|
_Book_Page_020_Image_0002.jpg "Мария СЕРОВА начальник управления разработки кредитных продуктов департамента ипотечного кредитования ВТБ 24") Мария СЕРОВА
начальник управления разработки кредитных продуктов департамента ипотечного кредитования ВТБ 24
2006 год действительно можно считать годом, насыщенным событиями, причем отразившихся как непосредственно на заемщиках, так и на профессиональных участниках рынка.
Прежде всего, нельзя не упомянуть огромную государственную поддержку национального проекта "Доступное жилье", что не могло не отразиться на популяризации ипотеки как основном инструменте его реализации. Несмотря на то, что никакие действия в рамках проекта формально не оказывают прямого влияния на конечные параметры кредитных продуктов, сам факт постоянного акцентирования внимания на необходимости повышения доступности ипотечного кредитования, безусловно, стимулировал многих игроков рынка идти на достаточно значительную либерализацию своих условий.
Хотя все банки постоянно модернизируют свои продукты, повышая их конкурентоспособность, основными событиями для конечного потребителя стали вывод на рынок продукта рефинансирования и отмена первоначального взноса. Несмотря на то, что появление рефинансирования было прогнозируемо, а решение по первоначальному взносу явилось следствием высоких темпов роста цен на жилье, оба этих события были революционны с точки зрения изменения банками своих подходов к оценке рисков при ипотечном кредитовании.
Также не могу не упомянуть первую российскую секъюритизацию ипотечного кредитного портфеля, успешно завершенную ВТБ. Событийность данного факта состоит в большей степени в создании прецедента – самой схемы выхода на международный рынок, которая впоследствии стала использоваться другими ипотечными кредиторами.
_Book_Page_021_Image_0002.jpg "Игорь ЖИГУНОВ член правления Городского Ипотечного банка, начальник департамента") Игорь ЖИГУНОВ
член правления Городского Ипотечного банка, начальник департамента
Позитивным для рынка ипотеки в 2006 году, безусловно, является рост объемов ипотечного кредитования, повышения уровня сервиса и технологичности ипотечных сделок, а также появление новых игроков, предлагающих свои услуги в области ипотеки. Были зарегистрированы первые паевые инвестиционные фонды с ипотечным покрытием, сделан целый ряд сделок по рефинансированию ипотечных пулов, что создало основу вторичного рынка ипотеки, а кроме того проведены первые сделки секьюритизации, что позволяет привлечь дополнительные средства на этот рынок.
На фоне роста цен на недвижимость очень выгодными оказались потребительские кредиты под залог имеющегося жилья. Динамика рынка за 10 месяцев 2006 года показала рост цен на жилье и рост средней суммы кредита почти в 2 раза. В частности, с января до октября средняя сумма кредита выросла в Москве с $69?000 до $130 000. Из-за высоких цен на жилье даже ипотечный кредит многим не в состоянии помочь купить квартиру – и этих денег не хватает. До четверти одобренных заявок в банках так и не доходили до сделок.
Отдельно стоит отметить растущий интерес к загородным объектам и кредитованию покупок жилья в Московской области. Если сейчас объем таковых сделок на загородном рынке не превышает 10 – 15%, то вполне можно ожидать их роста в 2007 году как минимум до 20%.
2007 год станет годом активного начала работы с таким инструментом, как ипотечные ценные бумаги. Уже текущий год показал эффективность и реальность для российских банков механизма секьюритизации ипотечных активов – а это возможность привлечения более дешевых долгосрочных ресурсов.
_Book_Page_021_Image_0003.jpg "Алексей ТЕРЕБКОВ руководитель компании \"Лаурел-Ипотека\"") Алексей ТЕРЕБКОВ
руководитель компании
"Лаурел-Ипотека"
Появление ипотечных программ, не предусматривающих первоначального взноса. Ввиду высоких цен на недвижимость часть заемщиков была лишена возможности взять кредит, поэтому на такие программы спрос есть – хотя и небольшой.
Падение ставок Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) с 13% до 11,5% в рублях. Это изменение ощутили на себе в основном заемщики в регионах, где АИЖК является практически единственным оператором ипотечного рынка. Но кроме того, это я расцениваю как подтверждение заявленной правительством РФ готовности принимать меры по повышению доступности ипотеки. Кроме того, с октября АИЖК начало кредитовать под залог комнат в коммуналках.
Расширение программ по кредитованию покупки жилья в новостройках. Около 10 банков (в том числе ВТБ24, Москоммерцбанк) стали не де-юро, а де-факто кредитовать приобретение квартир в строящихся домах. Кроме того, в банках количество "одобренных" к кредитованию новостроек стало расширяться. Появились банки – например, Росбанк – которые в качестве залога принимают не имущественные права требования, а вексель на квартиру.
Внесение поправок в закон "Об ипотечных ценных бумагах", что позволит упростить процесс рефинансирования кредитных портфелей – а это, в свою очередь, может со временем привести к снижению процентных ставок банками.
Появление программ по рефинансированию кредитов – в ВТБ24, Райффайзенбанке, КИТ-Финансе, Международном Московском банке и ряде других.
Кроме того, в этом году процентные ставки продолжали снижаться, хотя и не так значительно, как в прошлом году: рублевые ставки – в среднем на 1,5%, валютные – на 0,8 - 0,9%.
_Book_Page_021_Image_0004.jpg "Вячеслав ШАЛАМОВ заместель начальника отдела ипотечного кредитования Банка Москвы") Вячеслав ШАЛАМОВ
заместель начальника
отдела ипотечного кредитования Банка Москвы
В первую очередь – отмена первоначального взноса Банком Москвы, и вслед за этим – другими банками. Первоначальный взнос – один из важнейших факторов доступности ипотечного кредита для заемщика. Если заемщик не имеет собственных накоплений, для него и кредит под 8% годовых в валюте при высоком доходе может оказаться недоступным. Рано или поздно, я уверен, кредиты на 100% стоимости квартиры появятся во всех банках, работающих на ипотечном рынке. Надо отметить, что риски банка при такой форме кредитования практически не увеличиваются: определенной страховкой служит рост рынка недвижимости, а, кроме того, у нас практически не было клиентов, которые вовсе не имели собственных средств: аванс продавцу квартиры банком не кредитуется, и это означает, что заемщики имели для покупки недвижимости определенные средства (около 4-7% от оценочной стоимости недвижимости).
Большим, чем раньше, спросом в 2006 году стали пользоваться рублевые кредиты, а разница между "валютными" и "рублевыми" ставками начала сокращаться. Это связано с тем, что продавцы недвижимости сегодня предпочитают расчеты в рублях, и, таким образом, выдача валютных кредитов для заемщиков сопряжена с дополнительными расходами при конвертации валюты. _Book_Page_022_Image_0002.jpg "Иван ВОРОБЬЕВ аналитик загородной недвижимости Корпорации \"ИНКОМ-Недвижимость\"") Иван ВОРОБЬЕВ
аналитик загородной недвижимости
Корпорации "ИНКОМ-Недвижимость"
В числе самых заметных событий 2006 года стоит отметить появление принципиально новых концепций на рынке загородной недвижимости – мега-проектов, своего рода мини-городов. Это такие объекты, как проект "А101" (Коммунарка), возводимый в Ленинском районе Московской области и "Рублево-Архангельское" на Рублево-Успенском направлении. Проектом "А101" предусмотрено строительство более 11 млн. м2 жилой и нежилой недвижимости на территории более 6?000. га для 250?000 жителей, а в "Рублево-Архангельском" планируется строительство более 12 млн. м2 для потребителей элит-класса.
Еще одной из "идей" 2006 года является тот факт, что создание общей инфраструктуры для целого комплекса поселков представляется наиболее приемлемым вариантом для всех участников рынка.
Также одними из значимых событий уходящего года стоит признать выход на рынок новых проектов "коттеджных мега-поселков". Это большой поселок "Агаларов-Эстейт" с общей площадью 300 га и домами стоимостью от $3 млн.; поселок "Бухта Бунино" (проект "Рузская Швейцария" с общей площадью более 40?000 га и включающей в себя сразу несколько коттеджных поселков).
Отмечу и проведение Третьей Ежегодной Национальной Независимой Премии за достижения в области загородной недвижимости "Поселок года 2006", где в номинации лучший поселок года класса "Elite" первое место занял коттеджный поселок "Гринфилд".
_Book_Page_022_Image_0003.jpg "Ирина СПОРЫХИНА генеральный директор компании \"Альфа-Недвижимость\"") Ирина СПОРЫХИНА
генеральный директор компании
"Альфа-Недвижимость"
В уходящем году одним из самых заметных трендов загородного рынка недвижимости стало развитие такого сегмента как дачные поселки: еще недавно их было буквально один-два, сегодня же они исчисляются десятками. Долгое время для наших соотечественников понятие "дача" было почти ругательным – под ним подразумевались какие-то хибарки, не имеющие никакой инфраструктуры. Теперь люди, избавляясь от советских стереотипов, хотят видеть в дачных поселках все то, что видят в коттеджных – развитую инфраструктуру, охрану, организованные подъезды и т. д. А то, что в дачном поселке нельзя прописаться или что он пригоден для проживания только в летнее время – заблуждение: можно и прописаться, и жить круглогодично.
Другая заметная тенденция – частичная переориентация рынка с коттеджных "поселков-миллионников" на поселки сегмента экономкласса. Нередко СМИ утверждают, что в пределах $150?000?-?300?000 сегодня ничего "солидного" купить невозможно. На самом деле, предложений в данном ценовом сегменте масса. Кстати, в декабре мы начинаем PR-кампанию нескольких наших новых предложений, одно из которых занимает ценовую нишу $80?000?-?100?000: к продаже будут предлагаться земельные участки как с подрядом, так и без него. Другое предложение составит конкуренцию практически всей Новой Риге: в поселке бизнес-класса дома будут предлагаться по $250000 400000. Кроме того, мы, уйдя от иностранного понятия ранчо, предлагаем клиентам наделы площадью 1,5?-?3,5 га для строительства усадеб или реализации любых других строительных фантазий.
_Book_Page_022_Image_0004.jpg "Татьяна РЫЖКОВА директор по маркетингу ООО \"СтройРазвитие") Татьяна РЫЖКОВА
директор по маркетингу
ООО "СтройРазвитие" Уходящий год запомнился несколькими важными событиями. Во-первых, замедлился рост цен как на городскую, так и на загородную недвижимость. Особенно заметно последствия этой стагнации проявились в октябре – месяце, который всегда считался "сезонным" и успешным. Покупатели немедленно отреагировали на замедление роста цен и замерли в ожидании обвала рынка. Однако чуда не произошло, цены неторопливо, но уверенно поползли вверх, и со второй половине октября загородная недвижимость вернулась к своему обычному уровню спроса.
Несомненно, благоприятным фактором для нашего рынка в 2006 г. стало активное развитие ипотечного кредитования коттеджного строительства. Все большее число банков начинает осваивать этот привлекательный сегмент. Некоторые поселки даже создали экслюзивные ипотечные программы: "Истра Кантри Клаб" – с "Собинбанком", "Светлогорье" – со "Славинвестбанком", "Грин Хилл" – с банком "Петрокоммерц".
В целом, рынок загородной недвижимости становится все более цивилизованным, соответствуя повысившимся требованиям покупателей. Все больше появляется проектов с четкой концепцией и позиционированием, улучшается качество строительства и стройматериалов, объекты выставляются на продажу по более реальной и адекватной цене.
Ну и конечно, говоря об итогах года, я не могу не отметить самое важное событие для нашей компании – вывод на рынок нового коттеджного мега-поселка "Светлогорье". При разработке этого проекта мы постарались учесть все основные тенденции на рынке коттеджного строительства и получили достойный результат: за первые 3 месяца продаж было реализовано около 25% коттеджей. _Book_Page_023_Image_0002.jpg "Павел ЕПИХИН начальник отдела маркетинга компании \"Квартал\"") Павел ЕПИХИН
начальник отдела маркетинга
компании "Квартал"
Опираясь на ныне существующие тенденции, можно говорить о замедлении роста цен с осени 2006 года. Суммарный прирост цены за период с сентября по декабрь не превысил 10%.
В будущем году наиболее стабильно будут развиваться сегменты качественного жилья повышенной комфортности (элитного и бизнес-классов), здесь можно говорить о достижении к весне средней цены отметки в $6?000?-?6?500 (данные по ЗАО и ЮЗАО Москвы). Стоимость объектов эконом-класса будет увеличиваться, вероятно, более активно, что является следствием относительно короткого срока строительства и низкой цены. Средняя цена за квадратный метр будет варьирод.ваться в пределах от $4?400 до $4?600.
Не надо также забывать, что на сегодняшний день Москва отстает от ведущих западных столиц по ценам на жилье в среднем на 25%. Так, в Париже средняя цена за квадратный метр находится на уровне $6?800/м2, в Нью-Йорке около $9?500/м2. Таким образом, потенциал догоняющего роста до геополитически заданного уровня у Москвы с нынешней средней ценой $4?200 за квадратный метр, очень велик. И нет никаких сомнений, что вместе с "подтягиванием" экономики Москвы до уровня мировых столиц, цены на жилье также будут тянуться к мировым.
_Book_Page_023_Image_0003.jpg "Кайдо КААРМА руководитель департамента элитной недвижимости управления новостроек компании \"МИЭЛЬ-Недвижимость\"") Кайдо КААРМА
руководитель департамента элитной недвижимости управления новостроек
компании "МИЭЛЬ-Недвижимость"
В первую очередь стоит отметить продолжившуюся в этом году тенденцию к сокращению объема предложения. Согласно данным нашего мониторинга, количество выставленных на продажу объектов каждый квартал сокращалось на треть. Ситуация эта сложилась искусственно: по нашим сведениям, сегодня на этапе оформления документов "зависло" порядка 100 проектов во всех сегментах жилой недвижимости. Я ожидаю начала их выхода на рынок во второй половине 2007 года – это поможет сократить дефицит предложения.
Важным событием осени 2006 года стало снижение спроса во всех сегментах городского жилья. Активность уменьшилась в среднем на 30?-?50%. Причем этот спад отмечается не только на рынке недвижимости, но и в других областях экономики – в розничной торговле, на фондовом рынке. Оживление спроса на рынке недвижимости мы ожидаем с весны 2007 года.
Ярким событием 2006 года я могу назвать открытие продаж в Fusion Park, которое при существующем дефиците предложения позволяет удовлетворить потребности части покупателей – особенно с учетом того, что на район Хамовники, где этот объект расположен, спрос большой. Кроме того, в этом году Госкомиссии был сдан комплекс "Ближняя дача" – который доказал, что люксовый сегмент городской недвижимости вовсе не обязан находиться внутри Садового кольца и быть клубным особняком.
_Book_Page_023_Image_0004.jpg "Лариса ПАТЛУХ директор департамента риэлторских услуг корпорации \"БЕСТ-Недвижимость\"") Лариса ПАТЛУХ
директор департамента
риэлторских услуг
корпорации "БЕСТ-Недвижимость"
2006 год запомнился темпами роста цен в весенний период. Такого не было никогда – за несколько месяцев цены в ряде сегментов поднялись в пять раз. Сроки экспозиции резко сократились: если обычно объект может находиться в продаже месяц, то весной из-за дефицита предложения многие квартиры не задерживались больше, чем на день.
Это вынудило риэлторское сообщество переориентироваться на особый стиль работы – быстро принимать решения самим и подводить клиента к оперативному решению.
Ситуация заставила нас совершенствовать свои методы работы – мы понимали, что эффективность стала напрямую зависеть от наших темпов. В частности, нам пришлось создавать дополнительные базы предложений, отсортированные по определенному сегменту, совершенствовать фильтры.
Очень интересная динамика работы.
Жизненный рынок.
|
