|
Что делать, если вы больше
не можете платить по кредиту?
Первое, что надо сделать в такой ситуации - это связаться с банком-кредитором, сообщить ему о переменах в вашей жизни и попросить отсрочку по кредиту. Если ваши трудности носят временный характер (а такой характер носит даже потеря работы - если, конечно, заемщик обладает востребованной специальностью) - тогда банк такую отсрочку предоставит. В частности, Сбербанк в некоторых случаях готов ждать до 2 лет.
О том, как поведет себя банк в таких обстоятельствах, необходимо узнать еще до подписания кредитного договора - особенно если заемщик по тем или иным причинам не уверен в своем будущем. Однако, как правило, банки идут навстречу, поскольку процедуры взыскания и реализации квартиры и хлопотна, и затратна. В среднем срок такой отсрочки исчисляется несколькими месяцами, однако всегда это решается в индивидуальном порядке.
Если отсрочку платежей заемщик получить не может, он приступает к продаже квартиры. Банку отходит сумма кредита и проценты по нему (за период фактического пользования кредитом плюс еще некоторые проценты, размер которых устанавливает каждый банк в установленном им порядке), заемщику - разница между покупной и продажной стоимостью жилья. Разумеется, любые операции с находящейся в залоге у банка квартирой возможны только с разрешения кредитора.
Один из способов рассчитаться с банком - найти покупателя, который готов взять ипотечный кредит в том же банке; тогда произойдет простая смена залогодателя. Однако вероятность встречи с таким покупателем, надо признать, ничтожно мала. Второй вариант - досрочное погашение кредита на заемные средства, снятие обременения с квартиры и дальнейшая продажа жилья по традиционным схемам. Этот вариант, хотя и отличается предельной простотой, имеет два но : во-первых, он труден в финансовом отношении и, во-вторых, невозможен до истечения срока моратория на досрочное погашение кредита. В большинстве банков сейчас действует мораторий сроком от месяца до 1 года.
Проще всего совершить сделку в стенах банка, воспользовавшись ячейками для передачи денег: покупатель закладывает деньги в две ячейки, из которых деньги забирает банк и экс-заемщик. Здесь надо иметь в виду, что покупателю надо будет открывать полную стоимость квартиры - а также то, что для квартиру придется выставлять на продажу по цене ниже рыночной, поскольку квартира с такой непростой биографией объективно имеет меньшую ценность, чем никак не связанное с кредитной организацией жилье. Да и сроки у продавца-заемщика для поиска покупателя будут сжатые.
Вместе с тем, практика показывает, что дефолт, то есть невозможность обслуживать полученный кредит - явление редкое. Большинство нынешних заемщиков в свое время проходило строжайшую процедуру андеррайтинга. И хотя в последнее время требования к заемщикам у банков упростились, андеррайтинг никто не отменял. Стало быть, если вы прошли проверку, то можно быть уверенным, что шансы оказаться в положении дефолтщика низки. Разумеется, в том случае, если заемщик сведения в документах указал верные.
Можно ли сдавать в аренду
купленную по ипотечному кредиту квартиру?
Можно. Но - с согласия банка. Как правило, этот нюанс прописан в кредитном договоре. В большинстве случаев банк на это согласен, хотя встречаются исключения - как полный запрет, так и иные условия по кредиту (в частности, увеличение первоначального взноса). По последнему пункту банки объясняют свою позицию так: растет риск того, что квартира потеряет свою ликвидность, поэтому им приходится подстраховываться для того случая, если надо будет продавать с торгов убитую съемщиком квартиру. Однако в любом случае заемщик обязан поставить банк в известность о том, что он собирается квартиру сдавать в аренду (как, кстати, и прописывать кого бы то ни было на жилплощади): по закону, собственник заложенного имущества имеет право делать с ним что хочет, но - только с согласия залогодержателя, то есть банка.
|
