В деревню, в глушь, за сотый километр

Разница между дачей и загородным домом стала ясна несколько лет назад, когда свободной территории под застройку в 50-километровой зоне от МКАД практически не осталось. Более того, все пространство в этом радиусе превратилось в одно огромное малоэтажное поселение. В результате, обещания застройщиков оказались выполненными наполовину: жизнь вдали от шума городского - в наличии, вот только наслаждаться прогулками на природе можно лишь на собственном участке (если не забыли высадить на нем деревья) или в зоне отдыха коттеджного поселка (если таковая имеется).

Лет 15 назад, когда пригороды Москвы только начинала охватывать лихорадка малоэтажного строительства, новоселы первых коттеджных поселков еще могли наслаждаться прогулками в лесу, по извилистым берегам рек и водохранилищ. С течением времени мода на возведение коттеджей в особо живописных и лесных территориях привела к тому, что на смену оригинальному ландшафту пришли высокие заборы с торчащими над ними псевдочерепичными крышами. Но потребность отдыхать на природе и вне заборов породила на загородном рынке новое явление, получившее название второй дом или дальняя дача. Правда, поначалу застройщиков не совсем устраивала активность потенциальных покупателей, да и выбор у последних был невелик. Если же говорить о вторых домах или усадьбах для особо обеспеченных, то таких предложений и вовсе были единицы. Инвесторы оценивали риски в этом сегменте как очень высокие и потому предпочитали рекламировать бумажный вариант проекта - реальное строительство начиналось только после того, как на объект находился покупатель. Была и еще одна проблема: в коттеджных поселках, позиционирующихся в сегменте экономкласса, цена коттеджей и участков оказалась не столь доступной, как на то рассчитывали покупатели. Когда же баланс был вроде бы найден, наступил мировой экономический кризис, который не обошел вниманием и загородный рынок недвижимости в целом, и дальние дачи в частности.

На этот сегмент кризис подействовал точно так же, как и на рынок в целом, - утверждает Армен Маркосян, директор по маркетингу холдинга Сапсан. - Продажи резко упали, новички в этом бизнесе и те, у кого имеются кредитные портфели, либо замораживают проекты, либо предоставляют огромные скидки (до 50%). Около 40 - 45% покупателей „дальних дач" приобретали их либо с использованием ипотеки, либо по другим кредитам. Но так как проценты в банках сейчас большие, а отбор кредитуемых очень жесткий, этот рынок временно потерял своих покупателей. А те, у кого на сегодняшний момент есть „живые" денежные средства, отложили покупки, так как не знают, когда кризис закончится, и что можно ожидать в ближайшем будущем.

В условиях кризиса коттеджные поселки, расположенные на значительном удалении от Москвы и предназначенные для отдыха, возможно, в меньшей степени востребованы покупателями, - считает Геннадий Теряев, директор департамента развития бизнеса инвестиционно-строительного холдинга RODEX Group. - Они не являются приобретением первой необходимости, в отличие от первого жилья для постоянного проживания (квартиры, коттеджи рядом с Москвой). Сейчас покупатели заняли выжидательную позицию, и мы наблюдаем ситуацию „отложенного спроса", которая через некоторое время приведет к очередному скачку цен на недвижимость. Между тем, - продолжает спикер, - спрос на „дальние дачи" у RODEX Group сохраняется на достаточно хорошем уровне. Сегодня подобная ситуация редка. И RODEX Group - это, скорее, исключение из правил, поскольку компания одна из немногих предлагает не землю с подведенными коммуникациями под застройку, а комфортные коттеджи в коттеджных поселках, объединенных единой сетью инфраструктурных объектов бытового и социального назначения, расположенных рядом с большой водой и историческими местами, такими, как Бородино, Лужецкий Ферапонтов монастырь, Старая Смоленская дорога. К тому же все коттеджные поселки холдинга RODEX Group входят в единый мегапроект Можайская волна (Аистово, Сосновые берега, Маяк и Золотые пески).

Несмотря на сложную ситуацию на рынке загородной недвижимости, открыто пока никто не заявлял о свертывании того или иного проекта, хотя есть информация, что практически все новые проекты, запущенные во второй половине 2008 года, заморожены. Более того, за последние 4 месяца на рынке не появилось ни одного нового. Все это можно объяснить не только экономическим кризисом, но и так называемым мертвым сезоном. Даже в самые благополучные времена в этот период выводилось по-минимуму новых проектов, но все же нулевого результата прежде не было никогда.

Правда, застройщики, в отличие от аналитиков и журналистов, не столь пессимистичны, и считают, что у дальнодачного сегмента рынка хорошие перспективы на ближайшее будущее. Кризис заставил всех занять выжидательную позицию, - констатирует Николай Калинин, генеральный директор компании Вуокатти-Русь. - Но, думаю, подобные объекты не выйдут из моды, учитывая великие и богатые просторы нашей страны. Несмотря на расстояния, они всегда реализуются по высшему классу. Здесь уместно вспомнить и принципы экодевелопмента, и ландшафтный дизайн, подчеркивающий „стихийный" вид окружающего пейзажа, и наличие вертолетной площадки. Комфортабельность подобных объектов удовлетворяет самые взыскательные запросы.

Такой формат будет по-прежнему пользоваться спросом, и проекты „дальних дач" будут появляться на многих направлениях, - уверена Наталья Бланкова, маркетолог компании Пересвет-Инвест. - Сейчас, в кризисный период, активность как покупателей, так и застройщиков несколько снизится, но в дальнейшем благодаря выгодной цене и акценте на экологию спрос оживится быстрее, чем на дорогие коттеджные поселки.

Данный сегмент начал активно развиваться только последние 2 - 3 года, - продолжает Армен Маркосян. - На выходе из кризиса такие проекты снова обретут популярность. Это связано с тем, что данный сегмент еще не охвачен даже на 50% своих возможностей. К тому же спрос на „дальние дачи" есть и сейчас, но отложенный. Данный тип жилья предназначен для среднего класса, который снова начнет приобретать жилье, когда банки снизят проценты по кредитованию и жесткость отбора.

2008 год, а если говорить точнее, его первая половина, оказался на редкость удачным для этого сегмента рынка недвижимости. Предложения от разных компаний сыпались как из рога изобилия. В Подмосковье не осталось ни одного направления, где бы не строились коттеджные поселки дальних дач. Нередки случаи захода застройщиков и на территории соседних областей - Тульской, Калужской, Тверской. Такая ситуация ничуть не отпугивала потенциального покупателя: главное, чтобы был красивый ландшафт, лес, вода, а то, что земля принадлежала другой области, не играло существенной роли. Радовали разнообразием и архитектурные проекты, среди которых встречались стилизации и под древнерусские деревни, и под небольшие бюргерские городки, и под альпийские поселения (как в случае с Дмитровским направлением). Хватало и изысков, и архитектурных находок. Особо впечатляюще выглядели коттеджные поселки, вписанные в предлагаемый природой необычный ландшафт, - коттеджи на островах, соединенных между собой оригинальными деревянными мостками, или поселение на двух берегах реки, где правая сторона была классической Францией, а левая - средневековой Британией. Примечательно, что архитектурные изюминки можно было встретить в коттеджных поселках как эконом-, так и бизнес- класса.

Если от описательной части перейти на язык цифр, то в 2008 году объем предложения на рынке загородной недвижимости дальних дач увеличился на 186% и составил 4 723 коттеджа. Всего же в сегменте дальних дач Московской и соседних областей на данный момент насчитывается 18 319 домовладений. По итогам прошлого года, уровень цен в данном сегменте поднялся на 40 - 50% по отношению к уровню декабря 2007 года. Если конкретнее, то домовладение площадью около 300 м² с земельным участком 15 - 25 соток в конце 2008 года можно было приобрести по цене $350 000 - 600 000, тогда как в 2007 году такое же домовладение обходилось в $150 000 - 400 000. Учитывая относительно невысокую стоимость домовладений, а также наличие всех коммуникаций и инфраструктуры, данный сегмент загородного рынка на протяжении всего года пользовался высоким уровнем спроса, особенно если учесть, что многие дальние проекты расположены вблизи крупных водоемов и лесных массивов.

То, что золотые времена вернутся, застройщики и инвесторы не сомневаются. Весь вопрос - когда? Ведь пока наступивший год не сулит ничего радужного. В 2009 году в целом на рынке загородной недвижимости будет наблюдаться значительное сокращение числа новых проектов, - считает Наталья Бланкова. - Так, если ежегодно на рынок выходило 50 - 60 новых проектов, то в этом году их число не превысит и половины этих объемов, а скорее всего, их будет около 10 - 15. В связи с этим в текущем году новых проектов в сегменте „дальние дачи" может не быть вообще. В дальнейшем этот сегмент будет развиваться, но по-прежнему большинство проектов будет располагаться на северных направлениях.

Скорее всего, в 2009 году проектов в таком формате будет меньше, чем в 2007 и 2008 году, - соглашается Геннадий Теряев. - Появление их наиболее вероятно по скоростным трассам с хорошей пропускной способностью, а также по тем направлениям, где есть „большая вода" и лесные массивы - например, Новорижское, Киевское, Новокаширское и Симферопольское.

Вероятность появления в этом году новых коттеджных поселков практически нулевая, так как продаж, по сути, не будет, - подводит черту Армен Маркосян. - Никакой банк не даст под строительство кредит, и инвестиционные фонды тоже на это не пойдут. Теоретически есть один вариант: если какой-нибудь инвестор, у которого сейчас имеются средства, готов вложиться, исходя из долгосрочной инвестиции (1 - 2 года). Несомненно, он при этом выиграет, потому что земля сейчас падает в цене, стройматериалы тоже. А на выходе из кризиса, когда все только начнут строить, у него уже будут готовые коттеджи. Тогда и появится спрос, и цены снова начнут расти.

ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ   |   февраль 2009   |   № 1 (41)