ВЫСШИЙ КЛАСС -- Знал бы прикуп - жил бы в...

Рано или поздно покупатели элитного жилья в Москве разделятся на два лагеря: одни в представительских целях продолжат обитать в каменных джунглях Остоженки, другие ради глотка свежего воздуха предпочтут жить в районах не таких престижных, зато более экологичных. Любовь к экологии становится неплохой инвестицией — только надо знать, какие районы будут расти в цене.

КАЖДОМУ — ПО ПОТРЕБНОСТЯМ

Если не принимать в расчет статусность, особых преимуществ у недвижимости в местах традиционной элитной застройки нет. Зато недостатков — масса. Отсутствует более-менее пригодная для прогулок придомовая территория; подчиненные причудливой форме участка планировочные решения бывают далеки от совершенства; на мало-мальски открытый вид приходится рассчитывать только жильцам верхних этажей; из-за обилия инженерных коммуникаций иногда не хватает машиномест в подземном гараже или же его приходится оснащать неудобной системой автоматической парковки. При всем при этом такая недвижимость обходится дороже, чем если бы она стояла где-нибудь рядом с Новодевичьим монастырем.

Плюсы большей частью лежат в области тонких материй: атмосфера исторического центра, престижность местоположения, обилие новой дорогой застройки (которая, правда, ставит под сомнение ту самую атмосферу исторического центра). Что касается более-менее однородной социальной среды, то даже для Остоженки она остается фикцией.

Зато преимущества домов, расположенных за пределами Садового кольца, куда материальнее. "Архитектура проекта ограничена только фантазией застройщика, больше возможностей для создания удобной парковки, дома, как правило, имеют свою огороженную территорию", — перечисляет плюсы управляющий директор консалтинговой компании Blackwood Марина Маркарова.

"Исторический центр мало приспособлен для проживания всей семьи, особенно если есть дети дошкольного возраста, — считает директор отделения элитной недвижимости управления новостроек компании "Миэль-Недвижимость" Кайдо Каарма. — Центр интересен для проживания взрослых людей, которым необходимо тратить минимум времени на дорогу до работы, досуговых учреждений и так далее".

ПЕРЕКРОЙКА КАРТЫ

Замоскворечью, Хамовникам, Плющихе, Якиманке в ближайшей перспективе предстоит превратиться в "элитные" районы — тем более что для этого достаточно просто того, чтобы концентрация нового дорого строительства достигла определенной отметки. Быстрее остальных повысить свой статус "грозит" территориям в Хамовниках, на Плющихе и на Фрунзенской: как отмечают в Kirsanova Realty, там уже стоит 19 зданий высокого класса 1998 – 2005 годов постройки, а в ближайшие несколько лет должны появиться еще 11 объектов. По данным руководителя отдела жилой недвижимости компании Knight Frank Ольги Богородицкой, на территории района Плющихи (вдоль Саввинской и Ростовской набережных) и в районе Фрунзенской набережной в ближайшие 2 – 3 года будет возведено около 20 новых объектов.

Преимущества района между Садовым кольцом, набережной и Комсомоль- ским проспектом очевидны: отличная транспортная доступность, обилие парковых зон (парк имени Мандельштама, Новодевичий монастырь, сквер Девичьего поля), более-менее сложившаяся инфраструктура. Окончательно закрепить элитный статус за Хамовниками позволит масштабное строительство на месте завода "Каучук" дорогого квартала — правда, закончиться оно должно не раньше 2012 года. Зато благодаря этому проекту на карте столицы появится первый по-настоящему элитный микрорайон в Москве — с единой застройкой дорогим жильем, с однородной социальной средой и соответствующей инфраструктурой.

В отдаленной перспективе можно ожидать расширения географии элитного жилья в западном, юго-западном и северо-западном направлениях — что, по словам директора по развитию ITF Development Алексея Самсонова, обусловлено близостью этих районов к зеленым массивам и большой воде. Директор департамента продаж элитной недвижимости компании SANTA Real Estate Людмила Костяйкина отмечает потенциал запада столицы: "Сейчас существует огромный дефицит комфортабельного жилья в этом районе. К слову, на квартиры к комплексе по Звенигородской улице (сданном в 2002 году) существует "виртуальная" очередь, в которой люди (вместе с риэлторами) ожидают выхода на вторичный рынок квартир, проданных ранее". Заслуживает интереса, по ее мнению, и район Кунцево. В пользу перспектив западного направления высказывается консультант по недвижимости Kirsanova Realty Владимир Говорин, особо отмечая наряду с Хамовниками и Плющихой район Мосфильма.

Генеральный директор компании Soho Realty Ольга Творогова дает такой прогноз: в ближайшей перспективе, то есть до 2008 года, активное строительство будет вестись на Тверской — не только в центре, но и за пределами Садового кольца; будут застра- иваться Софийская и Пречистенская набережная; весьма перспективными являются и районы между Пречистенкой и Арбатом, от Новокузнецкой до Озерковской набережной, а также Чистые пруды. После 2008 года, помимо появления "Золотого острова", начнет формироваться новая полоса застройки дорогими объектами между "старым городом" с границами по Садовому кольцу и Третьим транспортным кольцом, на месте бывших промышленных территорий: Москва– сити, Парк-сити, территория завода "Каучук".

Поскольку экологические характеристики района для потребителя выходят на первый план, очевидно, что перемены в географии элитного жилья будут происходить в соответствии с правом владельца дорогого жилья на свежий воздух или хотя бы свежий пейзаж за окном. "В Москве можно отметить территории в парках и рядом с водой, например на Воробьевых горах, возможно в Сокольниках, — говорит заместитель генерального директора агентства элитной недвижимости Eaton Way Оксана Готовцева. — На наш взгляд, после завершения строительства Комсомольского проспекта появятся интересные проекты рядом с Рублевским лесом".

НОВЫЙ СТАТУС

Не вызывает сомнений то, что ресурсы земли, пригодной для строительства дорогого жилья в столице, рано или поздно будут освоены. В пределах Садового кольца застройщикам все чаще приходится сначала выводить производственные и прочие предприятия, расселять арендаторов, больше средств и времени вкладывать в подготовку исходно-разрешительной документации. Правда, овчинка стоит выделки: в районах с уже сложившейся "элитной" репутацией можно продавать квартиры по заоблачным ценам, которые аргументированы только тем, что "это Остоженка, здесь скоро ничего уже не будет строиться". И ряд компаний продолжит строительство в самых престижных районах, хотя на это потребуются затраты посущественней, чем несколько лет назад. "Земли в центре города, действительно, становится все меньше и меньше, — признает Ольга Богородицкая. — В таких районах, как Остоженка, Патриаршие пруды, Арбат, сейчас освоено большинство площадок. Поэтому взоры московских девелоперов направлены на освоение участков под промышленными предприятиями и складскими строениями".

"Наибольший потенциал сейчас — у площадок, с которых планируется вывод промышленных предприятий, — говорит Кайдо Каарма. — В городе промзоны занимают около 108 000 га, 27 000 будут выведены в ближайшем будущем". Впрочем, интерес к промзонам имеют далеко не все застройщики. Поэтому неудивительно, что осваиваются площадки в местах менее статусных, зато привлекательных для покупателей и не слишком хлопотных для строительных компаний.

И так же неудивительно, что покупатели вовсе не готовы платить за Сретенку, Пироговку и тем более за район Мосфильма столько же, сколько за Остоженку и Патриаршие пруды — пусть даже качество предлагаемого там жилья не вызывает никаких сомнений. "Покупатель не дурак — он видит рядом дешевые дома, которые 2 – 3 года назад продавались по цене $1 000 – 1 500 за м2, и заявленная инвестором цена в $5 000 — 7 000 кажется ему, конечно, завышенной, — объясняет Владимир Говорин. — Доводы застройщика, что в отделку вестибюля и в лифты было вложено немало, покупателю весомыми не кажутся: он разбирается в этих вещах, и отвечает, что этот мрамор стоит $50 за квадратный метр при крупном заказе, а лифт — $10 000 – 15 000".

Разумная цена на расположенный не в самом престижном районе дом — одно из главных условий его успешной реализации. "Если она раздута, покупатель уходит на соседние объекты", — делится наблюдением Владимир Говорин.

Как ни парадоксально, но на статус района больше работает не качество подъездных путей, торговых точек или предприятий бытового обслуживания, а уровень цен в близлежащих домах. И если находящаяся в непосредственной близости недвижимость не тянет даже на бизнес-класс, застройщику придется корректировать цены, учитывая такое соседство. Даже объекты высокого качества, построенные на лишенных статуса территориях, не способны изменить реноме района — это касается Lake House на Минской улице, "Покровского-Глебова" рядом с Химкинским водохранилищем, Hortus Harmonia на Проспекте Мира, "Ближней дачи" в Волынском лесу.

Для того, чтобы район повысил свой статус, необходима инфраструктура определенного уровня. Однако она, что естественно, возникает там, где на нее есть спрос. Выйти из этого замкнутого круга позволяет застройка района недвижимостью бизнес-класса, которая может стать своеобразным переходным этапом в формировании районного "качества". "В масштабе 5 – 10 лет это сказывается на престижности района, — считает Владимир Говорин. — Создание среды подготавливает появление домов более высокого уровня". В этом смысле светлое будущее ожидает район Мосфильма, где уже стоит и в состоянии строительства находится несколько объектов средней ценовой категории.

И, тем не менее, готовность покупателей "жертвовать" статусным местом жительства будет только расти. Как утверждает Кайдо Каарма, порядка 10% объема продаж на рынке элитного жилья в 2005 году дал комплекс "Ближняя дача" — и это означает, что в московской географии скоро появятся новые бренды.

ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ | апрель-май  2006 | № 4 (14) | http://www.d-n.ru/