ИСПАНИЯ
Испания для начинающих

Некоторые эксперты в области недвижимости утверждают, что, после Австралии и Новой Зеландии, Испания- третья страна мира, в которой вложения в недвижимость приносят наиболее ощутимый экономический эффект.

Утверждение весьма спорное (исним вряд ли согласятся, например, все профессионалы российского рынка), тем не менее, очевидно: Испания- один из мировых "недвижимых" лидеров. Более того: с огромным удивлением для самих себя испанцы обнаружили, что в целом ряде рейтингов, определяющих государства, наиболее комфортные для жизни, их страна теперь занимает место в первой десятке.

Рост цен на недвижимость в Испании начался уже лет 15 назад - благодаря чему квартира, которую всередине 90-х можно было купить за сумму, эквивалентную нынешним 20.000€, теперь стоит на порядок дороже. Россияне давно отметили для себя перспективность испанского рынка, поэтому наИспанию приходится около 16% общего "заграничного" спроса наших соотечественников- вряд ли какая-то другая страна, чья недвижимость представлена вРоссии, может соперничать сэтим показателем. Российские граждане, обзаведшиеся жильем в испанских городах или в туристических зонах на побережье, исчисляются тысячами. Поэтому иногда возникает ощущение, будто уж про что, про что, апро возможности иправила приобретения недвижимости вИспании всем хорошо известно. Повторение, однако- мать учения, к тому же, ежегодно и без того внушительная армия домовладельцев пополняется новичками, для которых все совсем нетак просто иочевидно.

МЕЖДУ ДЕМОКРАТИЧНОСТЬЮ ИЭКСКЛЮЗИВОМ

Подавляющее большинство иностранцев, покупающих недвижимость вИспании, предполагает использовать еелибо для постоянного проживания, либо для проживания временного, связанного с летним или зимним туристическим сезоном. Однако в последнее время набирает популярность приобретение так называемой инвестиционной недвижимости: в этом случае покупка совершается с целью быстрой перепродажи и получения прибыли. На сегодняшний день в Европе рынок недвижимости Испании считается одним изнаиболее динамично развивающихся и потому особо привлекательных для потенциальных инвесторов.

В Испании выделяется несколько основных видов жилой недвижимости.

Квартира. Самый простой в данном случае вариант- квартира-студия собщим большим помещением, которое служит и спальней, и кухней, и гостиной (санузел, естественно, расположен отдельно). Самый сложный вариант - дуплекс (duplex), или двухуро­вневая квартира. Наиболее распространены квартиры содной, двумя, тремя спальнями, реже - четырьмя иболее спальнями. В квартирах также имеется гостиная и столовая (внебольших квартирах они нередко объединены). Кухня бывает двух видов- объединенная со столовой инеобъединенная. Санузлов может быть несколько- совмещенных с ванной комнатой или отдельных.

Площадь делится на жилую и так называемую площадь террас - их сумма дает общую площадь. В новых, расположенных в курортных зонах районах, зачастую строятся "односторонние" дома, где все окна выходят в сторону моря. Если же дом не "односторонний", топри равной площади дороже будет та квартира, изокон которой открывается лучший вид.

Цена напрямую зависит от местоположения дома иего близости к береговой линии, площади квартиры, числа спален, наличия подземных гаражей или стоянок, бассейна и т. д. Сегодня средняя цена квадратного метра в испанской новостройке составляет 1.300€. Однако, скажем, в Сан-Себастьяне эта планка установлена на уровне 1.950€, в Барселоне - 1.925€, в Мадриде- 1.850€ (а в так называемых элитных районах цена может быть существенно выше и доходить до 6.000-10.000€ зам²). В то же время, в недорогих городах (к которым относятся Бадахос, Касерес, Теруэль, Кастельон, Альбасете и др.) можно купить квартиру по цене 650-750€ за квадратный метр. Таким образом, покупатель может выбирать: приобрести небольшую квартиру вдали от моря - за 50.000€ или шикарный пентхаус в новом доме - за 500.000€.

Апартаменты - это квартиры в домах, располагающихся, как правило, вкурортной зоне либо в привлекательных с туристической точки зрения городах. Строятся и покупаются для сдачи в аренду. Обычно дома с апартаментами имеют внутренний дворик, где находятся бассейн и небольшая зона отдыха.

Отдельный дом. 1- или более этажный (вилла, касса, шале - можно называть как угодно), с участком и,возможно, сбассейном. Помимо площади постройки, на цену будет влиять площадь участка и стоимость земли, которая сильно различается в разных районах страны и ощутимо растет впоследнее время. Там, где наблюдается дефицит земли, дома иногда строят на совсем небольших участках, однако в целом все зависит от фантазии икошелька заказчика. Можно купить уже готовый дом, аможно, приобретя участок, самому выбрать застройщика и проект.

Что касается цены, то, если хорошо поискать, небольшой дом в приличном месте удастся приобрести и за 150.000€. Но за шикарную виллу в элитарном районе придется выложить несколько миллионов.

Пристроенный дом. Больше известен под названием "бунгало". Представляет собой дом на нескольких хозяев, имеет одну или более общих стен ссоседним домом. Чаще всего ряд "бунгало" - это построенные потиповому проекту компактные многоуровневые домики. Враспоряжении жителей отдельный вход и участок, накотором можно разметить небольшой бассейн (если нет одного "нормального" бассейна на несколько домов). Гараж обычно встроенный (наодну машину), либо научастке имеется крытая стоянка.

Цены варьируются - опять же в зависимости от местоположения, размера и "престижности" бунгало.

 

ПАРА СЛОВ О БЮРОКРАТИИ...

Недвижимость в Испании может приобретаться как на физическое, так и на юридическое лицо - причем, на иностранцев в данном случае не накладывается никаких ограничений. Потенциальный покупатель всегда имеет доступ к максимально полной и достоверной информации о времени и площади постройки, ее точной цене, наличии или отсутствии задолженностей упредыдущего владельца и т. д. Также можно получить все необходимые сведения об агентстве или фирме, которым владельцы недвижимости, как правило, доверяют вести дела опродаже - сразу отметим, что для ведения подобных дел фирма должна иметь соответствующую лицензию. Наконец, вся недвижимость Испании внесена вРегистр собственности (Registro de la Propiedad), и ознакомиться с имеющимися там записями тоже необходимо.

Обычно процесс покупки недвижимости начинается с поиска и осмотра подходящих вариантов. Затем схема вкратце выглядит так. После того, как необходимый объект подобран, составляется контракт купли-продажи, вкотором, в частности, указывается способ оплаты покупки. (Что касается схем оплаты, то тут возможны варианты. Самый активно используемый-оформление ипотечного кредита виспанском банке: кредит может составлять от 50% до 80% отстоимости недвижимости, выдается сроком на15-30 лет под 3-7% годовых). При подписании контракта покупатель обычно уплачивает 10-20% отстоимости недвижимости. (Важно отметить: если сделка срывается повине покупателя, залог ему невозвращается, но если контракт расторгается повине продавца, то несостоявшемуся покупателю причитается компенсация в размере двойного залога).

Потом в течение месяца оформляется второй, главный документ - Эскритура (Escritura Publica) - при этом вносится оставшаяся часть денег. Когда Эскритура оформлена, предстоит зарегистрировать недвижимость в Регистре собственности, что занимает около 3месяцев. Вовладение недвижимостью покупатель вступает после того, как подписан нотариальный акт купли-продажи, проплачены все необходимые суммы и оформлена нотариальная простая копия купчей. Оригинал купчей представляется в соответствующие органы для регистрации и проверки правильности оформления акта. Поистечении 1,5-2 месяцев покупатель получает зарегистрированный оригинал купчей. На этом бюрократические формальности можно считать законченными.

РАСХОДЫ, СВЯЗАННЫЕ С ПОКУПКОЙ
НЕДВИЖИМОСТИ В ИСПАНИИ:

нотариальные расходы - оплачиваются по специальной шкале, напрямую связанной со стоимостью самой недвижимости

регистрация в Регистре собственности - оплачивается поспециальной шкале

налог на добавленную стоимость -7% или 16% от стоимости недвижимости (в зависимости от типа недвижимости)

налог на документальное оформление юридических актов- 0,5% от стоимости недвижимости

Кроме основных, есть еще дополнительные выплаты и налоги, уже не столь существенно влияющие на состояние кошелька нового владельца.

...И СТОЛЬКО ЖЕ - О КОММЕРЦИИ

Не секрет, что многие иностранцы приобретают недвижимость для того, чтобы "зацепиться" в Испании. Увы, но вопрос иммиграции напрямую с недвижимостью не связан: после оформления Эскритуры сам владелец недвижимости и вписанные в документ члены его семьи могут рассчитывать лишь на получение мультивизы, дающей право находиться на территории ЕС в общей сложности 6 месяцев (но не подряд, а по 3 месяца в каждом полугодии). Однако есть несколько других законных способов решения вопроса иммиграции.

Один из них - так называемая бизнес-иммиграция, связанная соткрытием натерритории Испании собственного дела и созданием рабочих мест для граждан страны. И в этом смысле определенный интерес представляет коммерческая недвижимость- гостиницы, рестораны, бары, кафе, магазины и т. д., которые нерезидент Испании также вправе приобрести в собственность. Туристическая инфрастуктура Испании развивается гигантскими темпами, приток отдыхающих со всего света постоянно увеличивается, к тому же из страны сезонного отдыха Испания постепенно превращается в страну круглогодичного туризма. Поэтому инвестиции в туристическую сферу становятся не только "полезными" для получения временного, азатем ипостоянного вида на жительство в стране, нои "приятными" с точки зрения финансовой выгоды. Не менее выгодно и участие вкрупных инвестиционных строительных проектах. Они способны принести прибыль до 25% годовых, что для Европы - просто суперпоказатель.

Для тех, кто хочет сориентироваться вценах-несколько примеров: бар накурорте Коста-Бланка можно приобрести примерно за370.000-420.000€, отель на 18 апартаментов вкурортной зоне, но на второй береговой линии- за1.980.000€, апомещение под громадный супермаркет в обжитом районе- за 1.550.000€. Правда, оформление всобственность коммерческой недвижимости осуществляется по иной схеме, чем оформление жилья. Да и регистрация компании, ведение бизнеса, уплата налогов требуют особого подхода.

ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ | июль - август 2005 | № (5-6) | http://www.d-n.ru/