X+Y=?

Первоначальный выбор подходящего кредитного продукта - только первое из тех многочисленных решений, которые придется принять заемщику, пожелавшему на себе испытать преимущества ипотеки. То, что бывает ему известно поначалу, - не более чем небольшая часть громоздкого айсберга.

ПОДСЧИТАЛИ - ПРОСЛЕЗИЛИСЬ

Для того, чтобы потенциальный заемщик мог оценить свою "привлекательность", рассчитать параметры кредита и проверить себя на соответствие требованиям, на сайтах банках имеются так называемые ипотечные калькуляторы. Надо иметь в виду, что расчет будет более чем приблизительным. Как правило, кредитный комитет банка выносит решение о меньшей сумме кредита. По словам начальника отдела маркетинга и разработки кредитных продуктов Внешторгбанка Марии Серовой, на итоговую величину суммы кредита влияет не только размер доходов заемщика, но и величина и состав его расходов. "Демонстрационные калькуляторы на сайтах практически всех банков учитывают только минимально необходимые расходы заемщика на содержание его семьи, - говорит он. - При рассмотрении заявки банк будет учитывать фактические расходы заемщика - алиментные платежи, погашение других кредитов, материальную помощь родителям".

ГЛАДКО БЫЛО НА БУМАГЕ...

По подсчетам Андрея Крутова, ответственного секретаря экспертного совета Комиссии Совета Федерации РФ по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья, так называемые дополнительные расходы по кредиту (то есть все то, что заемщик выплачивает помимо процентных платежей) составляют от 3 до 6% - и, таким образом эффективная, то есть фактическая ставка может равняться не привлекательным 11%, а 14 - 17%.

Прежде всего нагрузку на карман заемщика дает обязательная страховка, которая составляет от 1,5 до 1,7% в год. Тариф страхования жизни заемщика прямо пропорционально зависит от его возраста (критическим этапом является 50 лет, причем после этого возраста кредит можно получить далеко не в каждом банке) и, само собой, состояния здоровья. Многие банки своих заемщиков старше 45 лет, по словам руководителя Школы ипотечного брокера Алексея Теребкова, ставят перед выбором: либо медосмотр по полной программе, либо страхование жизни по ставке 2,5%.

Список дополнительных регулярных и разовых расходов в зависимости от банка сильно варьируется, по максимуму же они таковы: комиссия банка за открытие счета и его ведение (около 0,5% суммы кредита в год); разово - комиссия банку за рассмотрение заявки (в среднем $55), обналичивание денег (0,3% от суммы кредита), оценка объекта недвижимости (около $150 в случае с городским жильем), аренда банковской ячейки ($30 - 50). Также некоторые кредитные структуры требуют обязательного нотариального заверения сделки. После недавних изменений в законодательстве участие нотариуса стало необязательным, но это не значит, что все банки поддерживают точку зрения российских законодателей. Так, по-прежнему нотариальное заверение договора потребуется в банке Сосьете Женераль Восток. Правда, размер вознаграждения нотариусу снизился до 200 рублей, в то время как еще год назад ему приходилось платить 1,5% от суммы кредита.

И все же размер дополнительных расходов остается существенным для большинства заемщиков. Особенно если приплюсовать сюда не связанные с собственно кредитом платежи - например, комиссионные риэлтору в размере 3 - 6% от цены квартиры. Известны парадоксальные случаи, когда все эти сопутствующие траты достигали половины суммы кредита - разумеется, небольшого.

ОДИН - БЕЛЫЙ, ДРУГОЙ - СЕРЫЙ

Подавляющее большинство банков готовы сейчас работать и с теми заемщиками, которые не в состоянии официально подтвердить свои доходы. В случае "серой" зарплаты банк сначала получит справку о доходах в свободной форме, подтвержденную работодателем, потом, возможно, представитель банка нанесет визит начальству заемщика и в некоторых случаях даже совершит экскурсию по предприятию. Это позволит банку сделать выводы об истинном размере доходов заемщика. Однако в этом случае процентная ставка по кредиту будет на 1 - 2% больше, нежели у тех, кто мог свои доходы подтвердить справкой из налоговой инспекции по форме 2-НДФЛ.

Стоит отметить, что даже если банк официально отказывается иметь дело с "серыми" заемщиками, это вовсе не значит, что так дело обстоит и на практике. И в последнее время банки все чаще и чаще "назначают" заемщику без подтвержденных доходов такую же процентную ставку, что и обладателю справки из налоговой по всем правилам. Однако в любом случае без "белых" доходов заявка рассматриваться будет дольше - вместо нескольких дней неделю, а то и больше.

ОТКАЗ ПО ВСЕЙ ФОРМЕ

Причины отказа в выдаче кредита банки по традиции не разглашают. Однако чаще всего винить в отказе заемщику приходится себя самого, а не придирчивый банковский комитет. По словам Алексея Теребкова, частой причиной отказа становится элементарная техническая невнимательность заемщика при оформлении документов. Что, впрочем, и неудивительно при таком количестве требуемых к заполнению бумаг. Однако стоит учесть, что даже минимальное расхождение заявленной в документах информации и действительности однозначно приводит к отказу. Зачастую заемщики намеренно или неумышленно забывают о том, что они уже погашают другой кредит. В таком случае реакция банка будет однозначно отрицательной, даже если в кредит была взята микроволновка и выплаты по нему составляют пару сотен рублей в месяц.

Директор центра ипотечных программ компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Елена Панова среди распространенных причин отказа называет недостаток представленной заемщиком информации - о его зарплате, семейном положении, погашенных судимостях.

Как правило, наибольший процент отказов приходится на предпринимателей без образования юридического лица: налоги они, как и прочие граждане, платить не любят, но и начальства, которое может подтвердить или опровергнуть заявленный уровень дохода, у них нет, так что банки зачастую предпочитают вообще не связываться с такими заемщиками. Также придирчиво смотрят они и на частных предпринимателей, поскольку оценка бизнеса точной наукой до сих пор не стала и кроме того, требует солидного количества документов - от 15 до 30.

Те же самые проблемы возникают у адвокатов и прочих специалистов, имеющих частную практику: опять-таки, следов их доходов в налоговых органах практически нет, а размер их бизнеса просчитать очень сложно.

Невысокие шансы имеют те работники, которые работают на данном месте меньше 3 лет, и владельцы тех компаний, которые не успели еще и года пробыть на рынке.

Как ни странно, но некоторые кредитные организации - например, Русское ипотечное агентство - предпочитает в принципе не работать с юристами. По словам Алексея Теребкова, происходит это по довольно анекдотичной причине - из-за умения юристов судиться и их готовности к судебным процессам.

А по словам Елены Пановой, проблемы со здоровьем - в том числе даже лишний вес - также могут стать причиной отказа. Стоит отметить, что во многих банках шансы получить кредит у заемщиков старше 50 лет составляют 50 на 50.

МЕСТА НАДО ЗНАТЬ

Часть банков работает по единым стандартам федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), однако касается это только основных параметров кредита, и нюансы их взаимоотношений с заемщиком сильно различаются. Зависеть это может даже не от кредитной политики банка, а от случайных факторов - например, работающей в компании команды.

Сравнительно небольшой список документов требует Сбербанк, причем конечный результат здесь может сильно отличаться в зависимости от того, в какое отделение заемщик обратился: лояльными считаются Рощинское, Киевское, Тверское отделения. Кроме того, в Сбербанке заемщик будет обременен дополнительными расходами в умеренном размере: страховать требуется только один риск - потери имущества. Правда, при сумме кредита свыше $25.000 не избежать поиска поручителей, зато народный банк предоставляет самые большие кредиты.

Низким тарифом по страхованию (0,8 - 1%) отличается и ДельтаКредит благодаря тому, что банк заключил эксклюзивный договор со страховыми компаниями; кроме того, в ДельтаКредит требуется предоставить умеренный объем документов - равно как и в Сосьете Женераль Восток. Небольшие дополнительные расходы предусматривает и МДМ-банк, причем структура этих трат прозрачна, что немаловажно для заемщика. Лояльно к заемщикам с неподтвержденными доходами относится Национальная ипотечная компания, зато сумму дополнительных расходов здесь умеренной назвать сложно. Алексей Теребков среди банков с гибкой политикой отмечает еще и Московский международный банк, который вышел на рынок недавно, учел предыдущий опыт "коллег" и, в частности, не требует от кредитуемой квартиры юридической "чистоты", а также отличается сжатыми сроками рассмотрения заявки.

Елена Панова в числе отличающихся гибкой политикой банков называет Внешторгбанк, Сосьете Женераль Восток, Городской ипотечный банк и Райффайзен банк.

С РИЭЛТОРОМ ИЛИ БЕЗ?

По оценкам директора отделения ипотечного кредитования компании "БЕСТ-Недвижимость" Карена Мелконяна, самостоятельно без риэлтора подыскивают себе жилье около 30 - 40% заемщиков. С одной стороны, риэлторы проводят первичный андеррайтинг и направляют клиента именно в тот банк, где у заемщика в силу его специфики больше всего шансов получить кредит. "Передача некоторых функций банка риэлторским агентствам упростит для заемщиков оформление кредита и существенно снизит трудозатраты банка, что может привести к некоторому удешевлению кредита", - говорит Мария Серова. С другой стороны, сегодня лишь ограниченное количество агентств в состоянии этот первичный андеррайтинг производить, поэтому банки организуют для них выездные семинары. По словам Андрея Крутова, не стоит ставить знак равенства между риэлтором и ипотечным брокером, поскольку иногда возникает конфликт интересов заемщика и риэлтора.

Отдельный вопрос - очередность действий. Стоит ли сначала получить кредит и затем искать квартиру либо же сделать наоборот? И банки, и риэлторы однозначно голосуют за первый вариант. Как отмечает Карен Мелконян, сбор необходимых документов в случае покупки недвижимости на вторичном рынке должен занять не более двух - трех недель, потому что продавец присмотренной квартиры дольше ждать не станет. Правда, положительное решение кредитного комитета действует только 3 месяца (потом придется снова проходить кредитный комитет и пролонгировать его решение о соответствии заемщика критериям банка), и это значит, что именно в этот срок надо уложиться с поиском жилья.

БАНКИ И НОВОСТРОЙКИ: ШАГ НАВСТРЕЧУ

Количество клиентов, купивших жилье с помощью ипотечного кредита, у нас в компании удваивается каждый год, а в 2004 таких покупателей стало больше 2,9 раза. Причем, что интересно, это увеличение произошло за счет покупок жилья в новостройках. Если раньше всего 15% "ипотечных" покупателей приобретали квартиры в строящихся домах, то в последнее время их стало около 50%. В том числе это стало возможным потому, что мы открыли специальную программу со Сбербанком по двум нашим объектам - Гранд-Парку и дому на улице Дыбенко. Процентная ставка там составляет 11%, первоначальный взнос - 10%, кредит выдается на 15 лет, требуется не 2 поручителя, как по стандартным программам Сбербанка, а один. Сейчас мы подобный кредитный продукт готовим с Газпромбанком, он будет действовать по тем же объектам в Москве, а также по коттеджному поселку "Барвиха-Клаб".

Также стоит отметить, что в последнее время банки заинтересовались кредитованием покупки квартир в новостройках, были созданы программы по этому направлению. Активно с нашими клиентами, покупающими жилье в строящихся домах, помимо Сбербанка работают Внешторгбанк, Импэксбанк, Райффайзенбанк, Абсолют.

По покупке жилья на вторичном рынке наши клиенты чаще всего кредитуются в Сбербанке, Внешторгбанке, Райффайзенбанке,

банке ДельтаКредит, а также в Городском Ипотечном банке, который в прошлом году вышел на рынок с очень привлекательными условиями по кредиту. Интересные для заемщиков условия предлагает и недавно появившееся Русское Ипотечное агентство. Количество кредитных продуктов на рынке увеличивается, однако стоит отметить, что из 35 банков, которые находятся у нас в базе, более-менее активно мы работаем только с 15.

Юлия ВЕРБИЦКАЯ

директор управления ипотеки "МИЭЛЬ-Недвижимость"

ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ   | май - июнь  2005  |   №  (3-4)   |   http://www.d-n.ru/