Для большинства россиян ипотека стала практически единственным механизмом приобретения жилья. Но ипотечный кризис, разразившийся в Америке, а потом получивший распространение и в Европе, заставил многих задуматься о том, не случится ли подобное в России, смогут ли банки, работающие с ипотекой, справиться с ситуацией, не перекладывая финансовое бремя на заемщиков в будущем. 
Виноваты янки
Американцы привыкли жить в долг. Получая кредиты в банках, они покупают машины, яхты, мебель, бытовую технику, ездят отдыхать. Самым популярным видом кредитования является ипотека – более 80% жилья в США приобретается на заемные средства. Как пояснил
Алексей Шленов, заместитель генерального директора "МИЭЛЬ-Брокеридж", американские банки предлагали ипотеку с минимальными ограничениями в возрасте заемщика и сроке кредита. Получить
ипотечный кредит в США можно было без первоначального взноса и справки о доходах. Наряду с банками ипотечные кредиты предлагали ипотечные агентства, зачастую их процентные ставки были выше, но в кредитах они практически не отказывали никому.
По словам
Елены Шилиной, старшего вице-президента по развитию первого сервисного ипотечного банка "ИпоТек Банк", банки и ипотечные брокеры "расслабили" процедуры и контроль выдачи ипотечных кредитов в subprime сегменте, значительно увеличили соотношение кредит/залог (до 120%) и таким образом набрали заемщиков, которые "с натягом" вносили платежи по кредитам. "Как только плавающие ставки по кредитам поднялись чуть вверх, эти заемщики просто не смогли расплачиваться", – отмечает Елена Шилина.
Дмитрий Бобылев, управляющий филиалом "Московский ОАО "Первый Объединенный Банк", также считает, что проблема на рынке ипотечного кредитования в США связана прежде всего с некорректной политикой финансовых учреждений, реализующих ипотечные программы. "Резкий рост неплатежей по кредитам является результатом повсеместного кредитования заемщиков, чья платежеспособность вызывала сомнения", – соглашается Дмитрий Бобылев.
Процесс массовой неплатежеспособности по ипотечным кредитам сказался на процедуре рефинансирования, проводимой банками. "Отсутствие интереса инвесторов лишило многие банки и ипотечные компании возможности продавать пулы кредитов и проводить секьюритизацию", – поясняет Павел Комолов, директор по работе со стратегическими партнерами "Независимого Бюро Ипотечного Кредитования". По словам
Ольги Базановой, директора по маркетингу DeltaCredit, начиная с 2000 года американские банки активно продавали свои займы инвестиционным компаниям всего мира. Поэтому дефолт огромного числа американских заемщиков класса subprime, которые не смогли выплачивать свои кредиты, имел драматичные последствия на международном рынке финансов и привел к кризису ликвидности на мировых финансовых рынках. Дмитрий Бобылев считает, что масштабные последствия кризиса связаны с процессами глобализации и взаимозависимости экономик развитых и развивающихся стран.
Кризис на рынке ипотеки США отразился и на строительной отрасли. Спрос на жилье упал, и, как следствие, банкам стало невыгодно вкладывать средства в проекты с низкой рентабельностью. Некоторые девелоперские компании вынуждены были приостановить реализацию намеченных проектов, а часть недостроенных объектов заморозить. По данным Министерства торговли США, число новостроек в сентябре 2007 г. снизилось на 10,2%. Общий объем первичного жилого фонда составил 1,19 млн домов – это рекордный минимум с 1993 г.
Согласно статистике Национальной ассоциации риэлторов США, на конец июля на продажу было выставлено 4,59 млн домов. Такого объема предложения на вторичном рынке жилья не наблюдалось с октября 1991 г.
Прививка от зависимости В России развитие ипотеки шло по своему сценарию. Для банков кредитование покупки жилья было новым направлением деятельности, поэтому свои кредитные программы они разрабатывали с условием минимизации рисков. Деньги для кредитных портфелей банков привлекались под высокие проценты, поэтому ипотечный продукт был доступным только ограниченному числу заемщиков. По словам Елены Шилиной, рынок ипотеки в России несравнимо мал (он составляет 2–3% от ВВП, по сравнению с более чем 50% от ВВП в США), поэтому повлиять на финансовую ситуацию в отечественных банках он не может. Владимир Мильдзихов, руководитель направления ипотечного кредитовании "МИАН-агентство недвижимости", также считает, что в России пока нет ни одного из риск-факторов, существовавших в США.
Такого же мнения придерживается Владимир Пономарев, вице-президент Ассоциации строителей России. По его словам, главное условие стабильности – сохранение роста цен на рынке недвижимости, что имеет принципиальное значение для устойчивости всей ипотечной системы. "Высокая ликвидность залогов обеспечивает рост объемов ипотечного кредитования в России", – подчеркивает Владимир Пономарев. По словам Валерия Казейкина, первого вице-президента Международного фонда жилищного строительства и жилищного кредитования (МАИФ), в 2007 г. в целом по России планируется выдать 400 000 ипотечных кредитов, к концу августа выдано более 200 000. Растут объемы выданных кредитов, в число лидеров направления входят: "Сбербанк" (который в I полугодии 2007 г. выдал ипотечных кредитов на 66000 млн руб. – на 68,2% больше, чем в I полугодии 2006 г.), Группа ВТБ – 21 987 млн руб. (474,1%) и "Москоммерцбанк" – 14 988 млн руб. (423,8%).
Но твердо заявлять, что российские банки обошла волна проблем, присущих западным коллегам, никто из экспертов тоже не решился. По словам
Александра Черняка, генерального директора компании "АТТА Ипотека", влияние американского кризиса проявилось в ограничении притока иностранных инвестиций в российские ипотечные ценные бумаги, а это, в свою очередь, повлияло на сокращение средств у банков для выдачи кредитов на первичном рынке. Ольга Базанова считает, что кризис ликвидности на международном финансовом рынке привел к увеличению стоимости финансирования для российских банков. Хотя Дмитрий Бобылев предполагает, что в целом влияние американского кризиса переоценено и единственно заметным эффектом стала отсрочка секьюритизации ипотечных портфелей ряда отечественных банков. По словам Андрея Уфимцева, директора по продажам агентства элитной недвижимости "Новое Качество", "некоторые банки снизили лимиты на кредитование. Но на всем рынке ипотеки этого не отразилось".
Сегодня российские банки находятся в более выигрышном положении по сравнению с западными коллегами – им пришлось учиться на чужих ошибках. "Можно лишь надеяться, что в будущем банки благодаря этим мерам будут подготовлены, и кризис не застанет их, что называется "со спущенными штанами", – говорит Павел Комолов. По его мнению, чтобы не попасть в зависимость от обстоятельств, следует сокращать процент внешних заимствований в пассивах банка, а при выдаче кредитов ориентироваться не только на запросы рынка, но и на то, что будет интересно западным инвесторам. "Я имею в виду стандартные кредиты, с LTV не более 80%, с нормальным подтверждением дохода, и на приобретение основного, а не инвестиционного жилья", – уточняет он. "Для минимизации вероятности наступления кризиса в сфере ипотечного кредитования следует тщательнее изучать потенциального заемщика и реализовывать политику сбалансированного риска менеджмента", – соглашается Дмитрий Бобылев.
Не испугаться раньше срока
Большинство клиентов, ожидающих решения своих кредитных историй в банках, пока не ощутили последствий кризиса. Разве что срок рассмотрения заявок стал дольше. Подавляющее число банков работает по старым схемам, так как необходимости в пересмотре своих ипотечных программ у них нет. Ольга Базанова отметила, что в DeltaCredit изначально грамотно подходили к оценке платежеспособности своих клиентов, поэтому у банка нет необходимости ужесточать требования к заемщикам. Дмитрий Бобылев также заявил, что кредитный портфель "Первого Объединенного банка" изначально сформирован с большим вниманием к фактору риска неплатежеспособности заемщика и невозврата кредитных ресурсов. "Пока у банка не было необходимости предпринимать какие-либо превентивные и нивелирующие угрозу финансовой устойчивости меры",– отмечает Дмитрий Бобылев. Елена Шилина считает, что ставки "ИпоТек Банка" полностью соответствуют рынку и стоимости фондирования, поэтому менять их банк не собирается. "При выдаче ипотечных кредитов в России еще не дошли до subprime сегмента рынка, поэтому ужесточать требования к российским заемщикам в связи с увеличившимися просрочками в платежах в США достаточно необдуманно", – подчеркивает она.
Подтверждением высказанной позиции служит политика основных игроков рынка ипотечного кредитования, которые не стали поддаваться панике, а, наоборот, предложили своим клиентам более выгодные условия. Например, банк ВТБ24 снизил процентные ставки по ипотечным кредитам с 9,8% до 9% в рублях и с 12,5% до 11% в иностранной валюте. Срок кредитования увеличился с 25 до 30 лет. Стабильная политика – позиция банка DeltaCredit. "Благодаря созданному резерву ликвидности мы сохраняем ставки на прежнем, минимальном уровне: от 8,5% – для кредитов в долларах и от 10% – в рублях", – говорит Ольга Базанова. С учетом акции "Назначь свою ставку" ставки по рублевым кредитам составили 9,75% годовых.
Не изменил условий кредитования Банк Москвы, который продолжает выдавать ипотечные кредиты без первоначального взноса. Размер кредита – до 100% от стоимости жилья. Ставки по кредиту – от 7% годовых в иностранной валюте и от 11,9% годовых в рублях. В "Европабанке"
ипотечный кредит под приобретение жилплощади на вторичном рынке можно взять по ставкам 9,9–12,5% в иностранной валюте и 11,5–15% в рублях. Но собственные средства заемщика должны составлять не меньше 10% от стоимости приобретаемой жилплощади. "МДМ Банк" кредитует покупку жилья на первичном и вторичном рынках, предоставляя кредиты в долларах США, евро и рублях. По ипотечным кредитам в американской и европейской валюте ставки составляют от 10,25% до 11,5% годовых, в рублях – от 10,6% до 13% годовых.
"Газпромбанк" и вовсе заявил о готовности оперативно рассматривать заявки на ипотечное кредитование заемщиков, которые получили положительные заключения других банков, но по каким-то причинам ими не воспользовались. К тому же в этом году "Газпромбанк" понизил рублевые ставки по кредитам на приобретение квартиры на вторичном рынке до 11,5% годовых.
В число банков, изменивших ранее проводимую политику кредитования, по словам Владимира Мильдзихова, попал "Москоммерцбанк", который приостановил прием заявок по нескольким программам кредитования, а также повысил ставки по кредитам – в среднем на 0,5–1 процентного пункта. Банк "Русский стандарт" заморозил выдачу ипотечных кредитов до конца года. Хотя Лев Плецельман, руководитель службы ипотечного кредитования компании "ИНКОМ-Недвижимость", считает, что увеличение ставок на 1–2 процентных пункта и ужесточение требований к величине первоначального взноса в целом затронуло прежде всего более рискованные категории клиентов, а не всех заемщиков, обращающихся в банки за ипотекой.
Для того чтобы помочь заемщикам правильно сориентироваться в условиях получения ипотечных кредитов, в частности, оценить конкурентоспособность банков, предлагающих ипотеку, кредитный брокер компания "Фосборн Хоум" произвела расчет показателя состояния
ипотечного рынка России, который получил название индекс "Фосборн". В основу индекса легли самые низкие ставки московских банков, включая скидки, которые они предоставляют компании "Фосборн Хоум" на основании партнерских соглашений. Например, по итогам сентября значение индекса составило 9,84% (средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в долларах США) и 11,17% (средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях). Следует отметить, что по сравнению с расчетом за I полугодие, сентябрьские показатели ухудшились на 0,37% в рублях и на 0,16% в долларах США. Хотя эксперты компании признают, что сегодня еще рано говорить о тенденции к дальнейшему ухудшению условий ипотечного кредитования в целом, поскольку изменение ставок по ипотеке пока не является массовым и скорее имеет исключительный характер.
Взгляд в будущее
При оценке последствий американского кризиса для условий работы банков в России эксперты разошлись во мнении. Павел Комолов считает, что в перспективе заемщикам, которые решат приобретать жилье с помощью ипотеки, нужно быть готовыми к повышению ставок, ужесточению требований и снижению числа доступных предложений. "Не исключено, что выдавать кредиты на прежних условиях, не повышая ставок и не ограничивая сумм, некоторое время смогут лишь те банки, которые пользуются государственной поддержкой, или же чьи рейтинги превышают национальный рейтинг РФ, за счет того, что они принадлежат иностранным инвесторам", – отмечает он. Ольга Базанова также считает, что для потенциальных заемщиков основное последствие кризиса – это рост ставок. "Поэтому тем, кто в ближайшем будущем планирует покупку квартиры в кредит, я советую сделать это сейчас, пока ставки по ипотеке еще не повысились", – говорит она. Больше оптимизма в словах Елены Шилиной: "Я не верю, что рынок изменится в сторону увеличения ставок, так как увеличение стоимости и снижение доступности фондирования для портфелей ипотечных кредитов носит глубоко временный характер".
