|
В ноябре 2008 года ДН поинтересовался у экспертов загородного рынка: все ли девелоперы и проекты доживут до весны? сократится ли спрос на загородные объекты? что нас ждёт в недалёком будущем? И вот наступила весна. В голове постоянно звучит песня о домике в Подмосковье, и так хочется услышать, что всё хорошо, и все проекты и девелоперы в полном порядке, и спрос на загородные объекты не сократился, а наоборот. И всё это - во время кризиса. Мечты? Может быть. А что происходит на самом деле? Чем живёт и какими "болезнями" болеет загородка Подмосковья? Есть ли у покупателей шанс в ближайшее время по нормальной цене приобрести дом, где "белый лебедь на пруду" и всё такое? На эти и другие вопросы отвечают участники традиционной рубрики ДН "Люди говорят".
Сергей МИХЕЕВ
член правления,
руководитель департамента продаж
холдинга "Сапсан"
Аналитики, утверждавшие в конце 2008 года, что далеко не все девелоперы и не все проекты доживут до весны, оказались не так уж и далеки от истины: не все дожили. К сожалению, это объективная реальность. Одни проекты выставлены на продажу, другие просто "заморожены" из-за отсутствия средств. Перечислить всех, кто на сегодняшний день не в состоянии достроить объект (посёлок), не представляется возможным: нет полной и объективной картины состояния того или иного застройщика, а заниматься распространением слухов - занятие совершенно не для нас.
Ценовое "дно" в сегодняшних условиях для каждого девелопера определяется той цифрой, с которой стартуют его объекты. Я думаю, "дна" ещё не все достигли - в силу разных причин. Одна из них и, пожалуй, самая главная - нежелание идти на серьёзный дисконт. Многие не видят смысла продавать сегодня, надеясь, что через 2-3 года спрос и цена вырастут вследствие уменьшения предложений.
Стоимость объектов загородной недвижимости упала ровно настолько, насколько продавец решил ее "уронить". Иными словами, стоимость сегодня определяется потребностью девелопера в деньгах, и она равна вашей договорённости с застройщиком. Спрос, конечно, сократился. По нашим оценкам, в зависимости от компаний, готовности посёлков и прочих факторов - на 40-99%.
Есть два, с моей точки зрения, дальнейших пути развития событий:
а) большая часть капитала уйдёт с рынка загородной недвижимости - и в этом случае нас ждёт стагнация и неопределённость;
б) по оценкам экспертов, с обвалившегося рынка ценных бумаг в последнее время были изъяты суммы с десятью нулями в долларовом эквиваленте. Большая часть этих денег после экономического кризиса с высокой долей вероятности будет направлена на покупку ликвидной недвижимости - что в ближайшие 1-2 года спровоцирует значительный рост цен на домовладения в посёлках крупных игроков. В сфере загородной недвижимости по этой причине на некоторые проекты уровень цен сохранится, и даже возрастёт. Так или иначе, интерес к малоэтажным домам останется высоким.
 Николай КАЛИНИН
генеральный директор
компании "Вуокатти-Русь"
На загородном рынке недвижимости многие проекты пришлось приостановить, а те, что находятся на ранней стадии проработки, и вовсе на 100% остановлены. Готовые предлагаются с дисконтом - от 20% до 40%, а наиболее переоценённые предложения потеряли в стоимости больше всех - до 50%. Но говорить о кладбище несбывшихся надежд загородного рынка нет оснований.
Безусловно, вопрос: "Достигли ли мы дна?" - можно будет признать вопросом года. Самый раскрученный бренд на рынке недвижимости сейчас - это "На дне". Как не вспомнить великого Горького...
Рынок поменял вектор - теперь приоритет за заказчиком. Цена формируется более объективно, основываясь на паритете интересов покупатель-продавец. В целом можно говорить о том, что наступает эпоха разумного потребления. На первом плане - "необходимо" вместо "хочу". Это означает, что приоритетом при выборе, например, дома будут его эксплуатационные качества. А за этим стоит и выбор строительных материалов, и качество работ, и размеры самого объекта. Конечно, сейчас одним из основных требований заказчика является надёжность его инвестиций и, следовательно, подрядчика. Кризис, не кризис - есть экономика объекта, и предлагать цены ниже себестоимости - абсурд.
Собственно весь рынок недвижимости осознал смену ориентации. Остаётся не только смириться, но ещё и полюбить эти изменения. А это самое сложное: надо поднять все внутренние резервы, все, что называется, загашники открыть и предложить продукт мечты.
Сокращение спроса на загородные объекты связано с повсеместным сокращением потребительских возможностей. Понятно, что загородная недвижимость это, как правило, второе-третье либо сезонное жильё. Поэтому покупку загородного дома будут делать наиболее взвешенно. Например, отмеченный всеми тренд - покупка подешевевших участков в организованных посёлках без подряда. Люди хотят воспользоваться ситуацией максимально - снижение стоимости стройки делает привлекательным строительство дома под собственным контролем.
Ещё одно модное в наше время течение - не делать никаких прогнозов. Скажу одно: перспективы всегда есть, весь вопрос в том - радужные они или не очень?
 Владимир ЯХОНТОВ
управляющий партнёр компании
"МИЭЛЬ- Загородная недвижимость "
Все застройщики по-разному отреагировали на кризисную ситуацию. Девелоперы, которым сейчас необходим денежный поток, пересматривают свои проекты в сторону значительного снижения стоимости за счёт рентабельности объекта, его себестоимости и переводят посёлки в более экономичный разряд. Другие "заморозили" свои проекты в сегментах бизнес-класса и особенно de luxe. Комплексы, изначально спроектированные как элитные, сложно переориентировать в другой класс - слишком большие по площади дома, участки и обширная инфраструктура. Их проще на время законсервировать. Такая участь постигла порядка 100 проектов, что планировалось вывести на рынок в 2009 году в сегментах бизнес и de luxe.
Цена на объекты загородной недвижимости упала фактически на 50% в долларовом эквиваленте, и дальнейшего снижения, скорое всего, уже не будет, иначе компании-застройщики попросту разорятся. Опустилась ценовая граница всех сегментов. Раньше мы говорили, что de luxe начинается от $2 000 000, а теперь считаем - от $1 000 000, бизнес-класс - от $500 000, теперь - от $300 000. На регулярном рынке земли ситуация следующая: на 30 - 40% снизилась цена на земельные участки под индивидуальное жилищное строительство, на 70% - на сельскохозяйственные земли. Что касается первичного рынка земли, то участки без подряда были представлены в единичных коттеджных комплексах. Продажа участков с коммуникациями в организованных посёлках - антикризисная мера. В нашей компании мы измеряем спрос по трём показателям: число звонков от потенциальных покупателей, число показов объектов, и, собственно, число самих сделок.
Число звонков и показов осталось на уровне 2007 года, а вот число сделок сократилось на 40% по сравнению с прошлым годом. Это характеризует отложенный спрос при сохранении интереса к загородной недвижимости. Если рассматривать февраль 2009 года, то сделок было на 30% меньше, чем в феврале 2008 года, если говорить о марте, то сделок прошло меньше на 40%, нежели в этом же месяце 2008 года.
Сегодня покупатели в первую очередь обращают внимание на недорогие коттеджи стоимостью до $500 000 в комплексах высокой степени готовности или уже сданных в эксплуатацию, в которых предлагаются построенные объекты. А таких сейчас не так много: объём предложения на первичном рынке загородных коттеджей катастрофически сократился - сейчас он составляет фактически 30% от докризисного уровня. Хорошим спросом пользуются и оформленные земельные участки с коммуникациями в организованных посёлках.
Как я уже отмечал, цены больше опускаться не будут, но на рынке увеличится предложение недорогих коттеджных посёлков, так как многие девелоперы пересматривают свои строительные концепции в пользу снижения стоимости объекта. Скорее всего, перестанет пользоваться спросом такой формат недвижимости, как "дальние дачи", потому что цены на "ДД" и на объекты в ближайшем Подмосковье сегодня почти равнозначны.
 Юлия ДАНИЭЛЯН
управляющий партнёр
компании MOZAIK Development
Можно с уверенностью сказать, что до весны дожили не все - и это понятно. Остановился характерный для последних лет процесс, когда девелопментом загородной недвижимости занимались все, у кого есть хоть какие-то деньги. Почему-то считалось: для того, чтобы строить коттеджи, большого ума и особого профессионализма не надо. Поэтому возникали посёлки с уродливыми домами с непродуманным метражом, в неправильном месте, с непонятным набором инфраструктуры - словом, дома, которые никто никогда не купит. Вот такие объекты до весны и не дожили. Вместе с ними в яме оказались и те, у кого были кредиты, и осенью наступил срок их погашения, а реструктуризации долга с банком добиться не удалось, а также те, у кого за последние месяцы не было ни одной продажи.
Кризис заметно обострил конкуренцию. Спрос упал в результате негативных ожиданий людей по поводу своей неплатёжеспособности и того, что произойдёт снижение цен. Поэтому те, кто сейчас всё-таки покупает дома, получили возможность выбрать лучшее по заметно сниженной цене. По поводу ценового "дна"... Думаю, если мы его ещё не увидели, то, по крайней мере, сильно к нему приблизились. Стоимость объектов упала в различных сегментах по-разному. К примеру, на участки без подряда, по моему мнению, цена упала на 30 - 50%, на участки с подрядом без строений - на 90%, на готовые объекты - на 10 - 20%. По классам дифференциация слабее. Скорее, одинаковые законы действуют во всех классах недвижимости.
На ближайшие полгода я прогнозирую застой в нашей отрасли, а затем она начнёт плавно развиваться, причём по разным направлениям - как в сфере строительства коттеджных посёлков, так и в результате развития государственных социальных программ. Изменится отношение к формату загородной жизни как таковому, к технологиям строительства, будет больше рациональных и взвешенных подходов.
 Александр ОСТАШКЕВИЧ
начальник отдела продаж
компании "Стройарсенал"
Так или иначе, до весны дожили почти все. Основанием так говорить служит тот факт, что на рынке нет демпинговых цен на объекты загородной недвижимости. Да, скидки делают практически все компании, в том числе и наша, но до глобальных распродаж с огромным дисконтом дело не дошло. Пока не дошло. В "западне" оказались компании, которые строили преимущественно на заёмные средства. Им и цены снижать никак нельзя, и кредиты возвращать надо. Пока эти девелоперы ещё держатся на плаву за счёт реструктуризации задолженности, а также сокращения издержек, увольнения персонала и "замораживания" уже начатых строек. Что произойдёт после того, как последние ресурсы иссякнут, - вопрос открытый.
Если смотреть не только на девелоперский рынок, но и на рынок загородной недвижимости в целом, можно отметить: цены на "вторичку" тоже не спешат падать - землю и дома вокруг Москвы никто отдавать "без боя" не хочет. Многие покупатели рассчитывают, что вот-вот на рынок хлынут дешёвые дома и участки. Как бы не так! Вероятность того, что объекты будут выброшены на свободный рынок по бросовым ценам в массовом порядке, крайне невелика. Сейчас некоторыми компаниями действительно практикуется продажа домов по цене ниже себестоимости. Это делается для закрытия оперативных потребностей по платежам. Но никто это не афиширует и официально о подобных акциях не сообщает. Никто не хочет обрушить рынок - ни девелоперы, ни инвесторы, уже вложившиеся в покупку загородной недвижимости. Такой вялотекущий процесс может продолжаться достаточно долго. К этому времени ситуация и в мире, и в стране может измениться. Как только наступит хоть какая-то иллюзия стабилизации, тут же увеличится число желающих приобрести жильё. Ведь вокруг Москвы земли очень немного - это невозобновляемый ресурс. Более того, у многих потенциальных покупателей деньги есть, только они боятся их вкладывать, надеясь на мифический обвал цен. Поэтому "дно" именно на загородном рынке может быть весьма пологим, без резких провалов. Многие его могут даже и не нащупать.
Сегодняшнюю ситуацию сравнивают с тем, что происходило в конце 90-х годов. Тогда квартиру в Москве можно было купить за $10 000, но всё упиралось в то, что таких денег у большинства не было. Сейчас расклад совершенно иной. Деньги у людей есть, но они не спешат с ними расставаться. Этим и объясняется то, что цены на недвижимость пока не собираются "обваливаться".
По сведениям нашей компании, как такового падения цен в долларовом эквиваленте на рынке загородной недвижимости не зафиксировано. Рублёвая цена с момента входа в кризис только увеличилась - на это повлияла существенная девальвация национальной валюты. Поэтому я бы предпочёл говорить не о падении цен, а о скидках, которые предоставляются практически всеми игроками рынка. В среднем базовой скидкой сейчас считается цифра в 20%. Именно такой процент для своих клиентов установили и мы. Некоторые компании, которые крайне нуждаются в наличных, могут снизить цену и до 30%. Известны случаи, когда цены вынуждены были снижать и на 50%. Размер скидки зависит от способа платежа: если клиент придёт в компанию с чемоданом денег, он сможет получить максимальную скидку; если же платёж растянут во времени, то о большой скидке вряд ли можно будет говорить.
Самым большим спросом на сегодняшний день пользуются участки без подряда. Логика простая - себестоимость строительства снизилась. Упали цены как на стройматериалы, так и на рабочую силу, что позволяет построить дом на 30% дешевле, чем это было до кризиса. На втором месте находятся объекты в коттеджных посёлках с развитой инфраструктурой. Купив такой дом, в нём сразу же можно жить. Участки с подрядом сегодня продать практически невозможно, так как покупателю это невыгодно - ведь, заплатив внушительную сумму, придётся подождать несколько месяцев, пока дом будет возведён.
Самые большие проблемы испытывает рынок элитной загородной недвижимости - не то чтобы нет желающих жить в шикарных домах, они-то как раз есть, и деньги у них есть, но они боятся их тратить на дорогое жильё. Одни считают, что элитка подешевеет, другие рассчитывают во время кризиса сделать вложения в какой-то другой бизнес, поэтому склонны не к покупке дома, а к продаже. Вторая причина отсутствия спроса на элитное жильё - дискриминация самой идеи элитарности. До кризиса, чтобы купить дом в элитном коттеджном посёлке, нужно было быть "членом клуба богатых". Девелоперы щепетильно относились к вопросу однородности окружения в своих посёлках. Теперь же участок или дом в VIP-поселении может купить любой желающий - были бы деньги.
В декабре спрос на загородные объекты в нашей компании и у наших коллег сократился практически до нуля. Во время новогодних праздников люди смотрели объекты, но честно признавались - из любопытства. Сегодня ситуация становится достаточно интересной: число желающих приобрести загородное жильё растёт, хотя это, конечно, не тот спрос, что был до кризиса.
Если говорить о ближайшем будущем, то глобальных изменений ждать не стоит - ни в сторону подорожания объектов, ни в сторону их удешевления. Сдерживает рынок не только кризисная паника, а и прекращение действия старых систем оплаты, например, ипотечных.
 Роман БОЛЬШАКОВ
коммерческий директор компании Urban Group
Я бы не сказал, что кто-то "не дожил до весны". Дожили почти все, однако продажи на загородном рынке существенно снизились, что не могло не повлиять на состояние девелоперов. Кто-то остановил строительство, кто-то назвал это "сезонным перерывом в работах". В любом случае, стабилизация ситуации на финансовых рынках, начало сезона продаж - весны - покажет, кто из девелоперов смог пережить зиму с наименьшими потерями.
Думаю, что ценовое "дно" мы не увидели, однако в секторе загородной недвижимости "дно" - вещь довольно абстрактная. Существует понятие "себестоимость строительства" - продавать недвижимость по ценам ниже себестоимости застройщик станет в совсем уж плохой для себя ситуации. Поэтому для каждого сегмента загородного рынка понятие "дна" существенно разнится - выводить "среднюю температуру по больнице" вряд ли правильно. Простой пример: стоимость земли, которая входит в себестоимость любого проекта, на 20-м км и на 70-м км Новорижского шоссе весьма различается, поэтому и ценовое "дно" у проектов на 20-м км и 70-м км будет различным.
В рублёвом эквиваленте стоимость предложений не снизилась, а даже незначительно выросла. За счёт применения систем скидок, конечно, стоимость может уменьшаться, однако на серьёзные уступки идут только те застройщики, у которых совсем плохо с ликвидностью: проект находится на низкой стадии строительства, есть проблемы с финансированием стройки. Насколько нам известно, некоторые застройщики предлагают в том или ином виде скидки до 50%. Проектов со строительной готовностью 80-90% на загородном рынке не так много, в сегменте экономкласса они особенно редки. Поскольку именно эти посёлки являются наиболее ликвидными и привлекательными для покупателей, застройщики не снижают цены на подобные предложения. Скажем, сейчас цены на таунхаусы экономкласса колеблются на уровне 55 000-70 000 руб./м2.
Больше всего от кризиса пострадали коттеджные посёлки бизнес-класса. Хотя, по нашей оценке, спрос на них упал ещё летом 2008 года. Ещё тогда многие стали задумываться: а зачем покупать дом за $1 млн, если можно купить за $500 000-600 000. А во время кризиса денег на такое приобретение у многих не стало вовсе. В элитном секторе, в основном, вся информация о продажах закрыта, тут составить мнение о влиянии кризиса сложно, однако, предполагаю, что продажи идут, пусть и с меньшей интенсивностью. Меньше всего пострадал экономкласс. Это связано с высоким интересом покупателей к данному сегменту, невысокими (в сравнении с бизнес-классом) ценами и числом предложений. В нынешней экономической ситуации найдётся больше покупателей на таунхаус стоимостью $300 000, чем на коттедж стоимостью $1 млн - это вполне очевидно. По нашим данным, за зимний период продажи коттеджей бизнес-класса по всем направлениям практически остановились, тогда как продажа качественных таунхаусов экономкласса не прекращалась, естественно, с поправкой на экономическую ситуацию и сезонность.
Думаю, что в ближайшее время (3-6 месяцев) ценовая ситуация на загородном рынке не изменится - ждать каких-либо серьёзных потрясений не стоит. Конечно, спрос упал, а предложение жилья увеличилось в разы, но при этом ликвидных, качественных проектов становится меньше. Именно поэтому мы не прогнозируем ни повышения, ни резкого снижения цен.
ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ | май - июнь 2009 | № 3 (43)
Материал подготовила Светлана КОЗЛОВА
|
