новостройках на всех стадиях готовности».

Именно резко снижающееся предложение на фоне медленно оживающего спроса и заставляет экспертов прогнозировать в будущем «непредсказуемый рост цен». При таких перспективах единственное, что может заставить продавца безотлагательно сбывать жилье на любых условиях - острая нехватка денег. А при наличии банков-партнёров, обеспечивающих финансирование текущей деятельности, у девелоперов нет необходимости предлагать квартиры по минимальной цене. Поэтому как долго на рынке сохранятся упомянутые «специальные предложения» - большой вопрос. 

ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ   |   сентябрь – октябрь 2009   |   № 5 (45)