Болгария в настоящее время является одной из стран с максимально доступными ценами на недвижимость и поэтому переживает настоящий пик покупательского интереса со стороны россиян — об этом свидетельствует и статистика. По предварительным итогам 2007 г., более 20% россиян, выбирающих страну с целью приобретения недвижимости, отдают предпочтение Болгарии. Когда говорят о болгарской недвижимости, то традиционно в первую очередь имеют в виду недвижимость на Черноморском побережье или на горнолыжных курортах, а иногда и на бальнеокурортах (для наиболее продвинутых покупателей). Однако сегодня речь пойдёт о Софии, столице Болгарии, где удивительным образом сочетаются преимущества, которые можно найти в разных регионах страны.
София является одним из крупнейших городов Балканского полуострова. И одним из древнейших, чьей истории более 7000 лет. Некоторые историки полагают, что после Афин София — вторая по возрасту европейская столица. Древние поселения существовали здесь ещё в середине III тысячелетия до н.э. Сохранилось множество памятников культуры, свидетельствующих, что на этой земле когда-то жили римляне, праболгары и отоманцы. Собор Святой Софии — один из древнейших памятников города и всей Болгарии. Именно по имени своего главного христианского храма и получила нынешнее название болгарская столица, на гербе которой начертано: "Растёт, но не стареет".
София — современный, быстро развивающийся город, с богатым культурным наследием, но этим жителей Старого Света не удивишь. Зато София — одна из немногочисленных европейских столиц, которая расположена у подножия гор. Она находится в 22 км от "Алеко" — одного из самых популярных центров лыжного спорта в стране, в 6 км от Национального парка Витоша (National Park Vitosha), находящегося на одноимённой горе, всего в 30 мин. езды до ночной лыжной трассы "Лалето". Парк Витоша расположен между горными массивами Стара Планина (Stara Planina) и Родопи (Rodopy), вершины его гор видны из любой точки Софии. Парк был открыт в 1934 году и занимает всю гору Витоша, на склонах которой некогда рос знаменитый "Великий болгарский лес".
В парке работают два лыжных центра: "Алеко" (Aleko) и "Конярника Ветровала" (Konyarnika Vetrovala). Старейший в Болгарии лыжный центр "Алеко" расположен на высоте 1800 м над уровнем моря. Это самый высокогорный курорт Болгарии. Снег здесь лежит от Рождества и до Пасхи — при самой низкой температуре воздуха в январе — 6˚ С.
Но не только близость к горнолыжным трассам может привлечь потенциальных покупателей недвижимости. Как известно, Болгария является одним из европейских лидеров по числу расположенных на её территории минеральных источников (большинство из которых ещё не разработаны), а также лиманных грязевых и целебных торфяных залежей. Научные исследования показывают, что по уникальности, многообразию и изобилию минеральных, грязелечебных и талассотерапевтических ресурсов страна занимает одно из первых мест в Европе. Бальнеология на болгарской земле имеет давнюю историю. Археологические раскопки свидетельствуют о том, что водолечение существовало здесь уже в IV–V тысячелетии до н.э. Фракийцы видели в минеральных водах источник здоровья, силы и красоты. На местах тёплых источников строились города: Пауталия, Сапарева-Баня и Сердика — нынешняя София. В самой Софии и её окрестностях расположено более сорока минеральных источников. Несмотря на очевидные перспективы подобных курортов, Болгария существенно отстаёт от Германии, Швейцарии и других стран в области развития бальнеологической структуры. Поэтому инвестирование в структуру SPA и бальнеокурортов — очень актуальное направление, которое на сегодняшний день активно поддерживается правительством Болгарии.
Ещё одним перспективным направлением для инвестиций является развитие конгрессного и бизнес-туризма. Каждый год в Софии открываются десятки новых гостиниц. Новая волна строительства отелей продиктована тем, что в ближайшие несколько лет в городе ожидается развитие именно бизнес-туризма. Проведение конгрессов и конференций является основным источником доходов городских отелей, а также, по мнению экспертов, самой рентабельной деятельностью в гостиничном бизнесе. По данным специалистов, расходы одного бизнес-туриста в несколько раз превышают траты обычного отдыхающего. Кстати сегодня, с точки зрения инвестиций, более привлекателен коммерческий сектор. К примеру, рост цен на остродефицитную в Софии офисную недвижимость в ближайшие годы должен составить порядка 30–40%. Неслучайно София стоит на первом месте в классификации "Самая выгодная инвестиция в офисы в Европе".
Архитектура болгарской столицы в основном представлена зданиями советских времён, а именно: типовыми жилыми районами, строительство которых началось в 60-х годах прошлого века, и малоэтажными зданиями высотой не более 7 этажей. Центр города занимают реконструированные после Второй мировой войны дома, которые сейчас являются визитной карточкой Софии: Народное собрание, Софийский университет, Судебная палата, Народный театр. Есть здесь и постройки 50-х годов, архитектура которых напоминает московские дома сталинских времён: Государственный совет, здание Совета министров, Партийный дом и т.д.
Софийское жильё можно разделить на несколько категорий. Первая: старый жилой фонд в панельных и кирпичных домах — "классика жанра" для бывших социалистических стран. Вторая: новые квартиры в монолитных домах, которые могут продаваться на различных стадиях готовности (на начальном этапе строительства, с отделкой "под ключ", частично или полностью меблированные). Третья категория: апартаменты в апарт-комплексах.
София очень быстро модернизируется и активно застраивается. К слову сказать, к 2010 году в городе будет построен первый собственный небоскрёб: 40-этажная башня высотой 180 м станет частью нового городского квартала "Европейский парк Софии". Объём инвестиций в проект составит 500 млн €. Совершенствуется и местная "подземка". В последние годы её строительство идёт ударными темпами. Летом 2007 года было завершено строительство тоннеля между бульваром Драгана Цанкова и Университетом Софии, а в ближайшем будущем действующих станций метро станет больше, чем строящихся.
Активное строительство ведётся в Малиновой Долине, в районе Монастырские Ливады и Крыстова Вада. Несмотря на то что София считается промышленным центром страны, крупных промышленных предприятий в городской черте практически не осталось, поэтому большая часть города вполне приемлема для покупки жилья. Наиболее привлекательными районами считаются центральные и южные части столицы Болгарии, а особо привилегированными — места у подножия горы Витоша: Бояна, Симеоново, Драгалевцы, т.е. районы бывших правительственных резиденций. С начала 2007 года каждый строящийся в Софии жилой дом
обязательно должен иметь 2–3 этажа подземных гаражей, при этом стоимость одного машиноместа составляет 9000–12000 €.
Каких-либо незнакомых россиянам типов жилой недвижимости в Софии нет. Привычные понятия "студия" (1-комнатная квартира, как правило, не более 40 м2 с кухонным боксом — оборудованной нишей вместо кухни), квартиры с 1, 2 или несколькими спальнями (главное отличие — наличие террасы или веранды), апартаменты в жилых комплексах… Есть ещё мезонет (многоуровневая квартира на двух-трёх этажах площадью не менее 100 м2 с большой террасой) и такое понятие, как отдельный этаж ("етаж от къщи").
Цены в Софии пока относительно низкие по сравнению с ценами в столицах других государств ЕС. В среднем цена м2 жилья составляет 900 €. По данным www.imoti.net, наибольшего значения стоимость м2 достигает в районе Иван Вазов (1818 €/м2), Изток (1652 €/м2), Лозенец (1767 €/м2), Оборище (2142 €/м2), Хладилника (2083 €/м2). Наименьшая зафиксирована в районах Кръстова Вада (791 €/м2), Люлин Център (696 €/м2), Обеля-2 (787 €/м2). В зависимости от расположения, стадии строительства и качества средние цены на новостройки находятся в интервале 700–1300 €/м2.
К числу наиболее дорогих предложений относятся комплексы "закрытого типа" с собственной инфраструктурой. Но если постараться, то можно найти дешёвые квартиры-студии стоимостью 27000–35000 €. Так, 1-комнатные апартаменты площадью 48 м2 в районе Druzba 1 можно купить за 45000 €. А в районе Бояна вполне реально приобрести целый этаж с отдельным входом площадью 36 м2 всего за 42000 € (т.е. по 1167 €/м2).
Есть и эксклюзивные предложения. Так, предлагаются к продаже старые, "аристократические", апартаменты из 4-х жилых помещений площадью 86 м2 в центре Софии, на престижной улице города (бульваре Царя Освободителя), в здании старинной постройки — памятнике культуры, с высотой потолков 3,30 м и толщиной стен 0,7 м. Цена данного объекта — 170000 €
(т.е. 1977 €/м2).
Но, безусловно, наиболее привлекательны с точки зрения инвестиций новые жилые комплексы, в состав которых входит не только жильё, но и объекты инфраструктуры: спортивные сооружения, SPA-центры, рестораны и многое другое. За период строительства цены вырастают на 10–25%. Срок строительства одного такого комплекса составляет 16–20 месяцев. Так, в комплексе Comfort In Residence, расположенном в квартале Драгалевци и находящемся в непосредственной близости от лыжных трасс, можно купить апартаменты по удивительной для москвичей цене — от 556 €/м2.
Вниманию покупателей предлагаются также роскошные квартиры в комплексе Mount View City. Только представьте: до центра города 10 минут езды, а до лыжных трасс Витоша — всего 7 минут! В комплексе предусмотрен бассейн, подземный паркинг, спортивно-оздоровительный и детский центр. Цена продаж — 1515 €/м2. Оба проекта идеально подходят для сдачи в аренду круглый год.
В столице Болгарии можно приобрести и дом, и виллу, и даже коттедж. К примеру, в коттеджном посёлке "ДЕЛЬТА ХИЛЛ" — первом подобном масштабном проекте в окрестностях Софии, расположенном в районе села Кладница на территории 40 гектаров, — продаются коттеджи по цене от 160000€ до 330000 €. Предусмотрено строительство 306 2-этажных коттеджей 10 видов площадью от 180 м2 до 300 м2, с участками земли площадью от 300 м2 до 1200 м2.
Цены первичного рынка имеют большие перспективы роста, чем цены рынка вторичного. Косвенные причины возможного увеличения себестоимости связаны с вступлением в Евросоюз: повышаются требования к стройматериалам, подгоняется под европейские стандарты оплата труда и электроэнергии. Что касается аренды квартир, то это также не проблема. Скажем, аренда 2-комнатной меблированной квартиры площадью 66 м2 на бульваре Сливница обойдётся в 330 € в месяц (или 5 €/м2). Средняя стоимость аренды квартир составляет 5–9 €/м2.
Немаловажный вопрос: можно ли приобрести объект недвижимости с помощью ипотеки? Да, для покупателей-нерезидентов в Болгарии существует возможность получения ипотечного кредита. Под залог приобретаемой недвижимости можно получить кредит на сумму от 60% до 70% от её рыночной стоимости на срок до 20 лет под 7–9% годовых. Крупные болгарские застройщики, осуществляющие инвестиционные проекты вместе с банками, также готовы кредитовать российских покупателей под 8% годовых (размер первого взноса составит не менее 35%). По данным статистики, за последние 5 лет ежегодный объём ипотечного кредитования вырос в десятки раз и составляет сейчас порядка $450 млн в год. Уже в начале 2006 г. 50% объёма всех выданных банками кредитов на покупку недвижимости пришлось на кредиты, выданные иностранным физическим и юридическим лицам.
Какие права есть у иностранных покупателей недвижимости в Болгарии? Законодательство страны разрешает иностранным физическим лицам приобретать недвижимое имущество, но с некоторыми ограничениями. При покупке квартир или апартаментов покупателю не придётся столкнуться с этими ограничениями. А вот землю частные иностранные инвесторы пока приобретать не могут. В качестве выхода из положения можно заключить договор аренды участка земли на длительный срок за символическую плату. Минимальный срок аренды — 4 года, максимальный — не ограничен. Обойти запрет на покупку земли можно, зарегистрировав фирму в Болгарии.
Покупка недвижимости обычно состоит из нескольких этапов. Сначала квартира или апартаменты резервируются. После выбора объекта, как правило, требуется внести залог в размере 10–15% от его стоимости на вторичном рынке или 1000–2000 € за объект первичного рынка. Только тогда объект изымается из листинга и закрепляется за клиентом.
После выбора объекта заключается предварительный договор, который не требует нотариального заверения. В нём оговариваются основополагающие условия, которые позже будут перенесены в Нотариальный акт. Это прежде всего подробное описание покупаемого объекта недвижимости, цены, условий и сроков оплаты, для строящегося жилья — сроков сдачи в эксплуатацию. Если покупатель готов сразу оплатить полную стоимость выбранного объекта, то предварительный договор может не заключаться. Сразу будет оформлен Нотариальный акт о передаче собственности и получение права распоряжаться недвижимым имуществом. Как правило, схема оплаты на первичном рынке такова: 30% от суммы после подписания предварительного договора, 30% при готовности объекта под отделку, 40% после подписания нотариального акта. Покупая квартиру или апартаменты в жилом комплексе, клиентам следует особо обратить внимание на то, что на каждого обитателя комплекса приходится ещё и общедолевая собственность — дополнительные м2, за которые придётся заплатить и содержание которых придётся оплачивать в дальнейшем.
Следующий этап — оформление Нотариального акта (аналог российского свидетельства о праве собственности на недвижимость), который в Болгарии является правоустанавливающим документом на недвижимость. Его составляет местный нотариус в присутствии продавца и покупателя. В числе документов, которые необходимо представить в нотариат, — выписка из Государственного регистра недвижимого имущества, где указаны обременения, если они есть, а также подтверждено право собственности продавца. Кроме того, потребуется государственная оценка стоимости объекта. Этот документ выдаёт территориальная налоговая служба, и именно указанная ею цена будет фигурировать в нотариальном акте. Налоговая оценка используется для целей налогообложения и может быть значительно ниже реальной рыночной стоимости недвижимого имущества. Многие покупатели предпочитают в нотариальном акте указывать именно налоговую оценку, а не реальную цену, которую они заплатили за недвижимость. Нотариус заверяет Акт и передаёт его в районный суд. Судья вносит имя нового владельца объекта в Государственный регистр недвижимого имущества. Отметка об этом делается и в самом нотариальном акте.
Все расходы по сделке, включая налоги, госпошлины и т.д., обходятся примерно в 3–5% от суммы сделки. Покупку лучше оформлять не на загранпаспорт, а на паспорт своей страны, т.к. загранпаспорт имеет ограниченный срок действия, и недвижимость потом придётся переоформлять. Размер госпошлины и нотариальный сбор при оформлении недвижимости в собственность составляет 4%, а НДС — 20%. Эти 24% начисляются и выплачиваются с суммы, указанной в нотариальном акте.
Каждый иностранец — покупатель недвижимости — должен в недельный срок после получения Нотариального акта встать на учёт в Болгарский Статистический институт (БУЛСТАТ). Ему будет присвоен учётный номер, с которым в дальнейшем будут проводиться все операции с имуществом. Также владельцы имущества в 2-месячный срок со дня покупки обязаны задекларировать его в налоговой службе. В декларации даётся подробное описание недвижимости.
Приобретая жильё в Болгарии, надо быть готовым и к выплате ежегодных налогов. Ставка налога на недвижимое имущество не зависит от статуса владельца — она одинакова как для физических, так и для юридических лиц, и составляет 0,15%. Налог на основное жильё частных лиц снижается на 50% (основным признаётся жильё, где владелец проживает большую часть года). Налогооблагаемой базой является цена недвижимости, определяемая государственной налоговой службой.
Ещё один налог, который придётся платить, — такса на вывоз мусора, которая устанавливается местными властями и варьируется в различных городах от 0,15 до 0,35% от стоимости объекта в нотариальном акте. Квартплаты в Болгарии как таковой не существует. Ежемесячно по показаниям счётчиков оплачиваются вода, электро- и теплоэнергия. Ещё владельцы платят за охрану, уборку территории, работы по озеленению. Плата взимается с м2 и в среднем составляет 15–50 € в год. Кроме того, в апарт-отелях и закрытых жилых комплексах взимается плата за благоустройство, охрану, освещение территории — примерно 4–12 € в год.
Иностранец — владелец квартиры — имеет право сдавать её в аренду. Реальные доходы в этом случае могут составить от 3% до 10% в год. Если приобретена квартира в новом жилом комплексе, то сдавать её в аренду поможет управляющая компания. О том, что сдача в аренду приносит прибыль, свидетельствуют в частности данные доклада инвестиционной компании Assetz, согласно которым, Болгария занимает 3 место в списке наиболее прибыльных стран для инвесторов, покупающих недвижимость с целью сдачи в аренду.
По данным компании Knight Frank, скачок цен на
недвижимость в Болгарии к концу 2007 г. составил 30,6% (15,4% реальный рост после учёта инфляции). Для сравнения: в Хорватии — 12,1%, в Латвии (Риге) — 10,2%, в Испании — 5,3%.
Пока трудно прогнозировать то, как будет развиваться рынок дальше, особенно с учётом окончательного вхождения Болгарии в Шенгенскую зону. И хотя некоторые эксперты грозят широкомасштабным ростом цен на болгарскую недвижимость, российским покупателем надо знать: времена, когда цены на жилую недвижимость Болгарии удваивались за год, прошли.
