ТЕНДЕНЦИИ -- Элитность по понятиям

"ЭТО, как-то затерявшись в дюнах, являло собой чудовищно-гротескный, площадью около 4.000 м2 замок в худшем стиле Беверли-Хиллз: верх заканчивался идиотски уродливыми башенками, напоминавшими ведьмин колпак, и угловыми башнями вперемешку с покатыми темными крышами мансард. Впечатление усугублялось тем, что все ЭТО, казалось, не вырастало из земли, а наоборот, как бы стремясь затаиться, врастало в нее, отбрасывая зловещие тени. 

И ОНО было большим, потому что для нуворишей "больше" не означает вульгарно, "больше" означает "лучше".
Джудит Гулд "Плохо быть богатой"

"Пошевелив пальцами ног, Степа догадался, что лежит в носках, трясущейся рукой провел по бедру, чтобы определить, в брюках он или нет, и не определил".
Михаил Булгаков "Мастер и Маргарита"

На рынке недвижимости по части точных определений больше всего проблем вызывает понятие "бизнес-класс": "бизнес-" – это вроде как все, что явно не "элитка" и явно не "эконом-", то есть бог весть сколько всего. Но и определения, скажем, самой "элитки" тоже очень разнятся, и даже ушлые профессионалы используют словосочетание "элитная недвижимость" скорее интуитивно, нежели основываясь на точных параметрах. Участники недавно прошедшего Саммита инвесторов 2007 "Элитная загородная недвижимость. Стратегии и решения" тоже пытались разобраться, каким критериям должен отвечать элитный коттеджный поселок, хотя тень проклятущего Лиходеева так и продолжала витать над залом в течение почти семичасового заседания.

 Место плюс цена равняется...

Об отсутствии более-менее внятной классификации на рынке загородной недвижимости ДН говорил не раз (см. ?4(23) за апрель, ?5(24) за май, ?7–8(26) за июль-август 2007 г.). В итоге пока все сводится к двум основополагающим факторам (точнее, к их сочетанию), позволяющим хотя бы в первом приближении назвать поселок элитным: местоположение и цена. Впрочем, как видно из нижеприведенной таблицы, рынок пытается использовать в пользу поселковой "элитности" и другие аргументы, часть которых (к примеру, общий размер поселка или удаленность от МКАД) весьма сомнительна.

Если вернуться к первым двум, почти безусловным для загородного рынка в современном его состоянии критериям, то абсолютным лидером в сегменте элитной недвижимости по-прежнему является Рублево-Успенское шоссе (где начальная цена м2 составляет от $5.000). По данным информационно-аналитического агентства RWAY, в прошлом году доля этого направления в общей структуре спроса на "элитку" составила 30%, а по данным компании Knight Frank, за первое полугодие 2007 г. и того больше – 57%. Далее идут Новорижское, Калужское и Киевское шоссе (2, 3, 4 места между ними каждый аналитик распределяет по-своему), и еще какие-то крохи остаются на долю других направлений. При этом, по мнению специалистов компании "Инком-Недвижимость", к сегменту высшей ценовой категории можно отнести только 74 коттеджных поселка, хотя в компании IntermarkSavills называют более внушительную цифру – 106 поселков (правда, включают в нее как элитные поселки, так и поселки класса "бизнес+").

Из всего этого следует, что цена, по сути, позволяет дать поселкам не "классовое", а лишь "экономическое" определение, то есть, не "элитный" или "бизнес-", а просто "высокобюджетный". Оный на Рублевке почти стопроцентно будет позиционироваться как элитный, такой же на Киевском или Калужском направлении в равной степени может быть назван "элитным" или "бизнес-класса".
Симферопольскому или Горьковскому шоссе заранее не повезло.

Кстати, заканчивая тему цены. Эксперты RWAY уверяют, что поток так называемых инвестиционных покупателей в дорогие сегменты очевидно сокращается. В то же время эксперты Knight Frank, не деля покупателей на инвестиционных и всех остальных, отмечают: среди клиентов их компании людей, претендующих на загородную недвижимость стоимостью до $1 млн, стало меньше (15% вместо прежних 28%), а заинтересованных в недвижимости по цене от $1 до $6 млн, наоборот, больше (58% вместо 55%).

И еще один вывод, к которому пришли специалисты RWAY: в 2006 г. ценовой прирост, который демонстрировали "высокобюджетные" поселки, оказался весьма незначительным – от 0,3% до 1% в месяц, а за первую половину 2007 г. – 3–5%. В связи с чем опять всплывает вроде бы давно забытое рынком понятие "фактор сезонности", а также не раз опровергавшееся жизнью утверждение о достигнутом "ценовом потолке". Тут сказать можно только одно: поживем – увидим.

 Предел мечтаний

Каким должен быть элитный поселок с архитектурной точки зрения? Распродажа участков по принципу "клиент сам построит, что ему нужно" не окончательно ушла в прошлое. Земля без подряда выводится на рынок и по сей день. Однако в элитном сегменте подобное – большая редкость. Здесь, как правило, работают по единому генплану.

Гарантией "элитности" считается участие в проекте архитектурного бюро с именем, хотя на самом деле имя в данном случае может гарантировать только цену – знаменитый архитектор задешево себя не продаст. Наверное, опыта и практических знаний у него в любом случае побольше, чем у вчерашнего выпускника МАРХИ. И опять же, имя – значит есть, чем отвечать и что терять. Но и "великие" допускают ошибки и просчеты. По словам Марины Путиловской, руководителя своего дизайн-бюро, ей лично не единожды приходилось иметь дело с бесцельно огромными и неграмотно организованными пространствами, непонятно зачем установленными лестницами, чёрти как проведенными инженерными коммуникациями и невообразимо низкими потолками в домах, продававшихся как элитные. В итоге ее (да, наверное, и не только ее) клиенты вынуждены были кардинально перестраивать, а иногда и попросту ломать строение, за которое были заплачены немалые деньги.

Но не в этом даже дело. Предположим, архитектор (с именем или без такового) действительно все задумал и спроектировал грамотно, правильно, удобно и даже в красивой привязке к местности. Хватит ли этих эпитетов, чтобы подтвердить элитный статус поселка? Марина Путиловская считает, что нет, опосредованно вновь затрагивая такую далекую для "художественной натуры" сухую тему классификации. Все вышеперечисленное отлично характеризует бизнес-класс высокого уровня, но "элитка" – это, с ее точки зрения, не хорошо, грамотно и удобно. Прежде всего – это воплощение мечты, ориентированной "на восток" или "на запад", но равно как восток или запад, не употребляющейся во множественном числе.

Инвесторы, девелоперы, застройщики не понимают и не принимают подобных рассуждений, слишком далеких от рыночных реалий. Архитекторы и дизайнеры в меру своих сил и способностей пытаются придать "высокобюджетным" поселкам буржуазно-импозантный вид, вынужденно или осознанно подменяя понятие "элитность" понятием "индивидуальность" и ссылаясь на мифические клиентские предпочтения по части архитектурных стилей. Покупатели вообще существуют в границах "нравится – не нравится". И даже построив, продав и купив "элитный" дом, все они не до конца уверены: получилось ли у них воплотить мечту?

 Количество, уступившее место качеству

Абсолютно точное определение дали недавно в компании Knight Frank: "Расширение привычного набора инфраструктуры поселков и включение таких элементов, как поля для гольфа, яхт-клубы, горнолыжные спуски, ведет к переходу загородного рынка от покупки недвижимости к приобретению "стиля жизни". Если где и стоит искать одно из системных определений слова "элитный", так именно здесь.

Инфраструктурная "продуктовая линейка" поселка бизнес-класса непременно будет начинаться с магазина, ресторана, аптеки... С того, что, безусловно, определяет качество, но никогда стиль жизни. А вот гольф-поле или яхт-клуб – вещи того порядка, что делает второстепенным наличие или отсутствие в поселке собственного ресторана и аптечного пункта. Можешь предложить стиль, в основу которого положены принципы существования европейского загородного клуба, русской усадьбы позапрошлого века, "сетевого" бренд-проекта или какие-то иные – разговор об "элитности" уместен. Нет, извини, твой потолок – "бизнес-класс", даже при всем инфраструктурном многообразии.

Конечно, понятие стиль тут соседствует с понятием престиж. Требовательные российские граждане середины 90-х мерой престижа (если хотите, даже аристократизма) считали количество, середины 2000-х – уже качество. Сегодня применительно к "элитке" магазины, как и огромные по площади дома, вычурная архитектура и т. д., – это из прошлого, "количественного" времени. Из нового, "качественного" – любимые увлечения, соседство не только по эфемерной социальной и финансовой принадлежности, но и по единству интересов, определенная доля консерватизма, выражающаяся в тяге если не к возрождению, то к установлению традиций... Беседы с "элитными" клиентами убеждают, что стремление к качеству потрясает даже такие "основы рынка", как близкое расположение поселка от МКАД и (о, ужас!) непременная Рублевка (хотя говорить об этом впрямую считается социально-политическим моветоном – почти как об активном отказе одних инвестиционно-строительных компаний выходить на рынок Сочи и добровольно-принудительном порядке "загона" туда других).

Ирина Мошева, руководитель проекта жилой недвижимости RDI Group, считает, что в своем развитии рынок загородной недвижимости прошел несколько стадий – от "точечной" застройки до организации мини-городов с полной собственной инфраструктурой. Появление "стилевых" коттеджных поселков, видимо, стоит считать не столько очередной стадией, сколько появившейся где-то в середине пути отдельной веткой, которая начинает цвести и плодоносить. "Пестово", Crystal Istra, "Рублевка гольф-клуб", "Раздолье", курорт "Пирогово" – "плоды" уже можно собирать в корзинку. Может, ее и следует назвать "Элитная загородная недвижимость"? 

Классификация организованных коттеджных поселков

 По данным компании IntermarkSavills